Склады Москвы выходят на свободу с чистыми помещениями

'/upload/iblock/dae/warehouse_78.jpg'

Логистические компании, ставшие одними из наиболее проблемных участников рынка в 2009 году, сейчас являются основными драйверами спроса на новые складские помещения наряду с продуктовыми ритейлерами и производственными компаниями, отметил региональный директор, руководитель складских и индустриальных помещений компании JLL Петр Зарицкий.

До 11,2% выросла доля свободных площадей в готовых складских комплексах Московского региона в течение II квартала 2015 года по сравнению с 10,4% на конец марта, свидетельствуют данные компании JLL. Текущий уровень вакантности лишь немного уступает максимальному показателю, зафиксированному в 2009 году, – 11,6%. По словам экспертов, рост доли свободных помещений произошел в основном из-за выхода на рынок ряда незаполненных складских объектов, тогда как во введенных ранее зданиях уровень вакантных площадей в среднем остался на уровне предыдущего квартала – около 10%.

Высокий показатель свободных помещений, по данным на конец I полугодия, зафиксирован на севере Московской области (около 23%), что связано, с одной стороны, с исторически низким уровнем предложения на этом направлении, а с другой – с выходом на рынок большого объема незаполненных площадей в течение последних двух лет. В абсолютном выражении объемы вакантных площадей севере и юге Московского региона сопоставимы и составляют около 360 тыс. кв. м на каждом из направлений. До конца года при условии сохранения текущей динамики спроса на склады эксперты JLL ожидают снижения уровня вакантных помещений до 9–9,5%.

По оценкам аналитиков JLL, во II квартале 2015 года ввод новых складских площадей в Московском регионе составил около 270 тыс. кв. м, снизившись почти на треть – на 29% –по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В целом за полугодие было введено около 619 тыс. кв. м складов. По итогам июня рынок качественных складских площадей региона достиг отметки в 11,8 млн кв. м.

Среди новых объектов, вышедших на рынок в прошлом квартале, I фаза индустриального парка «Холмогоры» площадью 92 тыс. кв. м, новые площади в «PNK-Бекасово» (71 тыс. кв. м) и «PNK-Чехов 3» (102 тыс. кв. м). До конца года ожидается выход еще около 400 тыс. кв. м качественных складских площадей. Среди объектов, планируемых к вводу до конца текущего года, ожидаются новые здания в логопарках «Север 2» (25 тыс. кв. м), «Дмитров» (20 тыс. кв. м) и «Сынково» (28 тыс. кв. м).

В результате по итогам 2015 года рынок Московского региона может пополниться 1 млн кв. м складов (снижение на 34% к прошлому году). Аналитики JLL прогнозируют дальнейшее сокращение объемов ввода складских объектов в ближайшей перспективе – из-за снижения ставок аренды и высокой стоимости заемных средств основу будущего предложения 2016–2017 годов составляют проекты «под заказчика» (built-to-suit).

Арендовано и куплено во II квартале 2015 года в Московском регионе 159 тыс. кв. м складов – на 16% меньше, чем годом ранее. В целом за полугодие объем сделок достиг 305 тыс. кв. м против 320 тыс. кв. м в аналогичном периоде прошлого года. Средний размер сделки оказался сопоставимым с величиной транзакции во II квартале прошлого года и составил 11,4 тыс. кв. м.

– Большинство арендаторов ведут активные переговоры по пересмотру условий существующих контрактов, однако в части новых договоров аренды и покупки поведение участников рынка по-прежнему консервативно, – отметил региональный директор, руководитель складских и индустриальных помещений компании JLL Петр Зарицкий. – Основными драйверами имеющегося «нового» спроса являются торговые операторы, преимущественно продуктовые ритейлеры, производственные и – что отчасти удивительно – логистические компании, которые были одними из наиболее проблемных участников рынка в 2009 году.

По словам Зарицкого, учитывая текущую активность на рынке и объем сделок, находящихся в процессе работы, до конца года ожидаются несколько крупных и даже рекордных транзакций как по аренде, так и по покупке складских площадей под собственные нужды.

По прогнозам JLL, объем купленных и арендованных складов в 2015 году окажется на уровне 0,85 млн кв. м, что на 11% меньше, чем в прошлом году. Российский рынок складской недвижимости остается заложником внешней конъюнктуры, а говорить о стабилизации в экономике России, по мнению аналитиков JLL, достаточно преждевременно, принимая во внимание усилившуюся волатильность на рынке нефти (с пиковых майских значений баррель Brent подешевел примерно на 18%) и неутешительные майские статистические данные.

Уровень среднерыночных ставок по новым контрактам по итогам II квартала стабилизировался и составляет около 4,3 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), максимальных – 5 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов) за стандартные площади. При этом средний уровень арендной платы (включая ставки по сделкам на новые площади и сделкам продления договора аренды) также остался неизменным по сравнению с предыдущим кварталом и находится на уровне 105 долл. за кв. м в год.

– Наблюдается очевидная дифференциация ставок в зависимости от расположения с относительно дорогим предложением складских объектов на наиболее востребованных направлениях, например, расположенных в непосредственной близости к «Бетонке», – уточнили в JLL.LR