Складская почва СНГ: чернозем или пустыня?

Как быстро, на каких условиях и что смогут арендовать российские компании в Армении, Казахстане, Узбекистане и Таджикистане

Сергей Данилов Сергей Данилов
специальный корреспондент




По данным аналитической платформы Dsight, более 58% российских стартапов и венчурных инвесторов изъявили желание иметь бизнес в странах СНГ.

Так, например, в Казахстан из России уже релоцировались более 50 международных компаний. Рассматривают такую возможность – еще более 300 организаций. Об этом в октябре 2022 года заявлял президент республики Касым-Жомарт Токаев. В Узбекистан с марта по июнь 2022 года переехало более 5000 IT-специалистов из России и Беларуси. Кроме того, было подано более 200 заявок от высокотехнологичных компаний на релокацию.

По оценкам министра экономики Армении Вагана Керобяна, в республике зарегистрировалось порядка 850 компаний с российскими корнями и 350 индивидуальных предпринимателей. В целом, 40 тыс. юрлиц и физлиц открыли около 100 тыс. счетов в армянских банках с начала текущего года.

В странах СНГ и Средней Азии российские компании все чаще открывают филиалы и представительства вслед за переориентацией и усложнением цепей поставок.

Помимо вопросов налогообложения, открытия банковских счетов, бизнес интересует и складская инфраструктура. Поэтому «Логирус» решил выяснить:

  • • Где на просторах СНГ самые «клиентоориентированные собственники»?

  • • Насколько отличаются ставки складской аренды в России и Казахстане?

  • • На что нужно заложить дополнительный бюджет в Узбекистане?

  • • На каких условиях при открытии склада в Таджикистане сделают скидку?

Разобраться в региональных нюансах складского рынка «Логирусу» помогали:


Антон Алябьев
старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP
Антон Алябьев
Иван Матвеенко
директор по развитию компании «Грузовичкоф»
Иван Матвеенко
Оксана Феоктистова
директор бизнес-юнита ПЭК: GLOBAL
Оксана Феоктистова
Юлия Кузнецова
директор ООО «ФинЭкспортУрал» (LR. «дочка» ТК КИТ)
Юлия Кузнецова
Константин Фомиченко
партнер, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group
Константин Фомиченко

Казахстан: нулевая вакансия и ставки на подъеме

По оценкам NF Group, в Казахстане насчитывается порядка 1 131 тыс. кв. м качественных складских площадей. Основная их часть приходится на спекулятивные и 3PL-объекты. Доля таких объектов составляет 78%. Несмотря на это площадей для сдачи в аренду нет. На рынке представлены лишь отдельные предложения свободных паллетомест от 3PL-операторов.



Этот факт демонстрирует сдержанные темпы ввода в эксплуатацию в Казахстане новых объектов. Так, после 2010 года действующие площади класса «А1» были введены в основном в 2013 и 2016 годах в Алма-Аты, Астане и Актобе. В то же время в стране активно строятся склады класса «B2»: за 2011-2019 годах общее предложение площадей данного формата увеличилось в 2,5 раза. Стоимость аренды в среднем составляет $51 за квадратный метр в год, класс «А» предлагают за $100.



– В Казахстане уже сформировался рынок профессионального складского девелопмента. – отметил Антон Алябьев, старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP. – Объем предложения на рынке Алма-Аты, как основного логистического центра – свыше 500 тыс. квадратных метров в классах «А» и «В». В Астане – более 100 тыс. кв. м. При этом Республика характеризуется преобладанием на рынке логистических операторов и услуг 3PL, арендных предложений там не так много.

В Казахстане, в отличие от России, из-за нехватки новых помещений, наполненности действующих складов класса «А» и «B», наблюдается тенденция к росту арендных ставок и модернизации устаревших помещений, добавил Иван Матвеенко, директор по развитию компании «Грузовичкоф». При этом бизнес готов платить больше за качественный сервис.

Сейчас в республике особой популярностью пользуются универсальные складские помещения. Так как операторы в Казахстане стремятся расширить список своих услуг до полноценного 3PL-сервиса, включая перевозку, обработку и управлению цепочками поставок. Вместе с тем большинство 3PL-операторов в стране не имеют своих складов и логистики, но у них очень хороший менеджмент, отметил собеседник «Логируса».

Процесс согласования договора аренды не сильно отличается от российского, поэтому, в среднем, он занимает от месяца до полугода, отмечают эксперты.

– В нашем случае, согласование заняло три месяца, – уточнил Иван Матвеенко. – Но сейчас сроки могут вырасти, так как арендодатели стремятся заключать бессрочные или долгосрочные контакты. Поэтому, если договор предполагает ограниченный срок, согласование затягивается.

Еще один неприятный сюрприз, с которым можно столкнуться, – одностороннее решение о повышение арендной ставки, предупредил эксперт. В связи с этим перед подписанием договора, необходимо предусмотреть положения, которые нивелируют этот риск в будущем.

– Средняя стоимость аренды за последние полгода выросла почти в 1,5 раза, поэтому не все собственники помещений готовы идти навстречу с тарифами и отсрочками платежей, – добавил Иван Матвеенко.

В то же время многие владельцы складских помещений соглашаются расширить или переоборудовать действующие склады для увеличения их пропускной способности, и сокращения издержек на внутренние операции, отмечает Иван Матвеенко.

Отметил собеседник и низкий уровень подготовки кадров, а также отсутствие автоматизации складских процессов. На подавляющем большинстве объектов сборку осуществляют «вручную». Однако постепенно растет популярность WMS3-решений.

– Поэтому вскоре мы сможем наблюдать сокращение числа линейных сотрудников и увеличение уровня оплаты персонала, имеющего более высокую квалификацию, – уверен эксперт.

Узбекистан: допрасходы на оснащение и аренда кусками

Узбекистан – это ключевой хаб для работы как в Средней Азии, так и со странами Центральной Азии не только для российских, но и для китайских компаний. Основу складского рынка республики формируют преимущественно устаревшие индустриальные объекты на территориях бывших промышленных зон. Лишь после 2018 года на территории страны стали появляться единичные проекты класса «A», отмечают аналитики NF Group.



Общий объем качественного складского предложения на рынке составляет 207 тыс. квадратных метров. Из них 14% свободны и готовы к въезду потенциального арендатора. На данный момент около 75% всех складских площадей не ниже класса «B» расположены в границах Ташкента и Ташкентского района. По оценкам CORE.XP, речь идет о более чем 200 тыс. кв. м. При этом площадь складских комплексов не превышает 15-20 тыс. кв.м., уточнил Антон Алябьев.

Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка на помещения класса «B» составляет около $43 за «квадрат» в год. Объекты класса «A», как правило, используются для собственных нужд и предоставления логистических услуг. При сдаче в аренду средневзвешенная ставка составляет $126 за «квадрат» в год.



При выходе на рынок Узбекистана компания ПЭК подыскивала склады с определенными параметрами. В их числе удобное географическое расположение (прямой выход на федеральные трассы и основные объекты транспортной инфраструктуры), комфортные подъездные пути и парковка для легковых авто и большегрузов, высота потолков не менее 8 метров, наличие пандусов для стандартных еврофур объемом 82 кубометров.

– Подходящую площадку мы подобрали в Узбекистане за две недели, – рассказала Оксана Феоктистова, директор бизнес-юнита ПЭК: GLOBAL. – По нашим оценкам, в центральной части республики достаточно вакантных помещений. Склад ПЭК площадью 1000 кв м расположен в столице Узбекистана, возле Ташкентской кольцевой автодороги – главного транспортного каркаса города, объединяющего регион с тремя международными, семью федеральными и 10 региональными трассами.

Процесс согласования договора аренды занял от 2 до 3 недель, добавила собеседница «Логируса». В России сроки аналогичные.

– Техническое оснащение складов в Узбекистане не такое как в России. Например, большинство площадок не оборудованы пандусами для стандартных еврофур. Компаниям, которые выходят на рынок республики, необходимо учитывать этот фактор и закладывать отдельные средства в бюджет на дооснащение склада, – предупредила эксперт.

С проблемами при подборе линейного персонала на склады ПЭК не столкнулся, добавила Оксана Феоктистова. Своевременно закрывать вакансии помог уровень предлагаемой оплаты труда в размере $300-700, что выше, чем в среднем по рынку. Таким образом, укомплектовать штат удалось примерно за 30 дней.

В подавляющем большинстве арендодатели в Узбекистане просят предоплату за 1 месяц, поделилась опытом директор ООО «ФинЭкспортУрал» (компания специализируется на оптовой торговле) Юлия Кузнецова. При этом тарифы по сравнению с российскими более лояльные, а уровень клиентоориентированности – выше.

– Можно арендовать либо полностью помещение, либо какую-то часть. Но в обоих случаях тебе будут оказываться комплексный 3PL-сервис, включая услуги по хранению, погрузке и разгрузке. Это очень удобно не только с точки зрения экономии средств на содержании склада, оборудования и работников, но и в плане подбора максимально удобной локации, – резюмировала эксперт.

Армения: строят мало и преимущественно в Ереване

Качественные складские объекты в Армении начали строить после 2014 года. В связи с чем на данный момент общий объем предложения в классах «A» и «B» составляет всего 70 тыс. квадратных метров, из которого более 90% находится в Ереване, отметили в NF Group. Имеющиеся склады класса «A» принадлежат крупнейшему 3PL-оператору Армении – Urban Logistics Services.



По состоянию на 2022 год, на рынке Армении практически нет свободных площадей под аренду, а новые складские объекты появляются редко. Например, с 2015 года в стране был построен всего один высококлассный объект – распределительный центр Wildberries, появившийся на рынке в мае 2022 года. Площади «B» класса вводятся в эксплуатацию ограниченными объемами. В частности, за последние 8 лет было построено порядка 40 тыс. кв. м. таких складов. Такие скромные темпы аналитики NF Group объясняют отсутствием спроса, так как большинство компаний, работающих в Армении, обходятся складами, расположенными на территории России.



Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка на помещения класса «B» в республике составляет до $50 за квадратный метр в год. Об этом «Логирус» узнал, обзвонив несколько местных складских операторов. Вакансия в классе «А» очень мала, а если на рынке и появляются подобные предложения, то стоимость аренды колеблется от $110 до $140 за «квадрат» в год.

Уровень технической оснащенности новых складов достаточно высок. На остальных, как правило, не хватает пандусов для еврофур, а погрузочно-разгрузочное оборудование не блещет разнообразием.

С учетом дефицита площадей собственники складов отдают предпочтение долгосрочным контрактам. Нанимая сотрудников на объект, нужно учитывать, что зарплата линейного персонала достигает 180 тысяч драмов или почти $500.

Таджикистан: рынка почти нет, как и вакансии

В Таджикистане рынок качественных складов еще не сформирован. Общее предложение составляет порядка 10 тыс. кв.м., отмечают аналитики NF Group. При этом свободные площади для аренды отсутствуют. Все склады класса B находятся в эксплуатации более пяти лет, и большинство используются собственниками для хранения продовольственных товаров и таможенных грузов.

Подтвердили «Логирусу» трудности с поиском свободных складов и в компании ПЭК. На поиски подходящей площадки ушло три месяца, поделилась опытом Оксана Феоктистова, директора бизнес-юнита ПЭК: GLOBAL. Однако компания все же нашла склад класса «А+» площадью 1,5 тыс. «квадратов» в столице республики – Душанбе.

Процесс согласования договора аренды занял от двух до трех недель, добавила собеседница «Логируса». При этом собственник согласился предоставить скидку в 10% при условии оплаты аренды на полгода вперед.

Персонал на склад – грузчиков, комплектовщиков, кладовщиков набрали быстро. Решающим фактором стал размер оплаты труда в $600, что выше средней по стране примерно в 3,5 раза.

Рынок СНГ: не хватает «класса» и объемов

Общий объем качественного предложения складской недвижимости в странах СНГ – Беларусь, Казахстан, Азербайджан, Узбекистан, Грузия, Армения, Кыргызстан, Таджикистан – суммарно составляет 3,3 млн квадратных метров, подсчитали аналитики NF Group (LR: ex Knight Frank Research). Это в 11,5 раз меньше, чем в России, почти в 1,5 раза меньше одного только петербургского рынка и более чем в 6 раз меньше московского, подчеркнули эксперты.

При этом в большинстве вышеперечисленных стран основной объем предложения на складском рынке приходится на объекты класса «B». Их доля, по оценкам NF Group, достигает 80% везде, кроме Беларуси.

При этом средневзвешенная ставка на объекты класса «B», по состоянию на октябрь 2022 года, составляет от $51 до $72 за кв.м. в год. Высококлассные объекты предлагают от $84 до $126 за кв.м. в год. Для сравнения: в Москве и Санкт-Петербурге аренда на объекты класса «А» находится в диапазоне $93-100 за квадратный метр в год, класса «В» – $81-93.

– Ситуация разнится от рынка к рынку, каждый обладает своей спецификой, которую необходимо учитывать при выходе на них, – предупредил Антон Алябьев, старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP. – В целом же, на всех рынках наблюдается нехватка доступных качественных складских площадей. Свободные блоки если и есть, то, как правило, ограничиваются 5-10 тыс. квадратных метров. Таким образом, поиск подходящих объектов может быть затруднен. Однако мы видим, что появляются и новые проекты, которые смогут пополнить качественное складское предложение, что тем более актуально в условиях растущего спроса на такие рынки.

Но для того, чтобы сформировать собственный рынок качественных складов, которые будут востребованы в том числе среди зарубежных компаний, необходимо реализовывать проекты класса «A», добавил партнер, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко.


1Одноэтажные здания, возведенные специально для складских целей рядом с оживленными магистралями. Высота потолка — минимум 8 метров. Полы ровные, покрытые специальные слоем против пыли. Имеется климатическая система и система пожаротушения. Склад круглосуточно находится под видеонаблюдением (и внутри, и по периметру). Есть комфортные подъездные пути и парковка для легковых авто и большегрузов.

2Капитальные постройки как в один, так и в несколько этажей, высота потолка - от 450 до 800 см. Температура внутри находится в диапазоне от +10 до +18, поддерживается автоматической климатической системой. Есть противопожарная система, офисные помещения. Склад круглые сутки находится под охраной.

3WMS (от англ. Warehouse Management System) представляет собой информационную систему, которая автоматизирует все операции на складе. Она включает управление логистикой: планирование и контроль движения запасов, транспорта, действий персонала.

Тэги: ЕАЭС, складская недвижимость, NF Group, ПЭК, ФинЭкспортУрал, CORE.XP
23.11.2022

Вам интересны самые значимые события отрасли, выставки и мероприятия, конфликты и сделки, интервью и невыдуманные истории коллег? Подпишитесь на рассылку* и будьте в курсе!
Ваше имя* Ваш e-mail*
*Всего одно письмо в неделю с дайджестом лучших материалов

Вам важно быть в курсе ежедневно? Читайте и подписывайтесь на наш Твиттер и Telegram
Хотите больше юмора, видео, инфографики - станьте нашим другом в Фейсбуке

Разместите новостной информер и на вашем сайте всегда будут обновляемые отраслевые новости






Читайте также



Другие статьи по темам

Аналитика ВЭД Таможня Интервью Задача и решение Итоги года Итоги недели Колонка редактора Конкурс Контроль Логизорро Личные трудности Лучшие люди Раскопки Складская логистика Учись, студент Фоторепортаж

Возврат к списку

Вверх
Вверх