Итоги года: складов то ли мало, то ли нет

Нельзя однозначно говорить о сильной нехватке складских помещений в России, считает менеджер по маркетингу логистической компании «Молком» Полина Винокурова.

– Почти половина сделок, заключенных на рынке складской недвижимости в III квартале текущего года, совершена по схеме built-to-suit, – поясняет собеседница «Логируса». – Данный факт свидетельствует о том, что говорить о дефиците складских площадей необходимо с осторожностью.

По словам эксперта, наибольшая активность по-прежнему наблюдается в Московской области, поскольку через регион следуют значительные товарные потоки, и сюда же нацелены максимальные объемы инвестиций.

– В течение года в Московской области возведено почти 900 000 квадратных метров складских зданий класса «А», – приводит цифры Полина Винокурова, – а на свободные площади приходится всего несколько процентов. При этом средние ставки аренды, как и годом ранее, составляют 135 долларов.

Среди тенденций на рынке эксперт отметила неуклонный рост сегмента «интернет-магазины», который в общем объеме поглощения приблизился к 10%.

– Также, – говорит собеседница «Логируса», – нельзя не отметить, что немало крупных сетевых ритейлеров намерены развивать собственную логистику, воспользовавшись преимуществами схемы built-to-suit в попытке сократить издержки и уменьшить влияние роста стоимости аренды.

Кроме того, в качестве одного из индикаторов замедления развития рынка складской недвижимости и логистики эксперт отметила дальнейшее снижение объема фактического поглощения складов. «Однако, – уточняет менеджер по маркетингу логистической компании «Молком», – показатель общего объема поглощения значительно вырос – это свидетельствует о повсеместной миграции клиентов между складами в поисках лучших условий».

Из-за ограничения движения транзитных грузовиков через МКАД и уточнения правительством сроков реконструкции ЦКАД растут темпы строительства логистических комплексов на севере Московской области в районе Малого Бетонного кольца – таких, как «Радумля», «Никольское», «Логопарк Север».

– Факты строительства по схеме built-to-suit компанией FM Logistic складов в Ульяновской области и аренда дополнительных складских площадей на юге Московской области, а также активное возведение логистической компанией «МОЛКОМ» новых корпусов класса «А» на площадке в Пушкино и аренда дополнительных складских площадей компаниями GLP, Univeg Logistics свидетельствуют о росте активности профессиональных логистических провайдеров, – говорит Полина Винокурова.

Кроме того, строительство небольших «частных» складов в регионах подтверждает растущий интерес к сегменту складской недвижимости и рынку складской логистики среди частных российских инвесторов.

Собеседница «Логируса» отмечает, что многие объекты класса «А», возведенные в течение последних нескольких лет, качественно отличаются от складских объектов, введенных в эксплуатацию до кризиса: «В условиях высокой конкуренции логистических парков и повышения требований арендаторов девелоперам приходится совершенствовать качество реализуемых проектов за счет повышения энергоэффективности и обновления систем безопасности в надежде привлечь арендаторов.

Девелоперы сейчас ориентируются на более высокие стандарты при строительстве индустриальных зданий, поэтому введенные в строй объекты по ряду показателей превосходят параметры классического стандарта класса «А», что способствовало появлению нового класса складских зданий – «А+».

Эксперт не обошла вниманием и некоторое затишье в текущем году в строительстве новых складских объектов в Санкт-Петербурге, где, по данным Knight Frank, до конца года на рынок выйдет не более 50 000 квадратных метров складских площадей, а стоимость аренды увеличится на 3–5%.

Полина Винокурова отметила некоторое улучшение ситуации в других регионах России, поскольку федеральные девелоперы очень осторожно, но все же приступили к реализации новых проектов: «Производители и ритейлеры исчерпали потенциал роста в центральном регионе и более активно стали рассматривать возможности для развития в регионах».

– Что касается инвестиционных сделок, – говорит собеседница «Логируса», – то в течение года группа БИН приобрела складской объект в Томилино, одной из самых значимых сделок стала продажа МЛП группе компаний БИН в октябре; компания RB Invest завершила покупку складского корпуса площадью 50 000 квадратных метров комплекса «ПНК-Чехов»; в первом полугодии была оформлена передача активов компании «Евразия-Логистик» – складских комплексов в Новосибирске, Казани, Екатеринбурге – структуре IQ Property Management.

Компания	Сделка
Группа БИН (многопрофильный холдинг)	Покупка ТЛК «Томилино» у GHP Russia Real Estate и МЛП у ГК «Ренова»
Brack Capital Real Estate (инвестиционный фонд)	Анонсирование продажи складского комплекса в Лобне (сделка не завершена) RB Invest
ГК «Эспро» (инвестиционный фонд/девелопер)	Получение кредита Среднерусского банка Сбербанка России на строительство ПСК «Лешково»
Raven Russia (инвестиционный фонд/девелопер)	Выкуп акций на рынке на 20 млн долларов, кредит в Райффайзенбанке на строительство логопарка «Климовск», перекредитование у Сбербанка под залог логопарка «Крекшино»
Radius Group (инвестиционный фонд/девелопер)	Анонсирование инвестиций в строительство третьей очереди ИП «Южные Врата» и покупка 40 га земли у COALCO
GHP Russia Real Estate (инвестиционный фонд)	Продажа ТЛК «Томилино» группе БИН
RB Invest (инвестиционный фонд)	Покупка 50 000 кв. м в ПНК-Чехов, намерение купить долю Елены Бондарчук в проекте «Логопарк Север», анонсирование сделки по приобретению складского комплекса в Лобне у Brack Capital Real Estate
Райффайзенбанк	Выдача кредита в размере 47 млн долларов Raven Russia, размещение еврооблигаций Fesco
Сбербанк России	Покупка складского комплекса в Томилино, перекредитование Raven Russia
Среднерусский банк Сбербанка России	Финансирование проекта «Логопарк Север-2», кредит ГК «Эспро» в размере 19,7 млн долларов на строительство ПСК «Лешково»
Связь-банк	Кредит «Почте России» на приобретение складского комплекса в «ПНК-Внуково»
Номос-Банк	Строительство ЛК «Никольское», проектное финансирование
Почта России	Покупка складского комплекса во Внуково