Ай, болит: ценовая лихорадка, ожидания ухода и подвешенная вакансия

Девелоперы и складские операторы о том, что им в 2022 году строить и жить мешало, и чего они ждут от 2023 года



По данным компании Core.XP, годовой объем сделок по аренде и продаже складских помещений в 2022 году (без учета субаренды) составил 1,5 млн кв. м, что в 1,8 раз ниже рекордного показателя 2021 года.

Сократилась доля сделок по типу built-to-suit («строительство под клиента»): по итогам года она составила всего 22% объема спроса. Это минимальное значение с 2020 года.

К началу 2023 года складской рынок подошел в состоянии дефицита свободных площадей: их доля составила 2,6% от общего объема предложения, вернувшись к уровню 2020 года. Доступное предложение по-прежнему продолжало формироваться преимущественно объектами вторичного рынка.

Подводя проблемные итоги года, «Логирус» уже выяснил главные болевые точки рынков железнодорожных и автомобильных грузоперевозок, а также интернет-магазинов, курьерских компаний и фулфилмент-операторов.

В этой статье мы поговорим о рынке складской недвижимости и выясним:

  • • С кем складским операторам приходится конкурировать за персонал?

  • • На сколько упала маржинальность складских проектов?

  • • Что поможет девелоперам отойти от санкционных шоков?

В отраслевом диагнозе «Логирусу» помогли разобраться:


Артем Хомышин
руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России
Артем Хомышин
Дмитрий Николаев
руководитель по складской логистике восточного дивизиона, STS Logistics
Дмитрий Николаев
Александр Ванчура
председатель правления Концерна «РУСИЧ»
Александр Ванчура
Александр Перфильев
коммерческий директор «Дмитровский логистический парк»
Александр Перфильев
Александра Шакола
заместитель директора по аренде и маркетингу, Radius Group
Александра Шакола
Александр Хомич
сооснователь Skladman USG
Александр Хомич

Кадровые войны

Дмитрий Николаев, руководитель по складской логистике восточного дивизиона, STS Logistics:Дмитрий Николаев, руководитель по складской логистике восточного дивизиона, STS Logistics:

«В прошлом году мы столкнулись с целым комплексом проблем при закупке складского оборудования. Во-первых, выросли цены. Так, мы, например, работаем с техникой немецкого бренда Jungheinrich. Стоимость ее аренды за год выросла на 50%, плюс значительно подорожали и запчасти.

Во-вторых, увеличились сроки поставки оборудования. В среднем, позицию под заказ придется ждать полгода.

Остро в прошлом году стоял и кадровый вопрос. Особенно дефицитными были грузчики, комплектовщики, кладовщики и водители. Безусловно хорошо, когда крупные компании – «Яндекс», Wildberries, Сбер, Магнит, Х5 и Ozon – инвестируют значительные денежные массы в фонд оплаты труда, конкурируя между собой за персонал. Но сильнее всего в этих кадровых войнах страдает средний бизнес, который не в состоянии позволить себе перекупать сотрудников у гигантов рынка. Нам, например, для выполнения договорных обязательств приходится инвестировать в переработки собственного персонала.

На фоне озвученных мною выше проблем маржинальность действующих проектов по итогам 2022 года снизилась до 5-7%».

Строительный штиль

Александр Ванчура, председатель правления Концерна «РУСИЧ»:Александр Ванчура, председатель правления Концерна «РУСИЧ»

«Себестоимость строительства объектов складской недвижимости ко второму полугодию 2022 года выросла на 15-20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В среднем 1 кв. м «сухого» склада класса «А+» сегодня стоит 47 000 – 55 000 рублей за кв.м. Мультитемпературные склады обходятся девелоперам еще дороже – примерно на 20-30% – за счет установки морозильного и холодильного оборудования.

Основной рост расходов в нашей компании пришелся на строительные материалы и закупку оборудования для мультитемпературных складов. Самыми капиталоемкими элементами в бизнес-модели складских и индустриальных объектов являются затраты на монтаж полов и наружных сетей, а также оборудование. Также выросла стоимость работ от 15% до 30%.

Себестоимость строительства объектов складской недвижимости ко второму полугодию 2022 года выросла на 15-20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года

В следующем году мы будем наблюдать постепенное изменение конъюнктуры рынка складской недвижимости. Традиционно этот сегмент отличается замедленной реакцией на внешние факторы и не сразу демонстрирует резкую корректировку ключевых показателей. В первую очередь, в 2023-2024 годах будет наблюдаться снижение объемов строительства и ввода в эксплуатацию. По причине большого количества вакантных площадей и снижения спроса, реализация крупных спекулятивных объектов поставлена сегодня на паузу.

В основном в 2023 году девелоперы будут достраивать складские площади под заказчика и завершать реализацию начатых в конце 2021 - начале 2022 года проектов. Новых проектов будет очень мало. Это связано с тем, что увеличивается число компаний, в том числе иностранных, которые полностью прекратили операционную деятельность на территории нашей страны и освобождают коммерческие площади от товаров (производств). Чтобы найти им замену, требуется время и ресурсы. Это не быстрый процесс.

Увеличился объем предложений в субаренду. Предпосылками для этого становится снижение заполняемости помещений, в связи с уходом с российского рынка иностранных компаний и нарушением традиционных логистических цепочек.

Очень важную роль для развития отрасли играет доступное проектное финансирование и снижение ключевой ставки Центробанка. Также необходимы программы поддержки правительством РФ строительства индустриальных объектов.

Наиболее приемлемыми для бизнеса путями решения существующих проблем стало бы восстановление поставок и спроса, а также развитие собственного производства в стране. Так как за счет появления строительных и отделочных материалов российского производства было бы возможным снижать себестоимость реализации складских проектов».

Санкционная неизвестность

Артем Хомышин, руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России:Артем Хомышин, руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России:

«В 2022 году пришлось изменить подход к закупкам складского оборудования. Так как портфель поставщиков значительно изменился. При этом сроки ожидания складского оборудования, запчастей и комплектующих к нему, а также IТ-компонентов выросли.

В то же время на рынке появились новые игроки из стран Азии, ранее не имевшие большой популярности в нашей стране. Проведенные тесты некоторых из них показали, что их продукция также конкурентоспособна и может быть использована на наших объектах.

Стоимость складского оборудования во многом зависит от его спецификации. Но в среднем по итогам прошлого года оно подорожало на 20-25%, а по некоторым позициям – на 60%. Наибольшим вызовом для бизнеса в настоящее время, на мой взгляд, является трудность долгосрочного планирования из-за слабой прогнозируемости, а порой и непредсказуемости изменений. Это может фундаментально сказаться на всей отрасли.

Стоимость складского оборудования в среднем по итогам прошлого года выросла на 20-25%, а по некоторым позициям – на 60%

Все эти ситуации решаемы. Аристотель сказал: «Природа не терпит пустоты». Рынок тоже. Ушедших игроков заменяют другие. Однако ресурсы, требуемые на устранение последствий данных изменений, тоже необходимо иметь наготове, а также учитывать затраты на них при формировании экономической модели бизнеса».

Ценовая лихорадка

Александр Перфильев, коммерческий директор «Дмитровский логистический парк»:Александр Перфильев, коммерческий директор «Дмитровский логистический парк»:

«В прошлом году рынок охватила ценовая лихорадка.

Например, складское оборудование – импортное и отечественное – весной-летом 2022 года выросло в цене от 20% до 200%. Больше всего подорожали доковое оборудование и газовые установки из Европы и США.

Себестоимость строительства же складов в целом по итогу года – январь 2022-го к январю 2023-го – выросла, но не критично, в пределах 10%. Но это если брать именно такой временной срез. Дело в том, что в прошлом году рост на стройматериалы начался не в январе, а в начале строительного сезона - в апреле-мае. Сильнее всего подскочили в цене кровельная мембрана, утеплитель и стеновые сэндвич-панели. На пике ценник продержался до середины лета, и ближе к осени стоимость пошла на спад. В конце же года ценники практически вернулись к исходным значениям.

На рост себестоимости строительства сыграло сразу несколько факторов.

Во-первых, цены на импортное оборудование и материалы были привязаны к валюте, и чтобы успеть построить в срок, девелоперам пришлось закупаться по резко взлетевшему курсу доллара.

Во-вторых, часть производителей импортных материалов и оборудования отказались производить, и девелоперам спешно пришлось искать замену или придумывать решения по логистике, чтобы обойти запреты. Усложнение логистики, параллельный импорт в среднем увеличивают стоимость на 30%.

В-третьих, закупки у российских производителей тут же подорожали. Они были не готовы к ажиотажному спросу. Отечественным производителям не хватало мощностей, чтобы своевременно обеспечить всех желающих. Дефицит подстегнул цены вверх, плюс наблюдалось существенное увеличение сроков поставок.

Усложнение логистики и параллельный импорт в среднем увеличили себетсоимость складского строительства на 30%


С конца лета 2022 года и по текущий момент ситуация стала исправляться. Российские производители смогли нарастить выпуск, активно идут проекты по импортозамещению, налаживаются логистические цепочки.

Я бы предложил проработать дополнительные налоговые льготы производителям, которые локализуют производства. Сейчас предлагается «Промышленная ипотека», но на мой взгляд, эффективнее было бы на несколько лет дать таким предприятиям льготы по основным налогам.

Также важна поддержка государства в области НИОКР (LR. научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы): поддержка разработок по современным строительным материалам и технологиям.

Склады – это инфраструктура. Они также важны для экономики страны, как и заводы, дороги, порты, контейнерные терминалы. Поэтому важно дать возможность девелоперам иметь доступ к льготным кредитам».

Цунами вакансии

Александра Шакола, заместитель директора по аренде и маркетингу, Radius Group:Александра Шакола, заместитель директора по аренде и маркетингу, Radius Group:

«Можно коротко выделить три фактора, которые стали трендами 2022 года на рынке складской недвижимости.

Первый – это высвобождение площадей, занимаемых иностранными игроками. По разным данным они занимали около 2 млн кв. м без учета складов в собственности и их высвобождение прогнозировалось.

Второй негативный фактор – пауза в переговорах. Несколько месяцев работа была парализована, и для некоторых игроков это стало фатальным.

Третий фактор – развитие субаренды. Давно забытое слово для складского сегмента, которым пугали и собственников, и девелоперов, и арендаторов.

Что из перечисленного останется с нами в 2023 году и какие боли еще не пережиты до конца? Во-первых, важно отметить, что складская субаренда в целом не станет трендом, поскольку это не удобно ни собственнику, ни субарендатору. Если в офисах можно представить себе сотрудника, который приходит со своим ноутбуком и стаканом кофе в помещение арендатора-субарендатора, то в складах довольно сложно вообразить человека, который приедет на погрузчике «день тут поработать». При тех же сроках выхода из договоров спрос в складах гораздо выше. Поэтому большинство площадей, которые могли выйти в субаренду, в итоге вышли в прямую аренду или были законтрактованы по договору переуступки прав.

Во-вторых, по итогам 2022-го после иностранных компаний высвободилось всего порядка 600 тыс. кв. м складов с учетом субаренды. Тем не менее, около 1,5 млн кв. м остаются в аренде. Это основная боль, так как такие игроки могут выйти одним днем. Примерно половина от этого стока – около 700 тыс. кв. м – находится на договорах, которые в 2023 году заканчиваются. Остальные могут уйти «одним днем», если сверху будет директива. И безотносительно доли, это может «обрушить среднюю ставку» в отчетах консультантов, а затем и в головах арендаторов. Мы уже наблюдали падение «средней по больнице» ставки в 2022-м. А в этом году вероятен демпинг со стороны освобождающихся площадок, которые уже окупились, как девелоперский проект, но будут стараться быстрее заполниться.

Здесь стоит сказать, что нормальная ставка triple net на новый склад будет порядка 6 500 – 7 000 рублей за кв. м, а «вторичка» будет экспонироваться от 4 000 рублей в зависимости от локации объекта. В первом полугодии средняя ставка сильно упадет, но к концу года консультанты зафиксируют уровень от 6 000 до 7 000 рублей.

Естественно, о ставке нельзя говорить в отрыве от вакансии. А мы сейчас видим, что в начале 2023 года она очень низкая. Сейчас уже выбираются любые помещения. Спрос на склады покрывает предложение по субаренде, а новых спекулятивных складов мало. Практически все, что выходили на рынок в 2022 году, были уже на контрактах. При этом совокупный ввод на 2023 год в Московском регионе будет по прогнозам меньше предыдущего, и составит порядка 800 тыс. кв. м, из которых только четверть спекулятивных. При этом общий спрос по Москве составит не менее 1,5 млн кв. м – таковы аппетиты онлайн-ритейла и продуктовых компаний, без учета логистов и производственников.

К концу года скорее всего мы увидим менее 1% доли свободных площадей и ставку до 6 500 рублей.

Еще одна боль – замена оборудования, поиск новых поставщиков. Склады имели всегда стандартную комплектацию, оснащались брендами проверенных надежных и эффективных поставщиков. Сейчас идет замена на качественные аналоги, но нельзя оценить, как они поведут себя при эксплуатации. Это покажет время. Для арендаторов это будет незаметно. Все риски берут на себя девелоперы и собственники».

Смутные времена

Александр Хомич, сооснователь Skladman USG:Александр Хомич, сооснователь Skladman USG:

«Основная сложность для девелоперов – неопределенность. Даже при сохранении спроса на производственно-складские помещения в России на прежнем уровне. В настоящее время немногие девелоперы готовы пойти на риск спекулятивного строительства. В свою очередь это создает предпосылки к появлению дефицита площадей на рынке в недалеком будущем.

Бизнесу нужно привыкать работать в условиях санкционных ограничений, недофинансированности экономики и дорогих кредитов. В условиях жесткой экономической конкуренции с мировыми финансовыми центрами очень непросто будет решить эти проблемы. Но, со временем, все возможно.

На мой взгляд, первое и самое важное сейчас – это снизить стоимость финансирования. Тут ситуация медленно стабилизируется, но еще далека до докризисных параметров. Во-вторых, необходимо стимулирование спроса. Частично с этой задачей призвана справиться промышленная ипотека. Но этот процесс сейчас в самом начале реализации, поэтому выводы о первых результатах можно будет делать не ранее, чем через год».

Тэги: складская недвижимость, девелоперы, кадры, санкции, оборудование
30.01.2023

Вам интересны самые значимые события отрасли, выставки и мероприятия, конфликты и сделки, интервью и невыдуманные истории коллег? Подпишитесь на рассылку* и будьте в курсе!
Ваше имя*
Ваш e-mail*
*Всего одно письмо в неделю с дайджестом лучших материалов

Вам важно быть в курсе ежедневно? Читайте и подписывайтесь на наш Telegram
Хотите больше юмора, видео, инфографики - станьте нашим другом в ВКонтакте

Разместите новостной информер и на вашем сайте всегда будут обновляемые отраслевые новости






Читайте также



Другие статьи по темам

Аналитика ВЭД Таможня Интервью Задача и решение Итоги года Итоги недели Колонка редактора Конкурс Контроль Логизорро Личные трудности Лучшие люди Опыт в помощь Раскопки Складская логистика Фоторепортаж

Возврат к списку

Вверх
Вверх