На «складские спекуляции» в провинции решаются единицы

'/upload/iblock/7b0/skl_29_11.jpeg'

К основным трендам уходящего года на региональном складском рынке аналитики Knight Frank отнесли низкую долю спекулятивного девелопмента и небольшой объем вакантных площадей в складах класса «А».

По предварительным итогам 2018 года, общий объем предложения складской недвижимости в России составил около 24,9 млн квадратных метров. Из них 57% или 14,2 млн квадратных метров – в Московской области, 13% или 3,3 млн квадратных метров – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. На все остальные регионы РФ приходится 30% или 7,4 млн квадратных метров.

За год на региональном рынке складской недвижимости было введено в эксплуатацию около 500 000 квадратных метров. Из них 110 000 «квадратов» приходится на Санкт-Петербург и Ленинградскую область (+20% к аналогичному периоду 2017-го), остальные 390 000 «квадратов» – на остальные города на территории РФ (+10% к аналогичному периоду 2017-го). 

Более 70% от общего объема ввода в регионах строится в формате built-to-suit. Средний ценник на возведение такого объекта под продажу составляет 35 000 – 40 000 рублей за «квадрат» без НДС. Однако аналитики Knight Frank отмечают, что строительства склада в провинции обходится дороже, чем в столице. Прежде всего это связано с увеличением затрат на транспортировку материалов и поиском квалифицированных строительных бригад, поясняют эксперты.

Спекулятивные объекты также имеются. Хотя их доля невысока – всего 30%. Например, в Екатеринбурге в рамках складского комплекса «Ролси» ведется спекулятивное строительство третьей очереди площадью около 50 000 квадратных метров с мультитемпературными камерами.

– Динамика развития регионального рынка складской недвижимости отличается от московской: девелоперы более консервативно смотрят на спекулятивное строительство, – директор департамента складской недвижимости Knight Frank Сергей Кузичев. – Тем не менее, в небольших объемах в регионах России оно ведется. Однако, мы не прогнозируем увеличения объема вакантных площадей, так как многие крупные девелоперы осуществляют строительство для дальнейшей сдачи в аренду, учитывая реальные потребности рынка.

Несмотря на это на территории России отмечается дефицит готовых свободных складов класса «А». Доля вакантных площадей, по предварительным подсчетам, к концу года составит 3,7% или около 395 000 квадратных метров. Объем сделок по итогам 2018 года достигнет 625 000 квадратных метров, из которых около 375 000 «квадратов» – сделки в Санкт Петербурге и Ленинградской области (+20% в годовой динамике), остальные 250 000 «квадратов» – в региональных городах (-40% в годовой динамике).

Если смотреть на ретроспективную динамику, то наибольшую долю в структуре спроса на протяжении длительного периода формирует именно розничная торговля. На текущий момент ряд крупных компаний данного сегмента ищет подходящие земельные участки в регионах для строительства собственных распределительных центров. В связи с этим, по оценкам аналитиков Knight Frank, к концу 2018-го в сегменте розничной торговли будут заключены крупнейшие сделки на региональном рынке складской недвижимости.

По прогнозам аналитиков Knight Frank, суммарный объем ввода к концу 2019 года составит около 500-600 тысяч квадратных метров. Объем сделок также превысит показатель 2018-го и достигнет 650-700 тысяч «квадратов». При этом основную долю в структуре спроса будут формировать розничные сети, которые продолжат наращивать объем складских мощностей как для обслуживания offline-магазинов, так и для online-платформ.

Напомним, по данным исследования Skladium, За последние два с половиной года в Воронеже не было построено ни одного спекулятивного склада. В целом же, по объему предложения регион занимает пятое место на складском рынке России, не считая Москвы и Санкт-Петербурга. LR

Инфографика: Knight Frank, фото skperspektiva.ru