Девелопмент в Санкт-Петербурге становится все более недешевым

'/upload/iblock/ea2/cn0hki3nn7xkfdzc4x3arqolopc6dw90/str_a_sk_14_11%20%281%29.jpg'

За год стоимость строительства складских объектов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области выросла на 7-11%, подсчитали аналитики NF Group. При этом цена строительных и сопутствующих материалов увеличилась за год от 1% до 55% на разные позиции.

Так, по итогам октября 2023 года возведение сухого склада без учета стоимости земельного участка, подключения внешних сетей и НДС обойдется девелоперу на 11% дороже, чем годом ранее, – 62 500 руб./кв. метров, производственного объекта формата light industrial – на 10%, до 67 000 руб./кв. м, производственного здания пищевого назначения – на 7%, до 103 000 руб./кв. м.

– Ситуация на рынке сырья не только влияет на цены материалов, но и корректирует себестоимость производства других составляющих. С начала 2022 года возник дефицит некоторых компонентов на рынке – цемента, фенолформальдегидных связующих, металлопроката, меди, алюминия, полиэтилена и других, – что было обусловлено логистическими сложностями в связи с ограничением поставок из-за рубежа, а также некорректным прогнозированием спроса при планировании закупок сырья и загрузки производства. В 2023 году уже произошло удорожание некоторых комплектующих и ожидается продолжение этого тренда, что несомненно скажется на стоимости строительства в целом, – отметил руководитель отдела строительного аудита и управления проектами NF Group в Санкт-Петербурге Станислав Алексеенко.

Согласно данным NF Group, при строительстве склада или производственного объекта от 30% до 42% затрат в структуре себестоимости приходится на конструктивные решения, включающие в себя каркас, кровлю, полы, перекрытия. На внутренние инженерные сети приходится 21-36% затрат, на фасады и наружный контур – 7-12%. Следовательно, колебания стоимости на металлоконструкции, цемент, бетон, сталь, минеральную вату, кабельную продукцию могут в значительной степени скорректировать себестоимость проекта, делают вывод аналитики NF Group.

В 2022 году наблюдалось снижение цен на сталь, что напрямую было связано с ограничением на вывоз лома черных металлов за пределы ЕАЭС и введением заградительных пошлин. Однако уже в этом году стоимость стали марок С345 и С245 выросла на 8-10% по сравнению с прошлым годом, до 96 000 – 100 000 рублей за тонну. Уменьшение экспорта лома черных металлов напрямую сказалось и на цене арматурной стали: ее стоимость за год увеличилась на 18%, до 63 000 рублей за тонну. В связи с ростом цен на металлопрокат цена железобетонных свай уже к октябрю текущего года выросла до 22 000 рублей за штуку, показав прирост 36% к значениям аналогичного периода прошлого года.

Стоимость профилированного листа, применяемого для конструкций кровли, увеличилась на 1% относительно итогов прошлого года, составив при этом чуть более 1 500 рублей за погонный метр. То есть после взрывного роста в 2021 году и последующего снижения в третьем квартале 2022 года цена не претерпела значительных изменений. В сегменте минераловатного утеплителя с октября 2022 года цены увеличились на 7%, до 2 400 рублей за упаковку.

Закономерным образом увеличилась стоимость сэндвич-панелей, поскольку ее ключевыми составляющими являются сталь и утеплитель. Рынок столкнулся с недостаточным предложением минеральной ваты, в связи с чем произошел резкий скачок стоимости готового изделия. Уже к октябрю средняя цена квадратного метра сэндвич–панелей превысила уровень цен прошлого года на 55%, составив порядка 3 750 руб./кв. метр.

Поставщики объясняют существенный рост недостатком сырья ввиду переориентации производителей минеральной ваты на менее плотные номенклатуры вследствие высокого спроса со стороны девелоперов жилой недвижимости.

Стоимость карьерного песка в Ленинградской области за год выросла на 8%, до 960 руб. за куб. метр и достигла максимальных значений за последние три года. Причиной удорожания стало увеличение налогов, расходов на перевозку, рост цен на топливо и содержание техники.

Бетон за аналогичный период подорожал более чем на 54%, до 6 900 руб. за один куб. метр, что напрямую связано с ростом цен на щебень и песок, входящих в его состав, а также с увеличением стоимости перевозки.

Стоимость кабельно-проводниковой продукции за год увеличилась с 39 руб. м. п. до 59 руб. м. п., показав рекордное удорожание за весь период наблюдений (+51%), что может быть обусловлено увеличением цен на металл и пластик.

До конца 2023 года запрашиваемая цена строительства сухого склада класса «A» в Санкт-Петербурге по схеме built-to-suit может вырасти до 56 000 – 63 000 руб./кв. метр (без учета НДС). Стоимость строительства производственного объекта формата light industrial увеличится до 62 000 – 69 000 руб./кв. метр (без учета НДС), а стоимость строительства производственного объекта пищевой промышленности может составить 94 000 – 104 000 руб./кв. метр (без учета НДС).

– Наиболее «удачным» моментом для контрактования строительства и закупки материалов можно было бы назвать период IV квартала 2022 – II квартала 2023 года. Заказчики-застройщики, которые отложили принятие решений о строительстве, уже видят необходимость пересмотреть бюджеты и начать стройку, не откладывая ее на потом. Риски продолжения инфляционного давления сохраняются и могут оцениваться как «вероятные» в среднесрочной перспективе. Дополнительным фактором может являться традиционный пересмотр цен с наступлением нового 2024 года, – прогнозирует Станислав Алексеенко.

Напомним, за девять месяцев 2023 года на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области было введено в эксплуатацию более 217 000 кв. метров объектов класса «А», по оценкам NF Group. LR