На складском рынке Санкт-Петербурга ожидается рост вакантных площадей

'/upload/iblock/83c/warehouse_122.jpg'

Несмотря на значительный объем новых сделок на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга в 2015 году, большая часть из них – классические сделки аренды, тогда как сделки built-to-suit были единичными, отметил руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.

В течение прошлого года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 137 тыс. кв. м качественных складских площадей, из которых 85% построено для собственных нужд или являются проектами built-to-suit. Доля спекулятивных объектов в объеме ввода снизилась до рекордно низкого уровня в прошедшем году, отмечается в отчете JLL.

Согласно предварительным оценкам экспертов, в 2016 году на рынок Санкт-Петербурга может выйти около 300 тыс. кв. м складских площадей, что на 120% превышает результат прошлого года. Значительное увеличение показателя вызвано переносом сроков ввода ряда проектов built-to-suit с конца 2015 года в связи с необходимостью пересмотра коммерческих условий из-за ослабления рубля в конце 2014 года и 2015 году. Доля объектов built-to-suit в общем объеме сохранится в 2016 году на уровне 85%.

Среди крупнейшие объектов складской недвижимости, введенных в прошлом году, эксперты называют склады компаний Х5 Retail Group (33 500 кв. м) и ETM (24 000 кв. м), строительство которых осуществлялось в формате built-to-suit, для собственных нужд возвели склады Minimaks (23 000 кв. м), «Юлмарт» (22 500 кв. м) и Bee Logistic (15 000 кв. м). На 2016 год заявлен ввод складских объектов Redmond и 2-ой очереди «Армада Парк» (оба в формате built-to-suit), «Юлмарт», опять же для собственных целей, получит еще 58 000 кв. м. Площади «Октавиана» будут сдаваться в аренду, а 2-я очередь АКМ возводится в формате built-to-suit, но часть из 30 000 кв. м также предназначены для аренды.

В IV квартале прошлого года максимальный уровень запрашиваемых арендных ставок в качественных складских комплексах Петербурга составил 45–50 долл. за кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС). По сравнению с концом 2014 года запрашиваемые ставки аренды, выраженные в долларах, сократились на 40%. В рублевом выражении за год они снизились на 10% – до 450–500 руб. за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы).

– Арендные ставки во многих договорах, заключенных до 2014 года, до сих пор привязаны к долларам, в то время как новые договоры номинируются в рублях, что стимулирует арендаторов искать варианты для переезда. В то же время с учетом того, что большая часть договоров в складском сегменте заключается на длительный период, в ряде случаев арендатору крайне сложно досрочно прекратить действие контракта и переехать в другой комплекс, – комментирует руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге Андрей Амосов.

По словам Амосова, арендаторы также стремятся к сокращению объема занимаемых площадей – как в случае переезда, так и в случае сохранения склада в той же локации. «Мы ожидаем, что в 2016 году эти тенденции сохранятся, что приведет к росту уровня вакантных помещений в существующих комплексах», – отметил представитель JLL.

Доля вакантных площадей на складском рынке Петербурга достигла по итогам прошлого года 7,4%, увеличившись на 1 п. п. за IV квартал и на 0,5 п. п. в целом за год. При этом в спекулятивных объектах показатель достиг 10,0% (рост на 1,4 п. п. за квартал и на 1,1 п. п. за год). В абсолютных значениях это соответствует 190 тыс. кв. м свободных складских площадей классов А и В. По прогнозам экспертов компании JLL, доля вакантных складов в 2016 году вырастет до 8,5–9%.

В прошлом году в Санкт-Петербурге куплено и арендовано около 276 тыс. кв. м складских площадей, что на 30% ниже показателя 2014 года. На последний квартал пришлось 32% всех сделок за год, при этом, в отличие от предыдущих кварталов, все транзакции прошли в уже существующих объектах.

В структуре спроса по-прежнему лидируют торговые операторы, на долю которых пришлось 43% завершенных в течение прошедшего года сделок. По сравнению с 2014 годом заметно увеличилась доля производственных компаний в структуре спроса – с 7% до 21%.

– 2015 год прошел в ожиданиях окончания строительства тех built-to-suit проектов, сделки по которым были заключены в 2014 году. В то же время, несмотря на значительный объем новых транзакций 2015 года, большая часть из них являются классическими сделками аренды, тогда как сделки built-to-suit были единичными. Связано это с тем, что имеющийся спрос на специфические требования, прежде всего со стороны продуктового ритейла, был удовлетворен, а потенциальные новые арендаторы ждут стабилизации финансовой ситуации, – подытожил руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев. LR