Нелегкий формат этот light склад

По оценкам Skladman USG, на данный момент спрос на склады формата Light Industrial (LI) в Московском регионе оценивается минимум в 3-4 млн квадратных метров.

В то же время общее предложение данного формата на рынке составляет лишь около 30-40 тысяч квадратных метров. Вместе с городским технопарком Pererva, этот показатель достигает отметки в 50 тысяч «квадратов», уточнили аналитики Skladman USG. Таким образом, спрос на Light Industrial превышает предложение практически в 100 раз.

О будущем и настоящем формата Light Industrial «Логирусу» рассказали:

Кто готов довольствоваться «складским малым»

Light industrial (LI) – сегмент производственно-складских помещений малых размеров, варьирующихся от 100 до 3000 квадратных метров. Такие объекты появились в России относительно недавно.

– Об этом формате мы начали активно говорить в 2017-м, когда за год аккумулировали несколько тысяч запросов в базе данных нашей CRM-системы. Мы поняли, что есть большой пласт запросов, которые не обслуживаются брокерами. Вся эта ниша на тот момент не имела предложения, – отметил управляющий директор, партнер Skladman USG Евгений Нумеров.
На тот момент в России отсутствовал профессиональный девелопмент в данном формате. В результате чего на отечественном рынке и сформировался дефицит, добавил гендиректор Skladman USG Александр Хомич.

В качестве примеров первых объектов Light Industrial инвестиционного качества в РФ эксперт назвал Industrial City Park в Подольском районе Подмосковья, «Перерва» в Москве и Left&Right в Санкт-Петербурге.


Основной спрос на «мелкую складскую нарезку» в РФ формирует малый и средний бизнес, заявил директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Константина Фомиченко. Так как для них большое значение имеет возможность минимизировать свои расходы. А возвести собственный склад или производственное помещение небольшие фирмы зачастую не имеют финансовой возможности.

Также в число основных потребителей формата LI входят частные инвесторы, приобретающие объекты для дальнейшей сдачи в аренду и перепродажи, добавил Константин Фомиченко.

Форматы «мелкой нарезки»

Помимо самостоятельных небольших складов, на российском рынке представлен и еще один формат Light Industrial – Multi-let. Он представляет из себя объект недвижимости или комплекс таких объектов под управлением единого оператора. Такое здание должно состоять из отдельных, различных по размерам и видам использования помещений, арендуемых многочисленными организациями.

По мнению руководителя продаж коммерческой недвижимости KR Properties Максима Лучникова, строительство многофункциональных кварталов в формате LI обусловлено вытеснением производств за пределы крупных городов. Преимуществом таких технопарков является возможность «нарезки» вплоть до 100 квадратных метров, добавил учредитель компании «Брагин и партнеры» Глеб Брагин.

Выделение блоков площадью 1 000 «квадратов» технически возможно и в складских комплексах класса «А». Но такие помещения не актуальны для арендаторов в силу нерабочей геометрии, следует из отчета аналитиков Skladman USG (ист.). Так как узкий длинный блок с одними воротами, без собственного входа, доступа к зарядной комнате и своего офиса непригоден для работы небольшой компании. При этом и сами собственники объектов не особо заинтересованы в делении площадей для множества арендаторов.

– Light Industrial – это не нарезка какого-либо «большого бокса». Это жизнеспособная концепция, помещение свободного назначения, где может быть и офис, и шоурум, и склад в одном флаконе. Это комбинация разных функционалов, – пояснил Евгений Нумеров.

Клиентами технопарков могут быть представительства региональных и зарубежных производителей, где они могут разместить и склад, и шоурум, и небольшие производственные помещения: сборочный или ремонтный цех и т. п., добавил Михаил Лучников. Среди интересантов есть малые и средние производители, желающие логистически объединить бизнес-процессы. А также сервисные компании, и детейлинг-центры¹, которые хотят находится максимально близко к конечному потребителю, но при этом нуждаются в специализированных помещениях.

Мал склад да дорог

Себестоимость строительства объекта класса «А» обходится в среднем в 1,75 раз дороже, чем объекта Light Industrial, подсчитали аналитики компании «Брагин и партнеры». Сроки строительства для «малого формата» также меньше ввиду того, что согласно действующему законодательству, для них действует упрощенный механизм получения разрешения на строительство.

– У компании есть два склада на расстоянии двух километров друг от друга. Они находятся в одинаковой удаленности от МКАД: примерно в 10 километрах в южном направлении. Объект класса «А» мы сдаем по 7 200 рублей за квадратный метр, а Light Industrial – по 6 000 рублей. Таким образом, разница ставок достигает почти 20%, – привел пример Глеб Брагин.


Иного мнения придерживается директор по управлению проектами KR Properties Дмитрий Бохун. По его мнению, строить бизнес-центр класса «А» дороже и дольше, чем объект формата LI. Однако в конце концов эффективность использования денежных средств в случае с объектом класса «А», возведенным в удачной локации, будет выше. – Строить технопарк так же, как и бизнес-центр, нужно там, где этот объект востребован. Городская среда «поглощает» только то, что требуется в конкретном месте. Правильно размещенный качественный объект в любом случае будет экономически успешен, – уверен эксперт.

Управляющий директор, партнер Skladman USG Евгений Нумеров также придерживается мнения о том, что себестоимость строительства объектов Light Industrial немного выше, чем крупноформатных складских комплексов.

– В формате Light Industrial нужно делать одну зарядную станцию, офис, санузел, условно говоря, не на 20 000 квадратных метров, а на каждый «блок». В следствие чего, себестоимость строительства «квадрата» немного выше. Однако продажа или аренда такого объекта в среднем выше на 30-40% по сравнению с Big Box², – пояснил собеседник «Логируса».

Склады не сразу строились

Потенциал развития сегмента Light Industrial в целом по России, по оценке Skladman USG, составляет 20 млн квадратных метров на горизонте до 2031 года. В настоящее время основное предложение складских блоков «мелкой нарезки» представлено в объектах старого фонда, потребительские качества которых с каждым годом ухудшаются. А предложение в новых и современных объектах ограничено, добавил Константин Фомиченко.

Так, в Москве и Подмосковье, по данным Skladman USG, реализованы порядка четырех проектов формата Light Industrial общей площадью более 70 000 квадратных метров. Плюс на этапе строительства находится еще порядка 30 000 квадратных метров.


Так, например, в Воронеже реализуется проект Smart Blocks. Складские блоки в нем представлены в нарезке от 300 квадратных метров. Весь комплекс будет состоять из двух зданий по 6 500 квадратных метров каждый. Объем инвестиций в проект оценивается в 300 млн рублей.

– Казалось бы, финансовая и операционная модели просты и понятны: построить производственно-складской комплекс с «небольшой нарезкой» и грамотно управлять им. Но практических кейсов на рынке мало, – признал руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка.

Основными проблемами развития формата являются стоимость земли и удаленность от города, полагает Максим Лучников. Так, производственные площади выведены за пределы столицы именно по причине высокой стоимости земли внутри города. Качественный объект внутри МКАД найти непросто.

– В регионах строить объекты подобного формата легче, но нужно тщательно просчитывать их востребованность. Так как во многих населенных пунктах есть возможность выкупить или арендовать существующие заводские площади, чем многие охотно и пользуются, – добавил эксперт.

При этом, по словам господина Нумерова, в Big Box проектное финансирование возможно получить по схеме built-to-suit, когда есть арендатор, который готов ждать постройку склада. В формате LI инвесторы не готовы планировать на три-семь лет вперед, поскольку речь идет о маленьких фирмах или крупных предприятиях, которым нужен маленький склад. Это уже спекулятивная история, когда предложение рождает потребление, пояснил эксперт.


Сдерживающим фактором развития является также отсутствие четкого понимания критериев формата LI и требований к его характеристикам, добавил Константин Фомиченко. Так как на рынке до настоящего момента представлено небольшое количество успешно реализованных объектов данного формата.

А по мнению Филиппа Чайки, нужен «пионер» – девелопер, который первым придет на этот рынок, создаст экспертизу и поделится опытом с коллегами. На настоящий момент игрокам понятно, как работает формат с точки зрения операционных процессов, но трудно прогнозировать спрос, окупаемость, сроки экспозиции³ помещений. Даже учитывая, что ставки аренды на небольшие блоки по логике будут выше, чем текущие ставки на промышленные помещения от 1 000 «квадратов», резюмировал эксперт.

При этом, несмотря на отсутствие единых формализованных требований к формату, по данным Knight Frank, только в Московском регионе на разных стадиях проработки проектов находятся порядка 160 000 квадратных метров складской недвижимости «мелкой нарезки».

– Интерес к Light Industrial со стороны девелоперов и инвесторов уже высок. Только у Skladman USG на разных этапах проектирования сейчас суммарно находится порядка 250 000 квадратных метров. Более того, мы отмечаем тенденцию, когда к реализации таких проектов подключаются девелоперы жилья. И это станет одним из драйверов развития данного складского сегмента, – полагает Евгений Нумеров.

Стимулом к постройке новых качественных площадей в том числе стал и новый закон о всероссийской реновации, подписанный Президентом РФ Владимиром Путиным в конце декабря 2020 года, добавил Глеб Брагин. По данным эксперта, только в прошлом году снесено было по меньшей мере 500 тысяч «квадратов» складской недвижимости.

В KR Properties также полагают, что формат LI будет активнее развиваться в ближайшие годы. Во-первых, онлайн-покупки вынуждают не только производителей, но и ретейлеров уходить в darkstore и искать склады ближе к покупателю. Во-вторых, пример городского технопарка Pererva, окончания строительства которого все ждали, тоже сыграет свою роль, отметил Михаил Лучников.

– Несколько компаний уже строят технопарки подобного формата, но некоторые скептики ждут окончания проекта, чтобы понять его эффективность. Сейчас первая очередь распродана и введена в эксплуатацию. Думаю, что выводы уже многие сделали. В принципе мы и сами планируем продолжать строить в этом формате, – резюмировал эксперт.

---

¹Автомобильный детейлинг (англ. auto detailing), чаще сокращаемый до детейлинг – комплекс операций по тщательному и полному уходу за автомобилем.
²Big Box – название крупногабаритных складов от 10 000 квадратных метров.
³Срок экспозиции – период нахождения складского объекта на рынке недвижимости