Ставка меньше, чем жизнь. Поэтому девелоперы не берутся за спекулятивные проекты

'/upload/iblock/c50/warehouse_63.jpg'

Сдерживающими факторами для спекулятивного девелопмента являются неготовность девелоперов начинать новые проекты из-за неуверенности в объеме будущего спроса и высокого показателя свободных площадей на рынке и текущий низкий уровень ставок по новым договорам. Так считает региональный директор и руководитель складских и индустриальных помещений компании JLL Петр Зарицкий.

В IV квартале 2015 года ввод качественных складских площадей в Московском регионе снизился почти в пять раз по сравнению с аналогичным периодом 2014 года (663 тыс. кв. м) и составил 129 тыс. кв. м, подсчитали аналитики компании JLL. Всего в 2015 году в Московском регионе введено около 0,8 млн кв. м, что почти вдвое ниже результата предыдущего года.

Наибольший объем нового предложения пришелся на южное и северное направления Московского региона – 27% и 19% от совокупного годового результата соответственно. Среди крупнейших объектов, введенных в 2015 году, новые здания в «PNK – Чехов 3» (102 тыс. кв. м) и «PNK – Бекасово» (71 тыс. кв. м) на южном направлении, в индустриальном парке «Холмогоры» (92 тыс. кв. м) и «Логопарке Север – 2» (24,7 тыс. кв. м) на северном направлении, а также в логистическом парке «Киевское-22» (фаза I; 42 тыс. кв. м) на западном направлении. По итогам года совокупный объем рынка качественных складских площадей Московского региона достиг 12 млн кв. м.

В настоящий момент на стадии строительства находятся около 0,7 млн кв. м площадей, которые могут выйти на рынок в нынешнем году. В случае ввода заявленного предложения результат 2016 года станет наименьшим за последние четыре года. По словам аналитиков, половина этого объема арендована или продана на ранней стадии строительства.

– Девелоперы складских объектов сегодня не готовы начинать новые спекулятивные проекты из-за неуверенности в объеме будущего спроса и высокого показателя свободных площадей на рынке, – отметил региональный директор и руководитель складских и индустриальных помещений компании JLL Петр Зарицкий.

Зарицкий добавил, что текущий низкий уровень ставок по новым договорам – около 50 долл. за кв. м в год в рублевом эквиваленте – также является сдерживающим фактором для спекулятивного девелопмента.

– Мы с большой вероятностью увидим дальнейшее сокращение ввода качественных складов в 2017–2018 годах, причем основу нового предложения будут составлять проекты built-to-suit, подразумевающие начало строительства только при наличии подтвержденного платежеспособного спроса, – прогнозирует представитель компании.

В то же время, отмечают аналитики, спрос на складском рынке значительно увеличился в прошлом году: объем заключенных новых сделок по аренде и покупке площадей превысил результат 2014 года на 40% и составил 1,3 млн кв. м, оказавшись чуть ниже показателя 2013 года. При этом в IV квартале объем сделок составил 295 тыс. кв. м, сократившись на 22% по сравнению с последним кварталом 2014 года и почти на 60% по сравнению с рекордным показателем III квартала 2015 года.

На долю логистических компаний пришлось около 13% всех сделок, на долю дистрибьюторов – около 19%, а основным драйвером спроса на складские площади оказались ритейлеры. Именно они закрыли около половины всех сделок аренды и купли продажи качественных складских площадей в прошлом году. Так, с их участием прошли все крупнейшие транзакции, включая покупку 120 тыс. кв. м Adidas Group в «PNK-Чехов 2» под собственные нужды, аренду 66 тыс. кв. м X5 Retail Group в логопарке «Софьино», аренду 55 тыс. кв. м «Дикси» в складском комплексе «А-Терминал» и аренду 40 тыс. кв. м Globus в индустриальном парке «Холмогоры».

Доля вакантных площадей на складском рынке Московского региона незначительно увеличилась – с 10% в III квартале 2015 года до 10,5% по итогам года. В то же время, по сравнению с предыдущим годом зафиксирована более значительная динамика: увеличение на 2,6 п. п., с 7,9% в конце 2014 года.

– Пик вакантности в прошлом году пришелся на II квартал, когда показатель оказался близок к 11,2%, – напомнил Петр Зарицкий. – При прогнозируемом объеме спроса на складские помещения на уровне 850–900 тыс. кв. м в 2016 году доля свободных площадей в целом по рынку может снизиться до 8%, при этом темп уменьшения показателя будет достаточно низким. В долгосрочной перспективе ожидается дальнейшее снижение вакантности в результате сокращения объемов ввода. LR