Нелегкий формат этот light склад


Нелегкий формат этот light склад

О том, почему Light Industrial такая редкая «складская птица» в России и каковы шансы на «размножение» этого формата в регионах



По оценкам Skladman USG, на данный момент спрос на склады формата Light Industrial (LI) в Московском регионе оценивается минимум в 3-4 млн квадратных метров.

В то же время общее предложение данного формата на рынке составляет лишь около 30-40 тысяч квадратных метров. Вместе с городским технопарком Pererva, этот показатель достигает отметки в 50 тысяч «квадратов», уточнили аналитики Skladman USG. Таким образом, спрос на Light Industrial превышает предложение практически в 100 раз.

«Логирус» решил разобраться:

  • • Кто готов довольствоваться «складским малым»?

  • • Почему инвесторам так дорог Light Industrial?

  • • Какие риски подстерегают девелоперов в регионах?

  • • И что поможет раскрыть потенциал формата мелкой складской нарезки?

О будущем и настоящем формата Light Industrial «Логирусу» рассказали:


Глеб Брагин
учредитель компании «Брагин и партнеры»
Глеб Брагин
Евгений Нумеров
управляющий директор, партнер Skladman USG
Евгений Нумеров
Александр Хомич
генеральный директор Skladman USG
Александр Хомич
Филипп Чайка
руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate
Филипп Чайка
Константин Фомиченко
директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank
Константин Фомиченко
Максим Лучников
руководитель продаж коммерческой недвижимости KR Properties
Максим Лучников
Дмитрий Бохун
директор по управлению проектами KR Properties
Дмитрий Бохун

Кто готов довольствоваться «складским малым»

Light industrial (LI) – сегмент производственно-складских помещений малых размеров, варьирующихся от 100 до 3000 квадратных метров. Такие объекты появились в России относительно недавно.

– Об этом формате мы начали активно говорить в 2017-м, когда за год аккумулировали несколько тысяч запросов в базе данных нашей CRM-системы. Мы поняли, что есть большой пласт запросов, которые не обслуживаются брокерами. Вся эта ниша на тот момент не имела предложения, – отметил управляющий директор, партнер Skladman USG Евгений Нумеров.
На тот момент в России отсутствовал профессиональный девелопмент в данном формате. В результате чего на отечественном рынке и сформировался дефицит, добавил гендиректор Skladman USG Александр Хомич.

В качестве примеров первых объектов Light Industrial инвестиционного качества в РФ эксперт назвал Industrial City Park в Подольском районе Подмосковья, «Перерва» в Москве и Left&Right в Санкт-Петербурге.

Industrial City Park в Подольском районе Подмосковья, «Перерва» в Москве и Left&Right в Санкт-Петербурге – первые объекты Light Industrial инвестиционного качества в РФ

Основной спрос на «мелкую складскую нарезку» в РФ формирует малый и средний бизнес, заявил директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Константина Фомиченко. Так как для них большое значение имеет возможность минимизировать свои расходы. А возвести собственный склад или производственное помещение небольшие фирмы зачастую не имеют финансовой возможности.

Также в число основных потребителей формата LI входят частные инвесторы, приобретающие объекты для дальнейшей сдачи в аренду и перепродажи, добавил Константин Фомиченко.

Форматы «мелкой нарезки»

Помимо самостоятельных небольших складов, на российском рынке представлен и еще один формат Light Industrial – Multi-let. Он представляет из себя объект недвижимости или комплекс таких объектов под управлением единого оператора. Такое здание должно состоять из отдельных, различных по размерам и видам использования помещений, арендуемых многочисленными организациями.

По мнению руководителя продаж коммерческой недвижимости KR Properties Максима Лучникова, строительство многофункциональных кварталов в формате LI обусловлено вытеснением производств за пределы крупных городов. Преимуществом таких технопарков является возможность «нарезки» вплоть до 100 квадратных метров, добавил учредитель компании «Брагин и партнеры» Глеб Брагин.

Выделение блоков площадью 1 000 «квадратов» технически возможно и в складских комплексах класса «А». Но такие помещения не актуальны для арендаторов в силу нерабочей геометрии, следует из отчета аналитиков Skladman USG (ист.). Так как узкий длинный блок с одними воротами, без собственного входа, доступа к зарядной комнате и своего офиса непригоден для работы небольшой компании. При этом и сами собственники объектов не особо заинтересованы в делении площадей для множества арендаторов.

– Light Industrial – это не нарезка какого-либо «большого бокса». Это жизнеспособная концепция, помещение свободного назначения, где может быть и офис, и шоурум, и склад в одном флаконе. Это комбинация разных функционалов, – пояснил Евгений Нумеров.

Клиентами технопарков могут быть представительства региональных и зарубежных производителей, где они могут разместить и склад, и шоурум, и небольшие производственные помещения: сборочный или ремонтный цех и т. п., добавил Михаил Лучников. Среди интересантов есть малые и средние производители, желающие логистически объединить бизнес-процессы. А также сервисные компании, и детейлинг-центры1, которые хотят находится максимально близко к конечному потребителю, но при этом нуждаются в специализированных помещениях.

Мал склад да дорог

Себестоимость строительства объекта класса «А» обходится в среднем в 1,75 раз дороже, чем объекта Light Industrial, подсчитали аналитики компании «Брагин и партнеры». Сроки строительства для «малого формата» также меньше ввиду того, что согласно действующему законодательству, для них действует упрощенный механизм получения разрешения на строительство.

– У компании есть два склада на расстоянии двух километров друг от друга. Они находятся в одинаковой удаленности от МКАД: примерно в 10 километрах в южном направлении. Объект класса «А» мы сдаем по 7 200 рублей за квадратный метр, а Light Industrial – по 6 000 рублей. Таким образом, разница ставок достигает почти 20%, – привел пример Глеб Брагин.

Light Industrial – это не нарезка какого-либо «большого бокса». Это жизнеспособная концепция, помещение свободного назначения, где может быть и офис, и шоурум, и склад в одном флаконе

Иного мнения придерживается директор по управлению проектами KR Properties Дмитрий Бохун. По его мнению, строить бизнес-центр класса «А» дороже и дольше, чем объект формата LI. Однако в конце концов эффективность использования денежных средств в случае с объектом класса «А», возведенным в удачной локации, будет выше. – Строить технопарк так же, как и бизнес-центр, нужно там, где этот объект востребован. Городская среда «поглощает» только то, что требуется в конкретном месте. Правильно размещенный качественный объект в любом случае будет экономически успешен, – уверен эксперт.

Управляющий директор, партнер Skladman USG Евгений Нумеров также придерживается мнения о том, что себестоимость строительства объектов Light Industrial немного выше, чем крупноформатных складских комплексов.

– В формате Light Industrial нужно делать одну зарядную станцию, офис, санузел, условно говоря, не на 20 000 квадратных метров, а на каждый «блок». В следствие чего, себестоимость строительства «квадрата» немного выше. Однако продажа или аренда такого объекта в среднем выше на 30-40% по сравнению с Big Box2, – пояснил собеседник «Логируса».

Склады не сразу строились

Потенциал развития сегмента Light Industrial в целом по России, по оценке Skladman USG, составляет 20 млн квадратных метров на горизонте до 2031 года. В настоящее время основное предложение складских блоков «мелкой нарезки» представлено в объектах старого фонда, потребительские качества которых с каждым годом ухудшаются. А предложение в новых и современных объектах ограничено, добавил Константин Фомиченко.

Так, в Москве и Подмосковье, по данным Skladman USG, реализованы порядка четырех проектов формата Light Industrial общей площадью более 70 000 квадратных метров. Плюс на этапе строительства находится еще порядка 30 000 квадратных метров.

Подробнее о том, какие бизнес-задачи помогают решать склады внутри МКАД читайте в статье «Складское внутриМКАДье».

Так, например, в Воронеже реализуется проект Smart Blocks. Складские блоки в нем представлены в нарезке от 300 квадратных метров. Весь комплекс будет состоять из двух зданий по 6 500 квадратных метров каждый. Объем инвестиций в проект оценивается в 300 млн рублей.

– Казалось бы, финансовая и операционная модели просты и понятны: построить производственно-складской комплекс с «небольшой нарезкой» и грамотно управлять им. Но практических кейсов на рынке мало, – признал руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка.

Основными проблемами развития формата являются стоимость земли и удаленность от города, полагает Максим Лучников. Так, производственные площади выведены за пределы столицы именно по причине высокой стоимости земли внутри города. Качественный объект внутри МКАД найти непросто.

– В регионах строить объекты подобного формата легче, но нужно тщательно просчитывать их востребованность. Так как во многих населенных пунктах есть возможность выкупить или арендовать существующие заводские площади, чем многие охотно и пользуются, – добавил эксперт.

При этом, по словам господина Нумерова, в Big Box проектное финансирование возможно получить по схеме built-to-suit, когда есть арендатор, который готов ждать постройку склада. В формате LI инвесторы не готовы планировать на три-семь лет вперед, поскольку речь идет о маленьких фирмах или крупных предприятиях, которым нужен маленький склад. Это уже спекулятивная история, когда предложение рождает потребление, пояснил эксперт.

Интерес к Light Industrial со стороны девелоперов и инвесторов может усилиться после пяти-восьми успешно реализованных проектов, прогнозируют аналитики Skladman USG

Сдерживающим фактором развития является также отсутствие четкого понимания критериев формата LI и требований к его характеристикам, добавил Константин Фомиченко. Так как на рынке до настоящего момента представлено небольшое количество успешно реализованных объектов данного формата.

А по мнению Филиппа Чайки, нужен «пионер» – девелопер, который первым придет на этот рынок, создаст экспертизу и поделится опытом с коллегами. На настоящий момент игрокам понятно, как работает формат с точки зрения операционных процессов, но трудно прогнозировать спрос, окупаемость, сроки экспозиции3 помещений. Даже учитывая, что ставки аренды на небольшие блоки по логике будут выше, чем текущие ставки на промышленные помещения от 1 000 «квадратов», резюмировал эксперт.

При этом, несмотря на отсутствие единых формализованных требований к формату, по данным Knight Frank, только в Московском регионе на разных стадиях проработки проектов находятся порядка 160 000 квадратных метров складской недвижимости «мелкой нарезки».

– Интерес к Light Industrial со стороны девелоперов и инвесторов уже высок. Только у Skladman USG на разных этапах проектирования сейчас суммарно находится порядка 250 000 квадратных метров. Более того, мы отмечаем тенденцию, когда к реализации таких проектов подключаются девелоперы жилья. И это станет одним из драйверов развития данного складского сегмента, – полагает Евгений Нумеров.

Стимулом к постройке новых качественных площадей в том числе стал и новый закон о всероссийской реновации, подписанный Президентом РФ Владимиром Путиным в конце декабря 2020 года, добавил Глеб Брагин. По данным эксперта, только в прошлом году снесено было по меньшей мере 500 тысяч «квадратов» складской недвижимости.

В KR Properties также полагают, что формат LI будет активнее развиваться в ближайшие годы. Во-первых, онлайн-покупки вынуждают не только производителей, но и ретейлеров уходить в darkstore и искать склады ближе к покупателю. Во-вторых, пример городского технопарка Pererva, окончания строительства которого все ждали, тоже сыграет свою роль, отметил Михаил Лучников.

– Несколько компаний уже строят технопарки подобного формата, но некоторые скептики ждут окончания проекта, чтобы понять его эффективность. Сейчас первая очередь распродана и введена в эксплуатацию. Думаю, что выводы уже многие сделали. В принципе мы и сами планируем продолжать строить в этом формате, – резюмировал эксперт.


1Автомобильный детейлинг (англ. auto detailing), чаще сокращаемый до детейлинг – комплекс операций по тщательному и полному уходу за автомобилем.
2Big Box – название крупногабаритных складов от 10 000 квадратных метров.
3Срок экспозиции – период нахождения складского объекта на рынке недвижимости

Тэги: Light Industrial, складская недвижимость, девелопмент малых складов, Skladman USG, KR Properties, Брагин и партнеры, Knight Frank, IPG Estate, аналитика, прогнозы
03.07.2021

Вам интересны самые значимые события отрасли, выставки и мероприятия, конфликты и сделки, интервью и невыдуманные истории коллег? Подпишитесь на рассылку* и будьте в курсе!
Ваше имя* Ваш e-mail*
*Всего одно письмо в неделю с дайджестом лучших материалов

Вам важно быть в курсе ежедневно? Читайте и подписывайтесь на наш Твиттер и Telegram
Хотите больше юмора, видео, инфографики - станьте нашим другом в Фейсбуке

Разместите новостной информер и на вашем сайте всегда будут обновляемые отраслевые новости






Читайте также



Другие статьи по темам

Аналитика ВЭД Таможня Интервью Задача и решение Итоги года Итоги недели Колонка редактора Конкурс Контроль Логизорро Личные трудности Лучшие люди Раскопки Складская логистика Учись, студент Фоторепортаж

Возврат к списку

Вверх
Вверх