А+ продержится пять лет. Потом потребуется что-то еще

Эксперты Knight Frank предложили профессиональному сообществу обновленную классификацию складских помещений и уточнили требования к складам класса А+. «Логирус» побеседовал с заместителем директора департамента логистических операций компании «Молком» Андреем Волынским и выяснил, насколько существующая классификация складов востребована на рынке, необходимо ли ее уточнять и с какой целью.

Knight Frank уточнил существующую классификацию складов? Если честно, не слышал о том, что Knight Frank предлагает изменить классификацию. Однако я считаю, что тот вариант, который действовал на протяжении 10 лет, несколько устарел. Ведь 10 лет – это очень большой срок.

За это время технология строительства, строительные материалы, технические требования к складским зданиям претерпели серьезные изменения. Если 10 лет назад класс А допускал, чтобы пол выдерживал распределенную нагрузку минимум 6 тонн, здание имело рабочую высоту хотя бы 10 метров, в здании бы имелась в наличии система пожаротушения – это точно был бы склад класса А. Сейчас требования ушли вперед: здания строятся с рабочей высотой от 12,5 метров, встречаются и 14-метровые склады, допускаемая нагрузка на пол более высокая, что позволяет выдерживать бОльшую нагрузку на квадратный метр, выполняются более высокие требования к плоскостности пола – словом, современные складские здания опередили тот класс А, который был 10 лет назад.

Не сказал бы, что А+ это есть тот же самый класс А, но более современный. Просто когда Knight Frank создавал классификацию, то самые современные на тот момент складские здания «обозвал» классом А, а все здания, требования к которым были ниже, более низкого класса – уже по алфавиту В, С…

Откуда появился А+? Сейчас объясню: Если бы Knight Frank назвал самые лучшие на тот момент здания классом В, то тогда бы нынешний класс А+ он бы сделал классом А. Фактически, классы А и А+ – это разные здания, А+ требует дальнейших шагов вперед.

Классификация действительно должна быть изменена. Класс склада – это, знаете, например, как звездность ресторана или отеля. На мой взгляд, такая классификация нужна для того, чтобы сравнивать «яблоки с яблоками». Чтобы девелоперы и заказчики могли, говоря о здании склада, подразумевать одно и то же.

Думаю, что через какое-то время, когда появятся новая складская техника и строительные материалы, мы опять будем говорить, что А+ уже не А+, а, к примеру, А++. Именно так и произойдет. Я работаю в складской логистике уже 20 лет. За это время требования сильно изменились. Что такое очень хороший склад? 20 лет назад это было одно, 10 лет спустя – уже стало другим, сейчас – это уже третье. То, что 10 лет назад было уникальным и редкостным, сейчас стало абсолютно общепринятым и по-другому уже как-то «неприлично» делать.

Обновленная классификация складов даст возможность всем говорить на одном языке. К тому же Knight Frank – это признанный эксперт в своей области, который предложил изменения с учетом мнения профессионального сообщества.

Требования Knight Frank к складам класса А+ разработаны для тех случаев, когда заказчик еще неизвестен. Это попытка, насколько это можно, стандартизировать описание технических характеристик складского здания.

Когда строится build-to-suite, то индивидуальные условия проговариваются еще на этапе создания технического задания и проектирования. Дело в том, что классность склада, как я ее понимаю – А, В, С или А+ – подразумевает тот самый базовый функционал, который присущ данному классу склада. Ведь наличие приточно-вытяжной системы вентиляции уже в подавляющем большинстве случаев относится к базовому функционалу. Если что-то будет сверх базового функционала, то это будет тот самый вариант «сьюта», детализация под клиента.

Не думаю, что реализация таких проектов станет непростой задачей, как считают эксперты Knight Frank. Я считаю, что здесь ничего не поменяется. Дело в том, что клиент, когда он арендует, покупает, строит склад с определенными характеристиками, то эта классификация нужна только для упрощения, чтобы люди говорили на одном языке. Например, я – заказчик, вы – девелопер, я прихожу к вам и говорю: хочу, чтобы вы мне построили склад класса А. И вот дальше начинаются уточнения: сколько нужно ворот, какова должна быть нагрузка на пол, какая требуется электрическая мощность, которая должна подводиться к данному зданию и т. д. Это и будет детализация. А поначалу я просто обозначаю, что хочу класс А+ или класс В. Я прихожу к вам, у вас есть возможность, у вас есть земля, строительные мощности. И я не понимаю, почему вам будет сложнее меня понять, если я хочу А+, а потом мы сядем за стол и впишем, что бы я хотел получить.

Совсем другое дело, если говорить о сложности для девелоперов. Ну почему же это будет сложнее? Это будет дороже. Дополнительные расходы будут просто заложены либо в арендную ставку, либо, если это здание будет продаваться, все это отразится на его стоимости. Потому что потребительские свойства этого здания выше.

Вполне возможно, что дорогие склады А+ сможет купить меньшее количество компаний. А, может быть, и нет. Дело в том, что здание А+ по сравнению с А имеет бОльшую рабочую высоту. На квадратном метре здания А+ можно разместить больше товаров. В склад, грубо говоря, можно поставить более высокие стеллажи и, соответственно, на квадратный метр удельная вместимость будет выше. Например, класс А имеет рабочую высоту до 10 метров, А+ – это уже 12 с половиной и выше.

Два одинаковой площади склада А+ и А нельзя сравнивать по стоимости. Именно так. Их надо сравнивать не просто по квадратным метрам, а удельно – сколько на квадратный метр войдет товара в классе А и в классе А+.

Склады А+ будут покупать крупные компании или несколько компаний смогут их арендовать. Например, есть варианты. На 20 тыс. кв. метров смогут разместиться две или три компании, которые будут арендовать части этого здания. Это делается достаточно часто.

По крайней мере, такого, что девелоперы настроят много складов, а они не будут востребованы, ожидать не приходится. Сейчас вообще, и в Московской области в частности, наблюдается грандиозный дефицит таких площадей. За девелоперов можно быть спокойным. Например, только на юге Московской области вводится в строй большое количество складских площадей класса А+, например, PNK-2 (Чехов), индустриальный парк «Южные врата» (Радиус груп), Инфрастрой Быково. Суммарная мощность только этих логистических парков будет почти полтора миллиона квадратных метров.



Это все склады класса А+. Например, PNK-2 (исполнительный директор Олег Мамаев) строит качественный А+. Сроки строительства у них очень сжатые: с момента начала строительства до сдачи здания проходит от семи до девяти месяцев. На нашем рынке он самый быстро строящий девелопер. Это вызывает очень большое уважение. Профессионал. Нельзя не отметить профессионализм Олега Мамаева как продавца складской площади: он зимой может снег в Сибири продавать по бешеным ценам!

Цены на складскую недвижимость высоки не только из-за дефицита. Они очень сильно выросли, потому что у нас дорогое строительство, дорогое согласование, дорогое получение электрических мощностей. Я застал еще старые добрые времена, когда тот же А класс стоил 70 долларов за квадратный метр. Но это было очень давно.

В принципе, изменения классификации складов давно назрели, но не факт, что через какое-то время ее не придется уточнять снова. Первый вариант прослужил десять лет, новой редакции лет на пять, я думаю, хватит.