Складское внутриМКАДье

В данный момент большинство складов в черте города характеризуются низким качеством, констатируют аналитики Knight Frank. В частности, наличием нескольких этажей, невысокими потолками и маленькой нагрузкой на пол, отсутствием «спринклерной» системы пожаротушения и так далее. Однако спрос на них остается стабильно высоким, так как основным преимуществом «городского формата» является возможность оперативно доставлять товары до конечного потребителя. В связи с этим аналитики Knight Frank прогнозируют, что общий объем складов внутри МКАД может увеличиться на 20-30% в ближайшие 5-10 лет.

«Логирус» решил перепроверить «жизнеспособность» подобного прогноза у потенциальных арендаторов и собственников. А заодно выяснить, какие бизнес-задачи помогают решать склады внутри МКАД, кто останется драйвером спроса и когда уже объемы качественного предложения наконец-то догонят реальные потребности рынка?

Дефицит «городской прописки»

По оценкам Skladium (ILM), объем складской недвижимости внутри МКАД на данный момент составляет около 6 млн квадратных метров. Из них к качественным складам классов «А» и «В+» можно отнести порядка 515 000 «квадратов». Уровень вакансии по итогам 2018 года составил 5,1%.

А вот аналитики Knight Frank оперируют другими цифрами. Так, по данным консалтингового агентства, по итогам прошлого года общий объем складской недвижимости в черте города Москва – около 1,8 млн квадратных метров. Из них около 5% или 92 000 «квадратов» относятся к классу «А», остальные 95% – к классам «В» и «С», на которые приходится 418 000 и 1 319 000 квадратных метров соответственно.

– На сегодняшний день большое количество сделок внутри МКАД проходят в стороне от информационного поля и совершаются напрямую или через такие площадки, как ЦИАН и AVITO, – отмечает управляющий партнер Skladium (ILM) Александр Перфильев. – С участием брокеров в 2018-м были совершены сделки на склады общей площадью более 164 000 квадратных метров. Для сравнения: всего в Московском регионе было арендовано или куплено около 1,6 млн квадратных метров. Такое соотношение обусловлено не отсутствием интереса на данные объекты, а крайне ограниченным предложением, не способным удовлетворить спрос.

Общий объем спроса на склады внутри МКАД аналитиками Skladium (ILM) оценивается от 250 000 до 350 000 квадратных метров. Сильнее других в них заинтересованы торговые компании, экспресс-доставка, логистика, а в последнее время и крупные ретейлеры, нуждающиеся в складах «последней мили» и площадях под развитие онлайн-проектов. При этом чаще всего арендуются компактные склады, средняя площадь которых не превышает 2 500 квадратных метров. Это также обусловлено спецификой спроса, объясняет Александр Перфильев. Так как в городской черте целесообразны склады под товар с высокой оборачиваемостью и коротким сроком хранения.

– По нашим прогнозам, в течение 10 лет может быть построено более 300 000 квадратных метров. Однако общее число складских объектов будет сокращаться, что приведет к сокращению вакансии, дефициту предложения и, как следствие, к стабильному росту ставок, – прогнозирует собеседник «Логируса».

А вместе с проектом реорганизации промзон постепенно с рынка будут уходить склады типов «полукруглый ангар» и «овощебаза». Рост предложения качественных объектов внутри МКАД будет обусловлен стабильным спросом и высокой ставкой, что сделает строительство привлекательным для девелоперов, резюмирует Александр Перфильев.

Арендовать нельзя − купить

У каждого опрошенной «Логирусом» курьерской компании есть сразу несколько площадей внутри МКАД. У DPD их на данный момент их семь, у «МаксиПост» – четыре, а у СДЭК – три. При этом во всех компаниях отметили, что планы по расширению уже существующих площадей у них имеются. СДЭК, например, возможно пойдет по пути объединения уже существующих площадей в более крупные блоки.

– На двух из трех складов не хватает объема складских площадей, необходимо еще около 3 000 – 4 000 квадратных метров, – сообщил руководитель направления складской и транспортной логистики СДЭК Михаил Кабаков. – В ближайшее время пересмотрим существующие площади и примем решение по количеству складов внутри МКАД. Возможно, останется три, возможно, сделаем два, но с увеличенными площадями.

Дефицит внутригородских «квадратов» отметили и в «МаксиПост». Но несмотря на желание и потребность, перспективу найти желаемый объект в компании оценивают скептически. Так как прошлые попытки арендовать «необходимое количество площадей требуемого качества» не увенчались успехом.

– Спрос сдерживается только недостатком качественного предложения. Как показала практика, подавляющее число предлагаемых помещений морально и технически устарели, – констатирует заместитель генерального директора по производству «МаксиПост» Валерий Еремин.

Это, в основном, площади бывших отраслевых предприятий: заводов, овощехранилищ и тому подобного, приводит примеры эксперт. Часто собственники таких складов не вкладывают средства в их ремонт и модернизацию. Кроме того, у таких складов бывают юридические проблемы, а это значит риск попасть под территорию планируемой застройки жилыми кварталами или торговыми комплексами, резюмирует собеседник «Логируса».




− Для курьерской компании склад внутри МКАД, при чем желательно в непосредственной близости от третьего транспортного кольца, – обязательное условие успешной деятельности, уверен Михаил Кабаков. Так как подобное расположение помогает сократить пробеги автотранспорта и позволяет курьерам быстрее добираться до маршрута утром и возвращаться с маршрута вечером, благодаря движению против основного потока.

Арендаторы «кольца»

DPD и СДЭК сходятся во мнении, что в ближайшее время спрос на внутригородские склады будет только расти. Так как производства и складские помещения продолжают выводиться за пределы МКАД, а освободившиеся площади застраиваются преимущественно жильем. Однако упрощение въезда в Москву в ближайшие годы повысит привлекательность площадок и за МКАДом в пределах 10 км от него, прогнозирует начальник управления операций по сортировке грузов DPD Дмитрий Марочкин.

Драйверами спроса в данном сегменте складской недвижимости останутся так называемые логисты «последней мили». В частности, курьерские компании, говорит Михаил Кабаков. Так как им необходимо быть ближе к клиентам, чтобы быстрее доставлять и забирать грузы, а также сократить издержки на холостые пробеги между складом и клиентами.

Высоким будет интерес и со стороны интернет-магазинов, полагает заместитель генерального директора по производству «МаксиПост» Валерий Еремин. Так как для них важна возможность разместить продукцию в непосредственной близости к потенциальным потребителям. Однако внутри МКАД склад для интернет-магазина рассчитан на охват в лучшем случае одного-двух административных округов, предупреждает управляющий партнер Skladium (ILM) Александр Перфильев.

Основными интересантами таких складов руководитель направления складской и транспортной логистики СДЭК Михаил Кабаков назвал также малый и средний бизнес. Так как таким компаниям не нужны большие площади, предлагаемые за МКАД в новых складах. Поэтому оптимальный для них вариант – это небольшой городской склад в черте Москвы.

Обобщая вышесказанное, нужно отметить. Skladium (ILM) и Knight Frank прогнозируют рост предложения качественных «городских объектов», объясняя это стабильным спросом и высокой ставкой. Совокупность этих факторов сделает строительство привлекательным для девелоперов. А опрошенные «Логирусом» транспортные компании подтвердили высокий спрос на данную категорию складской недвижимости не только со своей стороны, но и логистов «последней мили». Причем не только сейчас, но и обозримом будущем.