Склады в Москве есть, но не в вашу честь

В 2,5 раза упал общий объем сделок по складской недвижимости в Москве в I квартале 2020 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (по данным агентства Knight Frank). Низкие показатели ввода демонстрирует и петербургский рынок. В период с апреля по июнь в северной столице не было введено ни одного нового складского объекта. Количество сделок по строительству новых объектов уменьшилось на 9%.

Согласно исследованию PwC, 68% девелоперов, инвестиционных компаний и собственников недвижимости отмечают высокую степень влияния онлайн-торговли на рынок складской недвижимости. Ничего удивительного: под влиянием пандемии классические интернет-площадки выросли в 2-3 раза, утверждает АКИТ. В свою очередь Data Insight прогнозирует увеличение объемов рынка e-commerce еще как минимум на 44% до конца года.

Перераспределение сил на рынке диктует новый спрос. В первую очередь, это спрос на площадки, отвечающие требованиям e-commerce-компаний. Растет потребность в автоматизации площадей и в организации новых форматов. В перспективе склад и вовсе имеет все шансы вытеснить традиционные торговые площади: последние фактически превратятся в склады «последней мили», откуда заказы, сделанные онлайн, будут напрямую отправляться потребителю.

• • В какую же сторону развернула рынок складской недвижимости пандемия короновируса?
• 
  
• • Как изменятся арендные ставки в Москве и Подмосковье в краткосрочной перспективе?
• 
  
• • Какими будут склады будущего и что такое «идеальный склад для e-commerce»?

Ответы на эти вопросы «Логирус» искал вместе с коммерческим директором компании «Ghelamco», Александром Перфильевым.

Упадок сделок и право на скидку

Как изменился рынок складской недвижимости в России в первом полугодии 2020 года?
— Аналитика только одного квартала — это нерелевантная выборка. Нужно сравнивать данные по целому году и, кроме того, учитывать контекст событий. Почему в 2019 год был зафиксирован рост? Может быть, на статистику повлияла одна крупная сделка на 150 тыс. кв. м., увеличившая суммарный объем первого квартала?

Данные, приведенные Knight Frank и другими аналитиками, действительно отображают существующее положение вещей. Объем сделок сократился, а на московском рынке, как и во всех крупных российских городах, наблюдается дефицит качественных складов. Большинство строящихся проектов реализуются по принципу built-to-suit (LR: формат, предполагающий строительство складов под нужды заказчика) и уже имеют своих владельцев.

Ставки в Москве, несмотря на пандемию, почти не изменились. Более того, из-за дефицита качественных площадей конкуренция среди арендаторов выросла, что повлияло на условия аренды. Например, владельцы складской недвижимости стали менее охотно предоставлять арендные каникулы своим клиентам.

Наконец, на первый квартал исторически приходится наименьшее число сделок. Максимальное количество сделок — это третий и четвертый кварталы. Никаких конкретных прогнозов относительно их характера сделать нельзя. Но можно с уверенностью сказать, что основной объем сделок придется на компании сегмента e-commerce: онлайн-ритейлеров, фулфилмент-операторов и маркетплейсы. В совокупности на эти группы арендаторов сегодня приходится более 50% объема годового поглощения.

Средняя ставка складской площадки класса А в Подмосковье составляла 3 950 руб за кв.м. Для крупных объектов она доходила до 4 000 - 4 200 руб. за кв. м. Насколько изменились ставки по сравнению с аналогичным периодом прошлого года?
— На сегодняшний момент мы видим ставки, которые нам достались с четвертого квартала 2019 года: от 3 900 до 4 200 руб. за квадратный метр. В четвертом квартале они подросли на 5-7% и с тех пор держатся на одном уровне. Пандемия, еще раз отмечу, на цены никак не повлияла.

Стоит оговориться, что арендная ставка — довольно гибкое явление. Как арендодатель могу сказать, что до коронавируса можно было найти склад и дешевле, например, за 3 600 руб. Вопрос лишь в том, какой склад и в каком Подмосковье — северном, западном, южном.


Обычно ставка снижается по мере удаления от МКАД. Исторически самый высокий спрос и самые дорогие цены — на склады, расположенные на севере (Дмитровское и Ленинградское шоссе), на юге (Симферопольское, Каширское и Варшавское шоссе) и на юго-востоке (вблизи Томилино). Сейчас планируется сразу несколько новых проектов на западе, по Новорижскому шоссе. Думаю, спрос на это направление также будет расти: оттуда удобно организовать логистические потоки на юг и на север.

E-com всему голова

Повлиял ли рост объемов e-commerce на стоимость складской недвижимости в черте города?
— Нет, ставки еще не успели отреагировать на увеличение спроса со стороны e-commerce. Но рост цен неизбежен. Именно поэтому инвесторы сейчас проявляют высокий интерес к приобретению складских объектов, удобных для городской логистики. В настоящий момент внутри МКАД находится более 6 млн складских площадей, и практически все они сданы в аренду. Найти свободный склад в городе, особенно склад большой площади, сейчас крайне сложно.


Изменятся ли складские потребности компаний из сегмента e-commerce в связи с ростом их оборота? Какие склады будут нужны арендаторам?

 А остальные? Какие склады востребованы у предприятий из других сегментов рынка?
— Большинство компаний открывают много маленьких складов по городу. Средний объем — от 1 500 - 4 000 кв. м. в черте города Москвы. В первую очередь, это площадки для обработки грузов, кросс-докинга. Они не заточены под хранение, поэтому и требования не очень высокие. Достаточно, чтобы у склада была хорошая транспортная доступность и безопасность, в том числе пожарная. То есть нужно просто хорошее просторное здание с минимальным количеством колонн.

Таких складов сейчас остро не хватает, поэтому компании стали рассматривать площадки на расстоянии 5 км от МКАД. Это сейчас прайм-локация для городской логистики.

 Повлияла ли неопределенность на рынке, вероятность «второй волны, на подход арендаторов к заключению новых соглашений? Стали ли они более осторожными, внимательными?
— Безусловно, есть положительная тенденция: после кризиса 2009 и 2015 года компании стали более ответственно подходить к своим договорным обязательствам, особенно в части аренды складов «на вырост».

Такое часто встречалось в 2005-2008 году. Компания с объемом хранения в 2 или 5 тыс. кв.м. вдруг арендовала 20 тыс. кв. м., решив, что за год легко увеличит обороты и достигнет этого объема. Но такой шаг влечет за собой дополнительные обязательства по аренде. Логистические операторы довольно быстро это поняли и стали брать столько, сколько нужно в данный момент. Сейчас если и берут «с запасом», то не более 10-30% излишков, чтобы эффективно управлять себестоимостью.


 От каких еще паттернов избавились арендаторы?
— После 2015 года с рынка складской недвижимости практически исчезли договора, исчисляемые в валюте. Плюс ко всему, по итогам каждого кризиса сокращается время, на которое компании готовы долгосрочно планировать аренду. Если во время стабильной экономики нормальный горизонт планирования для компании — 7 или 10 лет, то в период турбулентности он составляет 5-7 лет. Для логистических компаний еще меньше: 3-5 лет. Небольшие компании тоже осторожничают и стараются не вступать в арендные отношения более чем на один-два года.

 И арендодатели соглашаются на такие условия? Это же крайне непредсказуемая форма сотрудничества.
— Да, так и есть. Причем она является непредсказуемой для обеих сторон. Арендатор рискует не меньше арендодателя: с ним в любой момент могут расторгнуть договор ради более интересного клиента с большей ставкой. Это палка о двух концах. Но пока мы играем на поле, где нормальной практикой является заключение договора на 5-7 лет.

Разворот на многоэтажность

 Какие новшества в складской недвижимости ждут нас в будущем?
— Здания идут в рост. Земля в Москве очень дорогая, поэтому будут появляться многоэтажные склады на 2-5 этажей.

Современные многоэтажные (multi-story) склады активно строят в Азии: Японии, Китае и Южной Корее. Мне очень нравится проект Prologis Park Osaka 5 — четырехэтажный складской комплекс площадью 74 300 кв.м. в непосредственной близости от порта Осака.


В Европе и США этот тренд постепенно также набирает силу. Например, у ведущего мирового игрока складской недвижимости компании Prologis уже построено 53 многоэтажных склада.

 В чем их сильная сторона высотных складов, помимо экономии площади?
— Хочу отдельно подчеркнуть, что история с многоэтажными складами касается только Москвы, даже не Санкт-Петербурга. Это адаптация именно к московской реальности. Пока что о таких складах говорят с осторожностью: все боятся строить первыми.

Многоэтажные склады в городе уже есть, но это старые или реконструированные здания. А новый склад должен иметь технологические особенности: никаких низких потолков или очередей к лифту. Необходимо, чтобы фура могла заехать на 2 или 3 этаж, а среднетоннажная машина — подняться на лифте или подъемнике. Быстро, без поломок и простоев. Приехал, загрузился, уехал.

 Как сейчас выглядят актуальные тарифы на аренду складов в Москве и Московской области?
— Ставка за 1 кв.м. склада внутри МКАД, с НДС, с операционными услугами, «без коммуналки» составляет 7-15 тысяч рублей; за МКАД – 6 500 тыс. рублей. Ориентироваться стоит на ставку от 8 до 10 тысяч рублей в год: столько стоит сухой склад, на котором удобно делать логистику.

 А как же новые логистические парки? Например, «Перерва» в районе Автозаводской?
— Технопарк «Перерва» не заточен под логистику: он предлагает в первую очередь производственные помещения и work-пространства.

Можно привести в пример и другой проект – «Технополис Москва» на Волгоградском проспекте. Его площади и концепция не могут покрыть потребности рынка. Даже если бы они соответствовали запросам логистического сегмента, этот объем был бы каплей в море.


 На что еще нужно обратить внимание при выборе склада?
Важно также обратить внимание на все платежи. Владельцы склада могут, например, установить плату за въезд и выезд машин. Если у вас городская логистика, в конце месяца это выльется в круглую сумму. Оцените стоимость коммунальных услуг, обслуживания. Проверьте все подъездные дороги: если машины не смогут заехать на территорию и будут выстраиваться в ряд на подъезде, это обернется штрафами ГИБДД.

Ой, мороз-мороз, заморозь товар

Чем еще, на ваш взгляд, обусловлен рост популярности холодильно-морозильных складов?
— В росте популярности такой недвижимости нет ничего удивительного. На рынке дефицит складов подобного класса. И спрос на них постепенно увеличивался последние 5 лет. Это всего лишь констатация факта: в прошлом году практически не строили, а сейчас построили на 41% больше.

100 000 кв.м. мультитемпературных складских площадей по оценкам Ghelamco составляют около 10% от общего объёма рынка, потому что в год вводится от 1 до 1,5 млн кв.м. новых складских помещений. Так что 10% — это хорошая цифра. Уверен, что найдётся арендатор и их «завтра» снимут.


 Какова арендная ставка на такой склад в Подмосковье?
— Все считают по-разному. В целом, «холодильник» обходится в полтора раза дороже обычного склада, а «морозильник» — в два раза. То есть при средней арендной ставке обычного склада в Подмосковье на уровне 4200 руб. за кв.м., получаем 6 300 руб. за аренду холодильного и 8 400 руб. за аренду морозильного склада.

— Насколько на ваш взгляд оправданы инвестиции маркетплейсов в инфраструктуру? Не случится ли так, что интернет-магазины вложат деньги в строительство darkstore и фулфилмент-центров, а потребитель через некоторое время вернется в офлайн?
— Скорее, наоборот. Через какой бы канал не происходила продажа, потребитель остается потребителем. Нужно обеспечить хранение и обработку его заказа. Возможно, при переходе из онлайн в офлайн часть складов, предназначенных для хранения, будет использоваться для обработки.

Но, скорее всего, сложится обратная ситуация: не склады начнут простаивать из-за открытия торговых центров, а сами торговые центры будут переоборудованы под фулфилмент-центры. Для нас это удивительно. Но возьмите, например, США. Там эта тенденция наметилась еще лет 5 назад, когда избыток торговых центров привел к тому, что торговые площади начали переделывать в склады «последней мили».

Инфраструктура как путь выхода из кризиса

 Согласно прогнозам, в октябре 2020 года будет запущен в эксплуатацию ряд участков Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД). Какие складские объекты там планируется построить?
— ЦКАД — это, в сущности, небольшое бетонное кольцо, которое находится на расстоянии 60 км от Москвы и в 30 км от МКАД. Можно сказать, что ЦКАД находится в зоне складского пояса, там, где сосредоточено наибольшее количество коммерческой недвижимости, поэтому дорога очень важна для транспортно-логистической сферы.

С другой стороны, проблема Центрального кольца в том, что что у него исторически очень узкие дороги: одна полоса в одну сторону, одна в другую. Через эти дороги проходят радиальные линии и железнодорожные ветки, создавая «бутылочные горлышки», поэтому пробки здесь — обычная история. Надеюсь, что проблема будет решена в процессе реконструкции, поскольку сейчас ЦКАД превращают в многополосную магистраль.


 Как изменятся логистические перспективы дороги после реконструкции?
— Компании, нуждающиеся в большой площади для хранения и не нацеленные на быструю доставку, будут переносить склады за МКАД, в зону вокруг ЦКАД.

Как изменятся тарифы на складскую недвижимость в Москве и Подмосковье в 2021 году?

 Под занавес хочется спросить: можете ли вы оценить, как будет развиваться рынок складской недвижимости в среднесрочной перспективе?
— Продолжится строительство «built-to-suit» — возведение объекта под заказчика. Будет много проектов, связанных с электронной коммерцией. Не стоит забывать о том, что e-commerce растет семимильными шагами, и многие международные ритейлеры только начали активную интеграцию на российский рынок. Взять хотя бы Alibaba Group, которой еще только предстоит выстроить эффективную логистику в РФ: пока что распределительные центры, работающие с Alibaba, либо базируются на инфраструктуре партнеров, либо имеют совсем скромный масштаб, несоизмеримый с деятельностью этого гиганта. Так что мы обязательно увидим новые имена и новые проекты.