Производственно-складская драма: «под заказ» – но не «для вас»

Формат build-to-suit или «строительство под заказ» пользуется заслуженной популярностью у столичных компаний, желающих заехать в продуманный до мелочей складской комплекс. Удовольствие недешевое, но оно того стоит, уверяют счастливые «новоселы».

Однако не всякая стройка заканчивается «хэппи эндом». Так, компания «АЛЬТЭРОС-Р» восемь месяцев ждала производственно-складской комплекс в «Сынково», который строился «под заказ», но в итоге так и не получила желаемое. Продавец, ООО «Консалтинговый центр «Дело» (LR: входит в Холдинг «Строительный Альянс») после первой «неудачной» попытки сдать объект разорвал договор в одностороннем порядке.

Почему «не сработал» договор, можно ли было избежать конфликта, и почему даже суд здесь уже не поможет, «Логирус» выяснял у главных действующих лиц и отраслевых экспертов:

Экспозиция: сам себе архитектор

Решив создать в Подмосковье собственное производство, компания ООО «Альтэрос-Р», поставщик европейских средств бытовой химии и аксессуаров по уходу за домом и бытовой техникой, в канун нового, 2018 года заключила договор на покупку производственно-складского здания в Подольском районе Подмосковья. Продавцом выступило ООО «Консалтинговый центр «Дело», являющееся аффилированной компанией холдинга «Строительный Альянс», который реализует объекты в техно-логистическом парке «Сынково».

На момент подписания контракта строительные работы уже велись. Но заказчику нужен был не типовой склад, а объект, построенный под конкретные производственные нужды. В связи с этим неотъемлемой частью договора стало техническое задание, в котором нашли отражение все пожелания «АЛЬТЭРОС-Р». Самые принципиальные касались качества полов на складе и асфальтобетонного покрытия в зоне маневрирования, где должна проходить погрузка и разгрузка.

Завязка: я помню все твои трещинки

Работа на объекте закипела с новой силой, но теперь уже в формате build-to-suit. Контроль за строительством осуществляла специализированная инженерная компания, которая на протяжении всего процесса обнаруживала недостатки и нарушения как договорных, так и строительных требований к объекту, отметил владелец ООО «Альтэрос-Р» Владимир Наумов. В частности, из-за сомнений в готовности грунтового основания пришлось остановить укладку полов на складе.

– Если бы полы постелили на неподготовленное основание, последствия были катастрофическими, – подчеркнул собеседник «Логируса». – Ведь на складе будут установлены 12-метровые стеллажи, до верху заполненные товаром. Это серьезная нагрузка, поверьте. Если бы грунтовое основание не набралось необходимой прочности, вся тяжесть легла на плиту, которая в любой момент могла бы прогнуться, и стеллажи бы просели. Поэтому мы и настаивали на проведении дополнительных испытаний грунтового основания.

Если бы полы постелили на неподготовленное основание, последствия были катастрофическими. Вся тяжесть легла на плиту, которая в любой момент могла бы прогнуться, и стеллажи бы просели

Результатом поиска компромисса стало новое проектное решение. В частности, предложили использовать плиту на 10 см толще, двойное армирование и добавление фибробетона. Аналогичные трудности возникли и с асфальтобетонным покрытием. Заказчику пришлось проводить независимую экспертизу, чтобы убедиться в качестве щебеночного основания.

– Для контроля в процессе строительства заказчик действительно может привлекать экспертов, выполняющих функции технического надзора и контролирующих все этапы возведения объекта. В обязанности технадзора входят проверка качества строительных работ, их соответствие нормам и правилам, применение стройматериалов, соответствующих проектной документации, соблюдение сроков, объемов и сметы, – пояснил директор департамента складской и индустриальной недвижимости ILM, руководитель проекта Skladium.ru Александр Перфильев.

Развитие действия: утром – деньги, вечером – склад, но «полуфабрикат»

Близился срок передачи объекта. Согласно условиям договора, она должна была состояться 30 апреля, но до завершения работ было далеко. Тогда продавец предложил сдвинуть сроки на 30 июля и произвести досрочную предоплату в размере более 40% стоимости объекта.

– Мы всегда готовы к обсуждению с партнером сложных ситуаций. Часто готовы идти навстречу, поскольку преследуем общую, совместную цель. И в этот раз согласились оказать помощь нашим партнерам-застройщикам (продавцу объекта). Срок передачи объекта перенесли на три месяца. Внесли вперед оплату существенной части стоимости объекта, – перечислил владелец ООО «АЛЬТЭРОС-Р» Владимир Наумов. – При этом получили от собственников ГК холдинг «Строительный Альянс» личное поручительство об исполнении обязательств.

Но новый срок был также сорван, и по факту приемка состоялась лишь 9 августа. Длилась она пять часов. При передаче готового объекта инженеры строительного надзора и покупатель обнаружили множество как мелких, так и существенных недостатков. Все они были отражены в Акте замечаний, составленном по форме, согласованной с продавцом. Согласно условиям контракта, к существенным относятся следующие виды недостатков:

1. Те, которые делают объект непригодным для использования.
2. Те, исправление которых приведет к несоразмерной затрате времени или средств.
3. А также все несоответствия договору, проектной документации и техническому заданию.

Важнее всего первый вид недостатков. К такому виду, например, относятся отсутствие газоснабжения и отопления на складе, которое было обнаружено при сдаче объекта. В то время как в техзадании был четко оговорен требуемый температурный режим в зимнее время: в душевых +25°C, в складских помещениях и зарядных комнатах – +16°C, в офисах – +20°C, в рабочих комнатах и на КПП – +20°C.

Еще один выявленный в ходе приемки существенный недостаток – наличие обременений земельных участков. Дело в том, что по ним проходит чужая ливневая канализация, которая отсекает въезд на территорию комплекса.

– В случае, если потребуется проведение каких-либо работ, мы будем обязаны предоставить такую возможность, так как по нашему участку проходят чужие коммуникации. То есть въезд будет заблокирован, и мы не сможем пользоваться объектом, – пояснил Владимир Наумов.

Кульминация: ни «хеппи», ни «энда»

Подписывать Акт замечаний непосредственно в момент приемки-передачи объекта представитель контрагента отказался, заявив, что сообщит ООО «АЛЬТЭРОС-Р» о возможности и сроках устранения каждого недостатка на следующий день – 10 августа.

Вместо этого компания получила уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. Основанием, по словам Владимира, было то, что перечисленные в Акте замечания «являются надуманными или несущественными», говорится в документе. В чем возможно усмотреть уклонение от подписания акта «сдачи-приемки». В связи с вышеперечисленными обстоятельствами, продавец счел возможным в одностороннем порядке выйти из сделки.



13 августа, по информации ООО «АЛЬТЭРОС-Р», был заключен новый договор о продаже производственно-складского помещения в Подольском районе Подмосковья третьему лицу. В тот же день в Росреестр был подан полный пакет документов, а 17 августа право собственности на нового владельца уже было зарегистрировано.

– Очевидно, что за один день найти покупателя на объект коммерческой недвижимости площадью 10 000 квадратных метров, согласовать все условия сделки и договора, подписать договор и подать документы на государственную регистрацию – невозможно, – уверен Владимир Наумов.

«АЛЬТЭРОС-Р» обратилось к продавцу и поручителям с требованием об исполнении обязательств. Однако ООО «Консалтинговый центр «Дело» лишь повторно заявил о расторжении договора. Владельцы холдинга «Строительный Альянс», являющиеся поручителями по договору, на претензию ответили следующее. Свои обязательства они считают прекращенными с момента объявления продавцом об одностороннем расторжении договора.

По словам генерального директора компании «ЮрПартнеръ», Антона Толмачева, с юридической точки зрения продавец как собственник имел полное право «по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия». В том числе отчуждать его в собственность другим лицам.

– В данной ситуации покупатель никогда не являлся собственником объекта. А право собственности на указанный объект, ввиду его продажи законным собственником, перешло к третьему лицу. В связи с чем у компании «Альтэрос-Р» отсутствует право предъявить продавцу или третьему лицу требование о понуждении к исполнению обязательства по передаче объекта недвижимости, – объясняет Антон Толмачев. – У заказчика имелась возможность обратиться в суд с подобного рода требованием к продавцу на тот момент, когда право собственности было зарегистрировано за последним.

Надлежащим способом защиты нарушенных прав компании-заказчика в данной ситуации при наличии доказательств может стать взыскание «упущенной выгоды», резюмирует эксперт. То есть тех расходов, которые произвел или должен будет произвести «заказчик для восстановления своего нарушенного права».

Изложить альтернативную версию произошедшего с позиции «Консалтингового центра «Дело» и холдинга «Строительный Альянс» «Логирус», к сожалению, не может. Противоположная сторона сослалась на «юридическую невозможность комментирования в связи с тем, что договорные отношения предполагают конфиденциальность информации сторон».

Эпилог: На контракт надейся, а сам не плошай

По словам директора департамента складской и индустриальной недвижимости ILM, руководителя проекта Skladium.ru Александра Перфильева, как правило, конфликты между девелоперами и клиентами при строительстве склада возникают в одном из двух случаев. Первый – когда стороны недопоняли друг друга в части определенных качеств и оснащения склада. Избежать таких ситуаций можно, максимально прописав все условия в договоре: начиная от порядка финансирования до детального описания конечного продукта, качества и стоимости используемых материалов, оборудования и сроков работ по этапам.

Чтобы избежать недопонимания с девелопером в части определенных качеств и оснащения склада, нужно максимально пописать все условия в договоре

Второй – когда стороны нарушают договоренности. Причем невыполнение может быть с любой стороны. Например, заказчик не вовремя оплачивает работу, что влечет за собой простой строительных работ и нарушение графика. В конечном итоге, это может привести к удорожанию стоимости строительства, резюмирует эксперт.

– Отмечу, что раньше при строительстве было много рисков: риски, связанные со своевременным оформлением документов, получением соответствующих разрешений, – говорит Александр Перфильев. – Около 10 лет назад не редкими были сдвиги сроков на 6-12 месяцев. Но объекты строились спекулятивно, поэтому иногда это было связано с нежеланием вводить новый объект раньше, чем будут сданы существующие площади. Сейчас, если две стороны заключают договор на строительство под заказ, то оговариваются четкие сроки. Эти сроки аргументированы, то есть учитываются погодные условия, даты начала строительства и сроки перечисления денежных средств.

Для снижения собственных рисков эксперт рекомендует будущим заказчикам пользоваться следующими схемами:

1. В противовес вознаграждению генерального подрядчика, попросить выпустить гарантийные обязательства от банка на полученную сумму. Таким образом, в случае невыполнения подрядчиком своих обязательств, можно получить компенсацию от банка.
2. Структура вознаграждения за строительство прописывается таким образом, что финальный платеж проходит через год после ввода. Уже в процессе эксплуатации могут быть выявлены некоторые технические недоработки и недостатки склада. В этом случае деньги пойдут на устранение недостатков, а подрядчик недополучит часть своей запланированной прибыли. Размер зарезервированных средств определяется согласованием сторон. Но, как правило, резервируется порядка 5-10% от общей стоимости строительства.

Если сомневаетесь, дуйте и на молоко, и на воду

К сожалению, как видно из вышеприведенного кейса, долгие месяцы ожидания не всегда заканчиваются новосельем, а неусыпный контроль за качеством строительства может быть расценен как чрезмерная придирчивость.

Универсального рецепта «безопасной сделки» не существует. Но перестраховаться, на всякий случай, никогда лишним не будет. Например, скрупулезно проверить потенциального контрагента или до мельчайших деталей изложить в контракте все условия будущей сделки. Вплоть до порядка финансирования и стоимости используемых при строительстве материалов, советует директор департамента складской и индустриальной недвижимости ILM Александр Перфильев.