Прописанные истины

Директор департамента складской и индустриальной недвижимости ILM, руководитель проекта Skladium Александр Перфильев рассказал «Логирусу» о самых опасных ситуациях на складе и связанных с ними страхах арендаторов и поклажедателей, а также о том, как свести такие риски к минимуму и избавиться от «головной боли».

Что чаще всего беспокоит наших клиентов

«Я решил поговорить со своей командой о том, что чаще всего беспокоит наших клиентов, на что обращают внимание те, кто арендует склад или подыскивает новое складское помещение. Такие мысли зачастую не отпускают на работе и дома, за рулем автомобиля и даже во сне. Ситуационно это напоминает головную боль, которая преследует человека повсюду, но по факту это всего лишь проблемы, которые нужно и можно решить, а я могу посоветовать, как это сделать.

Мне наговорили несколько вариантов, и уже вместе мы их развили в большее количество ситуаций, которые возникают у многих компаний, чья деятельность так или иначе связана со складской логистикой. Иногда это даже не конкретные ситуации, в которые попали клиенты, а опасения перед заключением договоров: на некоторые пункты они обращают внимание, но не знают, как точно сформулировать то, что их беспокоит.

По большому счету, складом пользуются в двух ситуациях: есть компании, которые складские площади арендуют, то есть это отношения арендатор – арендодатель, и те, которые передают свой груз/товар на ответственное хранение, и тогда речь идет о страхах поклажедателя по отношению к логистическому оператору. Поэтому все проблемные ситуации мы разделили на две части.

Эти страхи преследовали арендаторов и поклажедателей и раньше, например, до кризиса. Поэтому, на мой взгляд, за несколько последних лет в этом плане глобально ничего не изменилось. Разве что появились компании и люди, которые профессионально открывают новые склады, поскольку те же крупные торговые сети в год могут открыть десять складов или очень быстро закрыть. То есть, речь идет о специалистах, которые многократно проводили такие операции.

Однако гораздо больше компаний, для которых смена склада равносильна ремонту в квартире для обычного человека – раз в десять лет. И они проходят все, как в первый раз: знают, что хотят видеть в ванной хорошую плитку и сантехнику, но где найти хорошего мастера, который сделает электрику или подскажет, какая сантехника лучше, не имеют ни малейшего понятия. Поэтому они готовы прислушаться к совету и в целом могут ошибиться, потому что для них все впервые.

Исходя из этого, мы показали основные проблемы в арендных отношениях, которые можно и нужно решать подробнейшим прописыванием всех пунктов договора аренды. По факту, предпринимаемые меры неразрывно связаны с управлением рисками. В случаях ответственного хранения мы тоже говорим об управлении рисками, но помимо договоров нужно очень четко продумывать сам процесс переезда и запуска – то, что умеют делать хорошо и качественно иностранные компании. Для российских логистических операторов самое важное не просто каждый день оказывать эти услуги, а не совершить ошибки на входе».

Страхи арендатора

Больше всего арендатор боится, что его выгонят

«Если мы говорим про боязнь расторжения договора, то тут нюансов несколько. Есть два вида договоров аренды: договор расторгаемый, либо не расторгаемый. По практике могу сказать, что не расторгаемых договоров в России не бывает, это всего лишь вопрос времени, а также квалификации и стоимости юристов, которые будут этим заниматься. Поэтому я за то, чтобы механизм расторжения в договоре обязательно присутствовал, поскольку в таком случае собственник склада обязан на него опираться.

При этом в процедуре расторжения нужно оговорить два момента – уведомление и штраф. Необходимо конкретно указать срок, в течение которого одна из сторон должна уведомить другую о такой ситуации. Срок должен быть максимально длинным – в идеале это 6–9–12 месяцев – для того чтобы одна из сторон могла найти замену. Арендатор за этот срок, скорее всего, сможет найти новый склад.

Вдобавок к уведомлению, инициатор разрыва отношений должен заплатить штраф, чтобы каждая из сторон ради небольшой выгоды или сиюминутной ситуации не «дергалась» и не злоупотребляла. Как минимум, срок уплаты штрафа не должен превышать 3–6 месяцев. В этом случае собственник хочет поднять ставки, но механизм сделать это через замену арендатора вроде как в договоре присутствует, и сама замена становится ему финансово не выгодной. В случае других глобальных ситуаций выход есть, он прописан, и стороны понимают его цену и сроки, а дальше уже взвешивают свои дальнейшие шаги.

Замечу: это двойная проблема. Если клиент хочет уйти, это проблема для собственника, у которого могут быть кредитные обязательства: практически каждый склад на сегодняшний момент находится в ипотеке, то есть собственники получают под залог склада кредит и пускают его на новое строительство, реконструкцию. Остаться без денег собственнику так же критично, как и арендатору остаться без склада».

Повышения ставки аренды боится каждый арендатор

«Незапланированного повышения арендной ставки боится каждый арендатор. Соответственно, конструкция индексации ставки должна быть прописана в договоре. А любые нарушения, в том числе такие, должны подвергаться штрафам. В целом, если договор долгосрочный, то практически невозможно повысить арендную ставку, кроме прописанной индексации. Но в договоре аренды есть и другие пункты про деньги: кто-то придумывает про рост платежей за коммуналку, поскольку тарифы на энергоресурсы утверждаются государством, при этом возникают какие-то лазейки в виде неких дополнительных затрат на эксплуатацию подстанции и других технических сооружений. С такими хитростями можно бороться просто – максимально детально при заключении договора прописывать все, что можно.

Например, есть уборка и вывоз снега. Если собственник говорит, что это все включено в эксплуатационные расходы или ставку аренды, значит это должно быть прописано в договоре. Иначе, как только случится снегопад, появятся дополнительные затраты, и собственник скажет, что нужно доплатить. В противном случае не будет работать склад. Арендатор смотрит договор, и там написано, что арендодатель обязуется убрать снег, а про вывоз нет ни слова, что подтверждает его право требовать дополнительную плату.

То есть об этом нужно знать, и все моменты прописывать максимально подробно. Я не говорю, что для этого необходимо всегда обращаться к консультантам, которые знают все возможные ситуации. Это может делать любой человек, главное знать, что в договор вписать».

О возможном расширении стоит подумать заранее

«Очень часто возникает ситуация, когда для расширения арендатору приходится искать новый склад. Компании, особенно если они берут небольшие склады, за год могут увеличиться в два-три раза, но им интересно расширять свои мощности на той же складской платформе, никуда не переезжая. Об этом нужно думать на начальном этапе, в момент выбора склада, особенно если выбираете из нескольких объектов.

Первый совет: выбирайте складские площади в крупных комплексах, логопарках. В этом случае по соседству всегда будет много арендаторов, и в случае роста появится возможность сделать какую-то рокировку или дополнить площади за счет соседних.



Кроме того, немаловажный момент – в какой части корпуса арендуются площади. Например, если арендатор берет склад сбоку, это означает, что он сможет расшириться только в одну сторону. Если складское помещение выбирается в середине здания, то получается, что в дальнейшем можно вырасти и влево, и вправо. Если склад с двух сторон, то можно еще и вглубь вырасти при определенных обстоятельствах.

Второй совет: вы арендовали склад, а потом вокруг появились соседи. Рекомендую в договор вписывать такое условие, что при освобождении соседних площадей собственник обязуется предоставить возможность их занять прежде всего вам. По аналогии с коммунальной квартирой, когда владелец одной из комнат по закону не может продать свои квадратные метры сторонним покупателям, не предложив сначала возможность их приобрести своим соседям».

Смена собственника склада – это потенциальный риск

«Смены собственника склада арендатор тоже боится. Тут риски с одной стороны понятны, поскольку в большинстве случаев склады находятся в залоге у банков. Из-за экономической ситуации иногда банки забирают склад за неуплату, или собственник сам продает склад, чтобы погасить кредит. Риск такой есть, но он нечасто встречается как причина для расторжения договора.

С точки зрения условий аренды, при смене собственников ничего не меняется.

Если склад покупает банк, то процесс затянется надолго – еще год-два арендатор остается на своем складе.

Если это инвестиционная покупка, то покупатель, наоборот, заинтересован в арендаторах, потому что арендаторы обеспечат ему денежный поток. Соответственно, вас никто не выгоняет.

Если склад приобретается для собственного бизнеса, то, скорее всего, площадка взята на вырост, и там же можно несколько лет проработать, пока склад заполнится, и вас попросят на выход.

По крайней мере, это точно не повод срочно брать первое попавшееся помещение и переезжать. Как правило, смена собственника – процесс долгий, когда ничего не меняется годами. Более того, смена собственников – что на маленьких складах, что на больших – это риск потенциальный, но очень редко встречающийся».

Что делать, если склад построен с нарушениями

«Гораздо чаще сейчас арендаторы сталкиваются с тем, что склады построены с нарушением технологий. При проектировании нарушаются нормы строительства. Особенно это касается небольших складов.

Как правило, такие склады возводят непрофессиональные девелоперы, либо они ранее занимались строительством жилых домов, коттеджей – недвижимости другого профиля. Они проектируют и строят, как им кажется, правильно. Или собственник заявляет, что он в этом районе всех знает и все вопросы решит. В этом случае здание, построенное с нарушениями, запускается в эксплуатацию.

И нарушения бывают законодательные и технологические – например, низкое качество пола, крыши. По документам все хорошо, а по эксплуатационным качествам – плохо.

Я обращаю внимание арендатора на несоблюдение различных норм, даже если собственник просит не волноваться, уверяет, что все это знает и глава района – его друг. А потом приходят с проверкой пожарные, санэпидстанция, представители различных органов, технадзора. И оказывается, что к арендатору тоже есть претензии. И это уже его проблема. В первую очередь, такие проверки чреваты приостановлением деятельности, во вторую – невозможностью исправить какие-то требования и попаданием в зависимость в части каких-то поборов.

Кроме того, собственник, построивший склад с нарушениями и утверждавший, что у него все схвачено, в случае продажи такого объекта сразу сталкивается с тем, что этот объект становится неликвидным. Приходят покупатели, делают независимую техническую оценку и выясняют, что покупать такой объект нельзя. А если и покупают, то, опять же, обрекают себя на поборы.

Какова пилюля, как обезопасить себя от таких рисков? На самом деле сейчас все крупные арендаторы очень трепетно относятся к приему помещения – выбору, оценке. Вдобавок и техническое конструктивное состояние тоже проверяют: международные крупные компании запрашивают у собственника такое количество документов, что они едва умещаются в несколько коробок для бумаги. Это огромные папки с чертежами и спецификациями. Из чего состоят колонны, как они установлены, какая геоподоснова, по какой технологии сделан пол, какой он толщины – все-все проверяется.

И наши, российские, компании стали тоже на это обращать внимание. Если есть опытный специалист в компании, то это можно сделать своими силами. Наем сторонних консультантов обойдется в несопоставимо меньшую сумму по сравнению с возможными рисками».

Управление рисками начинается с того, чтобы не брать такой пол

«Пожар на складе – это страховой случай. Обрушение крыши из-за снега – тоже. Причем, если обрушение крыши наносит частичный ущерб, то пожар – глобальная катастрофа, которая и здание уничтожает, и товар. При этом обе стороны потери несут. Поэтому и товар нужно застраховать, и здание. Соответственно, при заключении договора необходимо поинтересоваться, застрахован склад, или нет.

Разрушение пола сейчас наиболее актуальный риск. Ежегодно возникают такие случаи, связанные либо с неправильной подготовкой подушки под полом, либо с нарушением технологии эксплуатации – перегружают стеллажи, пол не выдерживает, возникают трещины, перекосы, обрушения.

Сейчас используется не только стеллажное хранение, но и в мезонинах – это достаточно большое количество металла. Если планируется так использовать склад, то обязательно нужна технологическая проверка пола.

Треснувший, провалившийся пол – это не обычный страховой случай, а серьезное нарушение конструкции склада. К примеру, если на 10-м этаже жилого дома пол обвалится, страхование, может, чем и поможет, но что делать с квартирой? Жить-то там нельзя!

Управление рисками начинается с того, чтобы не брать склад с таким полом. Проверять сначала, что берешь. Страхование, конечно же, компенсирует возникшие потери, но при этом компенсация будет за груз и стеллажи. А кто оплатит переезд, потому что срочно потребуется переехать? Также вам вряд ли компенсируют разбор завалов. То есть все это – существенные затраты».

Компания выбирает склад зимой

«Транспортная доступность, дороги – это очень интересный риск. Например, компания выбирает склад зимой. Подъехали, все хорошо, а весной оказалось, что дороги толком нет, и не то что легковые, грузовые машины застревают, а покрытая снегом дорога после его схода оказалась однополосной – это зимняя история.

Есть и летняя история, когда потенциальный арендатор приезжал на склад летом, ему все понравилось, но незамеченными остались две горки на подступах к складу, потому что машина спокойно проехала там. Однако с началом зимы перед этими горками начали скапливаться фуры, которые не могут на них подняться. Аттракцион буксующих фур – я видел в Подмосковье несколько таких мест, где вокруг много складов, а дороги на это не рассчитаны, и грузовики там застревают на часы.

Есть еще история внесезонная, когда склад выбирается без оценки пробок, которые возникают регулярно, но в определенное время. Вы два-три раза съездили на склад, и в пробку не попали. А в то время, когда начинают массово ездить машины, например, утром в Москву или вечером обратно, на дороге заторы по два-три часа. Это потери на транспорте. И это тоже необходимо ехать проверять.

Обычно такой проверкой занимается начальник склада по заданию владельца компании в самый час пик. При этом нужно не только самую близкую дорогу проверять, но и самую протяженную. В такой ситуации склады, к которым есть альтернативные подъезды, работа с внешними трассами, выезд на бетонку, с точки зрения транспортной логистики, существенно выигрывают».

Страхи поклажедателя

Не все компании такое начало сотрудничества переживают

«Страхи поклажедателя отражают те риски, которые возникают, когда компания начинает работать с логистическим оператором, переходя на новый формат своего бизнеса, или меняет логистического оператора.

«Сам сделал бы лучше», – вывод, который поневоле рождается у владельца компании, когда он передает весь свой товар на ответственное хранение логистическому оператору и тем самым парализует бизнес, то есть появляются проблемы, которых раньше не было. Перед подписанием договора руководители логистической компании и коммерческие директора обещают сделать все очень легко и просто – сто раз делали, а как только появляется груз, начинаются задержки, пересортица, проблемы с учетом, машины стоят не часами, а сутками, потому что их не могут загрузить, так как не могут найти товар. Или их не могут принять, поскольку еще не отгружены машины. Это страшное зрелище и часто встречающееся.

Как этого всего избежать? Первое: необходимо очень четко спланировать сам переезд – до минуты, до секунды, до движения. Это проблема не только логистического оператора, это общая задача двух сторон, так называемый парный танец, когда обе стороны заинтересованы в максимально комфортном запуске проекта. Все, что делается быстро, как правило, приводит к завалу проекта.

Дальше: для снижения затрат при переезде выбирается промежуток времени, когда меньше всего отгрузок. При этом накануне переезда со старого склада нужно как можно больше отгрузить, максимально уменьшив запасы, и только тогда переезжать, а все новые поставки придут уже на новый склад.

Второй совет: в договорах ответственного хранения должны прописываться KPI по качеству. Чтобы не нагнетать обстановку, они должны быть с повышением: в первую неделю – одни, через месяц они повышаются и на максимум, например, выходят через три месяца. Это качество отгрузки, отсутствие брака, пересортицы, скорость отгрузки – у каждого свои важные ключевые показатели работы.

Что еще в этом случае важно? Важна именно та команда при запуске, в составе которой не один, а несколько человек, которые умеют работать с этой продукцией, либо умеют запускать. Они должны рассказать принципы, по которым все будет происходить. Иначе возможны ситуации, сравнимые с прилетом НЛО, когда на складе в течение двух недель стоит груз, и сотрудники все это время выясняют, что же это такое: «Мы не приняли? Или приняли? А может, не отгрузили?»

Это все приводит к перебоям в работе склада, и чаще всего они проявляются при запуске. Дальше становится спокойнее, но не все компании такое начало сотрудничества переживают».

Выход только один – четко считать

«Опять про деньги. Можно добавить риски, очень часто встречающиеся, когда компания договорилась с логистическим оператором об определенном количестве услуг и их стоимости, и вдруг оказывается, что требуется еще ряд услуг, а логистический оператор ссылается на их отсутствие в договоре. На своем складе ваши сотрудники делали это как бы бесплатно, не считая за услугу. Но если делать разбивку по каждому движению, которое делает логистический оператор, то он совершенно справедливо доказывает, что все это не входит в пакет услуг. Поэтому появляются дополнительные услуги, дополнительные расходы на них, плывет бюджет.

Часто целью переезда на новый склад становится желание сэкономить, а в итоге получаются дополнительные затраты, на которые никто не рассчитывал. Опять же вспоминаются сетования: «Сам сделал бы лучше».

Избежать этого можно, если все четко, подробно прописать. Но тут другой момент возникает по поводу стоимости: оператор ответственного хранения просто так не выбирается, всегда проводится тендер. Во многих случаях победителями объявляются компании, предоставившие самую низкую цену. В этом случае риски таковы: победитель неправильно подсчитал, сколько ему будет стоить оказание требуемых услуг. В итоге выставляется цена, по которой логистический оператор физически не может оказать такие услуги из-за экономических просчетов.

Тогда, проработав буквально неделю, месяц или два, он подает на пересмотр коммерческих условий. И здесь уже позиция жертвы: либо соглашаться на повышение, либо переезжать на новый склад и нести новые затраты на переезд. Случаи такие бывают, это не всегда злонамеренно с целью выиграть. Чаще такое случается у начинающих, неопытных логистических операторов, которые что-то недосмотрели, где-то допустили ошибку, а в минус они долго работать не могут.

В любом случае, выход только один: четко считать, понимать себестоимость услуги, которая покупается. И если она ниже, нужно разбираться, почему так, или попросить объяснить это. Да, себестоимость может быть ниже, но при этом должно быть четкое объяснение, из-за чего.

Прописывание штрафных санкций в договоре для такой ситуации просто необходимо!»

Клиенту выгодно оплачивать по факту

«Оплачивать ли резерв – пустой склад? Тут практика такова: логистической компании выгодно, чтобы клиент резервировал площадь, чтобы она не простаивала вне зависимости от того, есть ли там груз. Клиенту, наоборот, выгодно оплачивать по факту. Тогда, если у компании запланирован рост и есть свободные средства, нужно делать определенный резерв. Если нет возможности планировать, нужно договариваться об оплате по факту.

Безопасность, наверное, не буду сильно затрагивать: порча товара связана со страхованием в первую очередь. И если потенциальный клиент видит, что с крыши течет, то он должен понимать, что это опасно для его груза. Такие вопросы решаются до подписания договора».

Всегда быть разборчивым в выборе партнера

«Тут важно, наверное, обратить внимание на финансовое благополучие или неблагополучие логистического оператора. Всегда быть разборчивым в выборе партнера – мой обычный совет. Необходимо еще до начала работы посмотреть, кто ваш партнер. Можно проверить, были ли суды или нет, какие есть тенденции к этому – на какую тему суды. Кто кредиторы, насколько закредитован данный логистический оператор, посмотреть референс-лист – то есть определить, кто клиенты, поговорить с ними. Словом, вести себя нужно так же, как при покупке квартиры.

Несмотря на то, что сейчас многое можно узнать через интернет, я все же за старые методы – взять телефон и позвонить. Но в дополнение к ним найденный в интернете негатив – это как минимум повод задуматься, проявить осторожность, перепроверить.

Про несчастные случаи – да, это тоже нужно знать. Это ответственность логистического оператора – не только хранение груза, но и ответственность за персонал».

Резкое изменение курса валюты и отзыв лицензии у банка – не форс-мажор

«Я бы сказал, что такие опасения нестабильности проявляются сейчас в основном у мелких и средних компаний, которые закрывают этот риск тем, что подписывают договоры аренды на два года. Компании стараются обезопасить себя, заключая договор на короткий срок. Более крупные, стабильные компании, в том числе и торговые сети, и производственные предприятия, заключают договоры на 5–7 лет, и даже до 10 лет. «Длинные» договоры есть, но уклон в 2–3 года, конечно же, присутствует. В первую очередь это связано с тем, что компании не знают, вырастут или уменьшатся они через 2–3 года.

Собственники тоже часто заинтересованы в коротких сроках, потому что понимают, если рынок пойдет вверх, если ставки поднимутся, они смогут переподписать договор на более выгодных для себя условиях.

Отзыв лицензии у банка-кредитора – никакой не форс-мажор. Это еще более долгая история, с точки зрения смены собственника. Как правило, это все у нас в стране долго длится, несколько лет. Поэтому я бы не рассматривал отзыв лицензии как какой-то большой риск для функционирования склада.

Если возникает такая ситуация во время стройки, то это, конечно же, большой риск. Деньги перестают выделяться, проект замораживается. Чтобы достроить, нужно искать нового кредитора, как-то закрывать отношения со старым банком. А если здание уже построено, то оно приносит деньги. Арендатор практически этого не увидит, кроме смены реквизитов. Даже реквизиты могут остаться теми же, потому что у банка-банкрота будет конкурсное управление.

Если же компания-арендатор обслуживается в каком-то банке, хранит там все свои деньги, а он неожиданно лишается лицензии – это риск, который решают финансовые директора. Это серьезный удар по бизнесу, но они найдут выход. Полагаю, что в такой ситуации нужно как можно быстрее выйти на арендодателя и сообщить ему о риске.

Суды бы приняли такую ситуацию как бизнес-риск, а не форс-мажор (война, наводнение), но собственник склада оценит ее, вероятно, как форс-мажор. Скорее всего, в такой ситуации он пойдет навстречу, и будет найдено некое решение, которое устроит обе стороны. Обычно договариваются о рассрочке на месяц-два».LR