В 2015 году складам от инвесторов не досталось ни мельницы, ни даже осла

'/upload/iblock/b41/statistics_3.jpg'

Доля инвестиций в складскую недвижимость в 2015 году составила менее 15%. Такие данные приводятся в сообщении международной консалтинговой компании в области недвижимости CBRE.

В 2015 году экономика и рынок коммерческой недвижимости находились под сильным негативным влиянием низких цен на нефть, последствий ослабления курса рубля и ограниченного доступа к международным рынкам капитала вследствие геополитической ситуации, отмечается в сообщении компании. В результате, существенно снизилась деловая активность – падение ВВП составило более чем 3,5%, а потребительский спрос снизился на более чем 8,5%, что привело к ослаблению спроса на коммерческую недвижимость со стороны арендаторов, а на фоне инерционно высокого предложения вызвало рост вакансии и снижение арендных ставок в долларовом выражении.

По словам аналитиков CBRE, в 2014 году на рынке наблюдалось ухудшение ситуации, тогда как текущий год может запомниться стабилизацией, поиском компромиссных решений игроками рынка и даже формированием позитивных предпосылок для восстановления рынка в 2016 году, считают в компании.

Среди отличительных событий 2015 года экспертов отметили начало процесса существенного сокращения нового предложения коммерческой недвижимости, особенно в складском и офисном сегментах, в то время как объемы ввода торговой недвижимости по инерции сохранились высокими; заметное замедление темпов роста вакансии во II полугодии во всех сегментах, а в индустриальной недвижимости даже началось снижение доли свободных площадей; переход ставок аренды в рублевую зону в около 90% арендных договоров, как действующих, так и новых. При этом ставки аренды во II полугодии стабилизировались во всех сегментах.

Также, подчеркивают аналитики, в 2015 году заключено рекордное количество сделок в складском сегменте, объем которых по итогам года может составить 1,3 млн кв. м. Такому развитию событий способствовали стабильность цен на низком уровне (4 200–4 500 руб./кв. м) и переход контрактов в рублевую зону, внушительный объем свободных площадей – на уровне 1 млн кв. м (10%), обусловленный активным строительством прошлых лет, поясняется в сообщении CBRE.

Кроме того, московские власти снизили ставки налога на недвижимость относительно ранее запланированных уровней на 2016–2018 годы – до 1,3% с 1,5% от кадастровой стоимости в 2016 г.; до 1,4% с 1,8% в 2017 г.; до 1,5% с 2% в 2018 г.

Траектория динамики рынка коммерческой недвижимости в 2015 году во многом совпала с прогнозами CBRE, когда после сильного падения по итогам I квартала 2015 года, далее лизинговая активность и коммерческие условия уже не показали существенного ухудшения. А во II полугодии 2015 года уже начали формироваться предпосылки для будущего восстановления рынка.

– Таким образом, в 2016 году рынок коммерческой недвижимости может начать восстанавливаться. По нашим прогнозам, это произойдет во II полугодии 2016 года вслед за стабилизацией динамики ВВП. Тем не менее, сохраняющиеся геополитические и нефтяные риски могут изменить траекторию дальнейшего развития рынка, – прогнозируют эксперты.

По словам управляющего директора отдела рынков капитала CBRE Ирины Ушаковой, объемы инвестиций в коммерческую недвижимость в 2015 году станут наименьшим по объему с 2010 года, более низкий показатель – на уровне 1,3 млрд долларов США – был зафиксирован только в 2009 году. «По итогам 2015 года, при условии закрытия хотя бы одной из текущих крупных сделок, находящихся сейчас в стадии обсуждения, мы ожидаем 3,0 млрд долларов США инвестиций в коммерческую недвижимость, что на 32% меньше уровня 2014 года», – уточнила Ушакова.

– В 2016 году в рамках позитивного сценария стабилизации ВВП объем инвестиций может вырасти до 3,58 – 4,7 млрд. долларов США, или на 30–60%, – продолжила представитель компании. – Основным драйвером роста в этом случае станет текущий циклически низкий уровень цен на активы, в рамках которого инвесторы имеют очень хороший потенциал доходности. В случае сохранения текущей ситуации, а именно давления на цены на нефть, падения ВВП, а также недоступности и высокой стоимости заемных средств, объем инвестиций в 2016 году может составить 2–2,5 млрд долларов США.

Ушакова отметила, что львиная доля инвестиций 2015 года – порядка 60% – пришлась на офисный сегмент. Доли торговой и складской недвижимости составили менее 20 и 15%, соответственно. «Исторически офисный сегмент был более прозрачным и понятным для инвесторов», – подчеркнула топ-менеджер CBRE.

Иностранные инвесторы, присутствующие на рынке, несмотря на все сложности, сохраняют активность. В 2015 году их доля составила порядка 30%, что сопоставимо с уровнем 2012–2013 годов, подытожила Ирина Ушакова. LR