За индивидуальные особенности не стоит платить. Их нужно использовать

27 мая 2015

Для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка и снижения налога

За индивидуальные особенности не стоит платить. Их нужно использовать

Порядка 20% решений комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости при Росреестре – положительные. Об этом «Логирусу» рассказала директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar Маргарита Трофимова.

Кадастровая оценка более 306 тыс. земельных участков и 5 млн объектов капитального строительства, проведенная в прошлом году в Москве, увеличила их кадастровую стоимость на 5,2% и 2,4% соответственно, пишут «Ведомости» со ссылкой на руководителя департамента городского имущества Владимира Ефимова. В некоторых случаях оценка не учитывает индивидуальные особенности объекта/участка, поэтому закон позволяет обжаловать ее в комиссии по рассмотрению споров при региональных управлениях Росреестра.

Только в Москве в прошлом году на 1676 рассмотренных заявлений положительные решения приняты в 300 случаях. По 1100 объектам споры рассматривались в судах, и примерно в 65% случаев кадастровая стоимость была значительно снижена – более чем вдвое. Много обращений и от владельцев земельных участков.

В каких случаях и куда стоит обращаться собственникам складской недвижимости, чтобы в итоге снизить налоговую нагрузку, «Логирус» спросил у директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar Маргариты Трофимовой.

– Мы занимаемся такой практикой, – подтвердила собеседница «Логируса». – Правда, склады как здания не облагаются налогом в зависимости от кадастровой стоимости – только земельные участки, на которых эти объекты расположены. Законодательством предусмотрено налогообложение всех земельных участков без исключения, а что касается зданий, то только торгового и офисного назначения от 3 тыс. кв. м. Склады туда не входят.

По словам эксперта, существует порядок оспаривания кадастровой стоимости, согласно которому в прошлом году была возможность обратиться в суд или комиссию по рассмотрению споров при московском управлении Росреестра. С этого года физические лица могут подавать иски сразу в суд, а юридические лица обязаны сначала обратиться в комиссию, куда входят представители Национального совета по оценочной деятельности, Росреестра и Департамента имущества Москвы. Такие комиссии создаются муниципальными властями и работают в каждом регионе. Например, в Московской области, в отличие от Москвы, создана своя комиссия.

– Кадастровая оценка стоимости объекта/земельного участка производится массовыми методами и может не учитывать какие-то особенности объекта, которые влияют на стоимость, а через нее – на величину земельного налога, – уточнила Маргарита Трофимова. – При наличии каких-то индивидуальных особенностей есть возможность уточнить кадастровую стоимость через согласование рыночной стоимости, которую уже определил оценщик индивидуально, с учетом всех нюансов.

Для этого готовится специальный пакет документов, куда включаются отчет оценщика и подтверждение от отраслевой СРО. В течение месяца комиссия обязана рассмотреть заявление в присутствии заказчика, а также юриста или оценщика, который защищает отчет, отвечая на вопросы членов комиссии, чтобы представить все особенности объекта. Только после отрицательного решения комиссии юрлицо может обратиться в суд. «Сейчас такие вопросы рассматривают суды общей юрисдикции, в прошлом году ими занимались арбитражные суды – в этом практика поменялась», – отметила собеседница «Логируса».

– В Московском регионе кадастровая стоимость земли определялась на два года – 2015-й и 2016-й. Если собственники участков с индивидуальными особенностями обратятся в такую комиссию в течение текущего года, то им земельный налог пересмотрят тоже на два года. Если же заявление будет подано в следующем году, тогда они добьются пересчета налога только за 2016 год. Конечно, при условии, что комиссия согласится с их доводами, – добавила эксперт.

В 2017 году правительство Москвы вновь будет проводить переоценку кадастровой стоимости также на два года. Собственникам земельных участков придется заново собирать документы, поскольку при проведении оценки не будет учитываться, что компания ранее оспаривала кадастровую стоимость.

– Опять будет проводиться конкурс, который выиграет независимая компания-оценщик, – рассказала о процедуре переоценки Маргарита Трофимова. – Она сделает отчет, департамент имущества его рассмотрит и примет. А потом выйдет постановление со всеми характеристиками. И готовая кадастровая стоимость будет введена по каждому объекту. Если у компании действительно участок обладает индивидуальными особенностями, можно будет опять обращаться в комиссию. И так каждые два года, в регионах – каждые пять лет.

Несмотря на то, что рассмотрение обращения в комиссию занимает месяц, и оценщику нужно платить, и заниматься подготовкой документов, смысл обращаться за пересмотром кадастровой стоимости земельного участка все равно есть. «Стоимость отчета об оценке в среднем составляет 150–200 тыс. рублей. Зато владельцы складов получат скидку по налогу, которая покроет все эти издержки. Если разница существенная, не на 5%, – уточняет собеседница «Логируса», – компании в итоге сэкономят. Но такая экономия возможна не для каждого земельного участка. Только при превышении кадастровой стоимости над рыночной».

– Рассмотрение иска в суде займет 7–8 месяцев, истцу придется найти адвоката, но при этом используется тот же отчет оценщика с отрицательным заключением комиссии. Расходы возрастут, но нужно идти в суд, если разница приличная, – полагает эксперт. – Все-таки все предварительно просчитывается, в том числе приблизительная сумма скидки. В суд можно обращаться до конца года, скидка все равно будет, если компания подаст заявление в 2015 году.

Все решения комиссии находятся в открытом доступе, что позволяет анализировать статистику. «В практике NAI Becar в основном положительные решения комиссии, когда до суда дела не доходили. Мы изучали статистику комиссии по прошлому году, правда, склады и логопарки отдельно не выделяли, и выяснили, что по земельным участкам принято около 20% положительных решений», – привела пример собеседница «Логируса».

Судебную практику по таким спорам в компании не анализировали. Тем более, что статистика имеется только по арбитражным судам, а сейчас практика поменялась, и спорами по переоценке кадастровой стоимости занимаются суды общей юрисдикции.

– Такой статистики пока нет, но дела в работе есть – я знаю от коллег, – подытожила Маргарита Трофимова.LR

Тэги: Росреестр, NAI Becar, складская недвижимость, консалтинг







Вам интересны самые значимые события отрасли, выставки и мероприятия, конфликты и сделки, интервью и невыдуманные истории коллег? Подпишитесь на рассылку* и будьте в курсе!
Ваше имя*
Ваш e-mail*
*Всего одно письмо в неделю с дайджестом лучших материалов

Вам важно быть в курсе ежедневно? Читайте и подписывайтесь на наш Telegram
Хотите больше юмора, видео, инфографики - станьте нашим другом в ВКонтакте

Разместите новостной информер и на вашем сайте всегда будут обновляемые отраслевые новости



Вверх
Вверх