Прошлый год для столичного складского рынка стал худшим за последние 12 лет

'/upload/iblock/93c/build_3.jpg'

Всего за 2017 год в Московском регионе было введено 532 000 квадратных метров складских площадей, что в два раза меньше по сравнению с предыдущим годом и является рекордно низким результатом с 2006 года, свидетельствуют данные компании JLL.

Среди крупнейших объектов можно отметить новые здания в складском комплексе «Ориентир Север 2» (83 000 квадратных метров), логистический парк «Клин Логистикс» (56 500 квадратных метров), новую очередь в логистическом центре «Внуково II» (50 000 квадратных метров), блок С логистического комплекса «Дмитров» (45 000 квадратных метров), мультитемпературный комплекс Green Store (42 700 квадратных метров) и вторую очередь складского комплекса «Технопарк Успенский» (42 000 квадратных метров.

Больше половины всех складских площадей было построено пятью компаниями – «Ориентир» (83 000 квадратных метра), Amtel Properties (56 500 квадратных метров), Logistics Partners (50 000 квадратных метров), Ghelamco (45 000 квадратных метров) и PNK Group (45 000 квадратных метров).

В этом году планируют ввести в эксплуатацию почти в два раза больше площадей – 970 000 квадратных метров. К крупнейшим объектам относятся склады, построенные для ретейлеров по схеме built-to-suit. В их числе 1-я и 2-я очереди складского комплекса компании Wildberries.ru на 100 000 квадратных метров, 90 000 квадратных метров в Солнечногорском районе для крупного международного ретейлера, 68 000 квадратных метров для компании «Утконос» в новом «Ориентир Север 3» и 52 000 квадратных метров для компании «Юлмарт».

– Двукратное падение объема нового предложения в 2017 году, 33% которого было уже законтрактовано до ввода, послужило балансирующим фактором на складском рынке Московского региона. Благодаря этому показатель чистого поглощения, то есть разница между занятыми площадями на начало и конец года, сохранился на уровне 2016 года и составил 700 000 квадратных метров, – пояснила руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL Оксана Копылова.

Совокупный объем новых сделок аренды и продажи складских площадей, по итогам прошлого года, снизился на 18% и составил 1,2 млн квадратных метров. При этом в IV квартале было арендовано и куплено в общей сложности 336 000 «квадратов». На формирование спроса основное влияние оказали ретейлеры и дистрибьюторы – 39% и 19% от объема сделок соответственно. При этом основная часть складских площадей, по итогам 2017-го, была именно арендована, речь о 61% сделок.

– В 2018 году нас ожидает восстановление объема ввода складов на Московском рынке. При этом высокий уровень вакантности – почти 1,4 млн квадратных метров – сохраняется, но это предложение неоднородно как по качественным характеристикам, так и по размеру. Несовпадение требований спроса с опциями предложения по ряду характеристик приводит к тому, что даже большое количество свободных площадей не останавливает развитие рынка и девелопмент. Так, к примеру, если арендатору или покупателю необходим склад единым блоком от 30 000 квадратных метров, то в большинстве случаев оптимальным вариантом будет строительство «под ключ». Тем более что в этом случае будет наиболее эффективным образом решен и вопрос качества здания, так как именно built-to-suit позволяет реализовать проект по точным спецификациям будущего оператора, – отметил региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Вячеслав Холопов.

Пока ставки аренды находятся на минимальном уровне – 3 000-3 600 рублей за «квадрат» в год без учета НДС и операционных расходов. Однако эксперты JLL в скором времени прогнозируют их рост. Так как новые и реконструированные здания будут предлагаться на рынке по более высокой цене. Это, в свою очередь, изменит и среднюю ставку в регионе.

Напомним, что аналогичные прогнозы по объемам ввода новых складских площадей в Московской области делали и аналитики Knight Frank. Кроме того, они прогнозировали продолжение сокращения спекулятивной недвижимости. По предварительным оценкам, ее доля в нынешнем году составит не более 50%.