По темпам ввода складов регионы «обскакали» столицу

'/upload/iblock/f25/skl_11_09.jpg'

По прогнозам аналитиков Knight Frank, совокупный показатель введенных по итогам 2020 года складских площадей может достичь порядка 1,35 млн квадратных метров, что на четверть меньше прошлогодней отметки. Об свидетельствует оперативный отчет агентства, который имеется в распоряжении редакции.

Предполагается, что 52% или практически 700 тыс. кв. м качественных складских помещений построят по итогам текущего года в Московском регионе, 11% или 150 тыс. кв. м – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, и 37% или около 500 тыс. кв. м – в остальных российских городах. Уменьшение нового строительства в стране, в основном, обусловлено снижением ввода новых объектов в Московском регионе, где в прошлом году ввели в эксплуатацию 1 млн квадратных метров. В связи с пандемией некоторые девелоперы перенесли запуск части объектов на 2021 год. В других регионах объемы ввода в эксплуатацию ожидаются на уровне 2019 года.

В столице и Московском регионе по предварительным итогам III квартала 2020 года введут 461 тыс. кв. м, что практически совпадает со значениями 2019 года. В Петербурге и Ленобласти по итогам I полугодия года введено лишь 12 тыс. кв. м площадей – в 8 раз меньше год к году. Так, основной объем новых объектов там будет открыт во второй половине 2020-го. В других регионах, согласно предварительным итогам III квартала, введут 384 тыс. кв. м площадей, а это в 3,6 раза больше, чем за аналогичный период в прошедшем году.

– В 2021 году ожидается резкое увеличение ввода площадей в связи с оживлением спекулятивного строительства после паузы во время карантина, а также благодаря строительству складов под клиентов по сделкам, заключенным в 2020 году, – отмечает директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко.

Прошлогодним цифрам соответствует и общее число сделок по аренде и покупке складской недвижимости в Московском регионе, согласно предварительным итогам III квартала, достигающее 885 тыс. кв. м. По прогнозам аналитиков Knight Frank, по итогам года приобретут и арендуют порядка 1,2 млн кв. м, что ниже показателя 2019-го.

Такое сокращение объясняется трендом смещения спроса на складские помещения в регионы. Предполагается, что объем сделок до конца 2020 года может достигнуть 800 тыс. кв. м, что почти в 3,5 раза больше, чем в 2019 году. Притом эксперты не предвидят следующего уменьшения количества договоров, а ожидают его стабилизации на уровне 1,2-1,5 млн кв. м в год.

Лидером в структуре сделок в Московском регионе стал по предварительным итогам III квартала сектор интернет-торговли. На последний приходится 46% снятых и купленных складских площадей. Для компаний этой сферы такой показатель является рекордным. К концу 2020-го он скорректируется в сторону снижения, прогнозируют в Knight Frank, но его доля и влияние на рынок останутся высокими. К тому же крупнейшие сделки по предварительным итогам 9 месяцев в Московском регионе прошли с участием онлайн-ретейлеров.

Второе место по объему складских сделок занимает сегмент розничной торговли. Он активно наращивает свои площади в Московском регионе – его доля составляет 22% от всего объема контрактов.

На фоне стабильного спроса на склады и небольшие объемы возведения новых объектов, доля вакантных площадей все еще сокращается в Московском регионе. Она равна 2,2%, снизившись с начала года на 0,5 п.п. по предварительным итогам за июль-сентябрь. До конца года эта доля, по прогнозам Knight Frank, останется на текущем уровне. В абсолютном выражении в регионе вакантно 349 тыс. кв. м.

За аналогичный период в Северной столице и Ленобласти свободно 97 тыс. кв. м. Доля вакантных площадей равна 2,6%, что на 0,1 п.п. ниже прошлогодней отметки. Этот показатель продолжит падать – до 2,5%.

По предварительным итогам за три последних месяца в регионах страны процент свободных помещений составит 5,6% или 500 тыс. кв. м, повысившись на 0,7 п.п. с начала года.

Что касается ставок аренды, во всех регионах они демонстрируют рост, фиксирующийся с начала прошлого года. Согласно предварительным итогам III квартала 2020-го, в столичном регионе средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды повысилась на 1%, составив 4 000 руб./кв. м/год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. В Петербурге и Ленобласти этот показатель практически достигает московским значениям и равен 3 950 руб./кв. м/год. В иной территории страны ставка возросла на 4% – до 3 750 руб./кв. м/год.

Самый большой уровень ставки отмечен во Владивостоке – 4 900 руб./кв. м/год triple net. Далее идет Хабаровск – 4 200 руб./кв. м/год triple net и Красноярск – 4 200 руб./кв. м/год triple net. Подобный уровень вызван нехваткой готовых качественных проектов в этих регионах. Средний уровень операционных платежей для складских площадей в России находится в диапазоне 800-1 200 руб./кв. м/год.

Напомним, что в Москве общий объем сделок по складской недвижимости за I квартале 2020 года упал в 2,5 раза, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. LR