Склады в Санкт-Петербурге уже подорожали на треть

'/upload/iblock/8be/x4ewr8h517xos68t7ldf2rordi8qc062/a_sk_10_10%20%281%29%20%281%29.jpg'

За девять месяцев 2023 года на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области было введено в эксплуатацию более 217 000 кв. метров объектов класса «А», следует из аналитики NF Group. Объем свободных площадей в сухих складских комплексах при этом незначительно увеличился с 15 600 кв. метров (0,3%) в конце июня до 18 800 кв. метров (0,4%) к концу сентября 2023 года.

Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка с конца 2022 года увеличилась на 30%, до 7 500 руб./кв. м/год. В строящихся спекулятивных проектах часть площадей уже законтрактована, в то время как площади, оставшиеся свободными, не смогут удовлетворить имеющийся спрос.

Повышение ключевой ставки ЦБ РФ и, как следствие, удорожание строительства, вынуждают заинтересованных в расширении складских площадей игроков пока не строить складские площади под собственные нужды.

С начала 2023 года на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области было введено в эксплуатацию более 217 000 кв. метров качественных складских объектов класса А и формата Light Industrial класса А. Основной объем ввода составили проекты, строительство которых было начато в первой половине 2022 года и ранее.

Во второй половине 2022 года девелоперы не анонсировали старта новых проектов ввиду изменения экономической ситуации и резкого удорожания себестоимости строительства. В перспективе объемы ввода могут значительно сократиться, усиливая дефицит свободных площадей в аренду на рынке.

Интерес к формату Light Industrial, активно развивающемуся на рынке Московского региона, постепенно растет и на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В III квартале 2023 были введены в эксплуатацию три корпуса формата Light Industrial класса А по 1 499 кв. метров в составе проекта «Индустриальный парк «Ломоносовский» на юго-западе Ленинградской области.

Учитывая короткий срок строительства каждого объекта, NF Group предполагает, что проект сможет частично закрыть потребности арендаторов, заинтересованных в аренде складских и производственных помещений небольшой площади на данном направлении.

В III квартале дефицит свободных складов сохранился. Суммарный объем доступных в аренду площадей составил 58 тыс. кв. метров или 1,2% от общего объема предложения на рынке. Из них 39 тыс. кв. метров по-прежнему приходится на мультитемпературные площади. На сухие склады, доступные в прямую аренду, приходится 18,8 тыс. кв. метров или 0,4%, что на 0,1 п. п. выше показателя I полугодия.

Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в действующих и строящихся складских комплексах класса А достигла 7 500 руб./кв. м/год (без учета OPEX и НДС). С января 2023 года ставка увеличилась с 5 750 руб./кв. м/год triple net более чем на 30%. До конца года ожидается дальнейший рост до 8 000 руб./кв. м/год (без учета OPEX и НДС).

Несмотря на рост запрашиваемых арендных ставок, спрос на спекулятивные площади сохраняется на максимальном уровне. По этой причине возможно лишь незначительное увеличение объема свободных площадей к концу года и то в случае ввода в эксплуатацию нескольких спекулятивных складских комплексов. Объекты, имевшие свободные площади еще в конце III квартала, вероятнее всего будут арендованы в ближайшее время.

Руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Илья Князев отмечает, что арендаторы сейчас находятся в острой конкуренции на те единичные спекулятивные блоки, что выходят на рынок. Срок экспозиции при этом минимален – не более одного месяца. Компании, которые готовы ждать, контрактуют площади в еще строящихся объектах. Все это ожидаемо влияет на рост арендной ставки, которая в некоторых объектах уже достигает 8 000 руб./кв. м/год triple net.

Ввиду повышения ключевой ставки в III квартале 2023 года и последующего увеличения стоимости заемных средств, роста себестоимости строительства, а также высоких нагрузок профильных девелоперов складской недвижимости компании, заинтересованные в расширении складских площадей, пока не решают строить их под собственные нужды или по схеме built-to-suit. Впрочем, значительных анонсов новых спекулятивных проектов за III квартал 2023 также не было зафиксировано, что говорит о потенциальном сохранении дефицита площадей в среднесрочной перспективе.

– Несмотря на утверждения, что в условиях дефицита площадей арендаторы развернутся в сторону собственного строительства, такой ситуации мы пока не наблюдаем. Это подтверждается как данными о заключенных сделках, так и данными о выданных разрешениях на строительство. Скорее наоборот, мы видим, что компании готовы рассматривать и арендовывать площади по ставкам, которые еще полгода назад казались завышенными, – констатирует партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко.

Напомним, в ситуации с дефицитом свободных площадей клиенты прибегают к сделкам в формате BTS как в аренду, так и на продажу. Формат снова стал востребованным: по итогам I полугодия 2023 года доля сделок в формате built-to-suit в Московском регионе выросла с 11% в 2022 году до 37%. В регионах и Санкт-Петербурге доля таких сделок превысила 60%. LR