Эксперт: в следующем году склады подорожают до 6 000 рублей за «квадрат»

'/upload/iblock/31a/osw1f3lr5a2bbk3mxqqmdraf4c9p0ant/skl_n_10_12.jpg'

Ставка на аренду еще не достигла своих максимальных значений и будет продолжать расти. Такое мнение в рамках конференции «Итоги года. Коммерческая недвижимость», организованной «Коммерсантом», рассказал директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia Константин Фомиченко.

Как пояснил эксперт «Логирусу» сейчас отмечается рост всех рынков, в первую очередь основных хабов – Москвы и Санкт-Петербурга, а также городов-миллионников.

Вследствие бурного роста спроса и малого объема спекулятивного строительства доля вакантных площадей достигла минимальных значений с 2008 года, пояснил «Логирусу» эксперт. Так, в Московском регионе ставка аренды увеличилась на 28% по сравнению с итоговым показателем 2020 года – с 4 050 рублей за квадратный метр в год до 5 200 рублей. Согласно прогнозу на I полугодие 2022 года, ставка аренды на склады Московского региона может достигнуть 5 300 – 5 400 рублей за квадратный метр.

В 2022 году повышенный спрос сохранится, а спекулятивное предложение не сможет его полностью удовлетворить, добавил Константин Фомиченко. В следствие того, что последние крупные вакантные блоки в существующих складах были сданы в 2021 году, и доля свободных площадей опустилась до минимальных значений, клиенты вынужденно переключаются на более дорогостоящий формат build-to-suit.

Стремительный рост ставок на складские объекты может стать критичным для компаний из тех сегментов, где маржинальность ниже, а бизнес сильно завязан на складских мощностях, считает собеседник «Логируса». Таковыми являются логистические компании и 3PL-операторы.

Старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Антон Алябьев также считает, что ставки складской аренды продолжат расти. Однако это будет происходить более умеренными темпами, добавил эксперт. Наиболее высокими ставки будут в Московском регионе и достигнут более 5 500 рублей за квадратный метр в год.

Что касается региональных рынков, то рост продолжится в ключевых с точки зрения логистики регионах – Екатеринбург, Новосибирск и другие – где также существует острая проблема дефицита складских площадей.

К драйверам роста эксперт отнес высокий спрос на складские площади, который сохранится и в 2022 году, при крайнем дефиците доступного предложения. Кроме того, на ставках аренды сказываются все еще нестабильные цены на строительные материалы, а также удорожание банковского финансирования. Все эти факторы «толкают» ставки аренды вверх, заявил Антон Алябьев.

В тоже время по данным компании JLL, российские столицы – Москва и Санкт-Петербург – опередили остальные крупные города Европы по темпам роста арендных ставок на склады за период с III квартала 2020 года по III квартал 2021 года.

В отчетном периоде арендные ставки увеличились на 22% в Санкт-Петербурге и на 18% в Москве, добавил руководитель отдела исследований консалтинговой компании JLL Владислав Фадеев. В IV квартале 2021-го рост продолжается. Так, аренда готовых помещений в Московском регионе в удаленности около 30 км от МКАД (А-107) подорожала до 5 200 рублей за квадратный метр в год без НДС и операционных расходов.

– Мы ожидаем роста ставок аренды и в 2022 году. По нашей оценке, в Московском регионе к концу будущего года максимальная базовая ставка для объектов около А-107 достигнет 6 000 рублей за квадратный метр в год, – прогнозирует Владислав Фадеев.

Спикер добавил, что основным фактором роста ставок остается крайне низкая доля свободных площадей – менее 0,5%. При этом если ранее компании, которые не могли найти площади в существующих зданиях, имели возможность договориться об аренде склада по схеме built-to-suit, то в настоящий момент, с учетом высокой волатильности на рынке строительства, подобные объекты предлагаются по высоким ставкам.

Напомним, по итогам девяти месяцев 2021 года объем сделок на рынке складской недвижимости Московского региона превысил 1,86 млн квадратных метров, что почти на 75% больше аналогичного показателя 2020 года. LR