Переоценка складских ценностей

В новом году частных оценщиков заменят государственные. И пока никто не знает, что у них на уме

Ирина Портенко Ирина Портенко
редактор

В 28 регионах страны началась рассылка уведомлений об уплате налога на имущество физических лиц в зависимости от кадастровой стоимости. Однако «физиками» кадастровое дело не ограничится – с 1 января 2017 года в силу вступит федеральный закон о единой методике определения кадастровой стоимости и передаче полномочий по кадастровой оценке недвижимости специально создаваемым региональным ведомствам – оценкой займутся не частные, а государственные оценщики.

Как изменения в законодательстве затронут владельцев складов, чего им ждать от передачи кадастровой оценки государственным оценщикам и станут ли решения госорганов окончательными и бесповоротными, или их все же можно будет оспорить – все это «Логирус» выяснил у директора по оценке и консалтингу ILM, Russia & CIS Маргариты Трофимовой.

Переходный период

«Третьего июля 2016 года приняты изменения, которые касаются налогообложения по кадастровой стоимости. Так, в будущем кадастровую стоимость будут определять не независимые оценщики, а государственные. Кроме того, с 2017 года по 2020 год не будут рассчитываться новые кадастровые стоимости. Соответственно, те данные о кадастровой стоимости, которые есть на сегодня, включая оценку земельных участков производственного и складского назначения, будут действительными до 2020 года включительно.

В частности, для объектов/земельных участков, расположенных в Москве, в 2016 году для расчета налога на имущество будет применяться кадастровая стоимость в пересчете по состоянию на 1 января 2014 года (стоимость можно оспорить в настоящее время). А на время переходного периода – в 2017–2020 годах будет применяться наименьшая стоимость из следующих величин:
  1. Кадастровая стоимость на 01.01.2014 года (стоимость можно оспорить в настоящее время);

  2. Кадастровая стоимость на 01.01.2016 года (результаты будут известны к 1 ноября согласно распоряжению Департамента городского имущества города Москвы №5228 от 17 марта 2016 года «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества»).
Эти требования распространяются на все объекты оценки, несмотря на определение в регионах кадастровой стоимости с разной частотой. Например, до принятия изменений в законодательство, в Москве и Санкт-Петербурге, то есть городах федерального значения, оценка проводилась не чаще, чем раз в два года. В других городах – не чаще, чем раз в три года, но при этом не реже, чем раз в пять лет. На время переходного периода ограничение «не реже, чем раз в 5 лет» убирается.

Переходный период принят в связи с тем, что раньше оценку проводили независимые оценщики, а теперь этим будут заниматься государственные. Фактически независимым оценщикам сказали «нет», и по новому закону определять кадастровую стоимость они не будут. А время переходного периода необходимо, чтобы соответствующим образом подготовить всю эту процедуру.

Единая методика

Сейчас Минэкономразвития занимается подготовкой единой методики кадастровой оценки недвижимости. Для этого разработчики документа делят факторы, влияющие на оценку, на те, которые характеризуют макроэкономическое окружение оцениваемых объектов недвижимости, ситуацию на рынке недвижимости, а также сам объект и объекты-аналоги.

До принятия изменений в законодательство, в Москве и Санкт-Петербурге, то есть городах федерального значения, оценка проводилась не чаще, чем раз в два года. В других городах – не чаще, чем раз в три года, но при этом не реже, чем раз в пять лет. На время переходного периода ограничение «не реже, чем раз в 5 лет» убирается. 

Госоценщики будут обязаны анализировать объем рынка недвижимости, динамику цен по факту сделок, предложение и спрос, активность основных участников рынка, политику региональных и местных властей в области землепользования. В своих обзорах они должны будут представлять анализ затрат на создание объектов недвижимости, а также особенностей кредитования рынка.

Замечу: для исчисления налогов будет применяться кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года, если она уже использовалась для начисления налогов. При этом, стоимость может быть уже скорректированной, если независимый оценщик ранее принял во внимание не учтенные при массовой оценке особенности, и именно эта оценка является актуальной.

Оспорить можно

– При этом оспорить, как и раньше, можно будет любые цифры, если для этого есть повод. Это все остается. Меняется база: убирается ограничение «раз в пять лет», поэтому с 2017 по 2020 годы будут действительными одни и те же стоимости. И если какая-то стоимость действует, она может быть оспорена в любой момент. Тогда для налогообложения будет применяться новая стоимость с начала года, в котором подано заявление на оспаривание.

Например, установлена стоимость на 1 января 2014 года. Собственник раньше был с ней согласен, а в этом году у него изменилась ситуация, и он решил ее оспорить. То есть он может подать заявление на оспаривание в любой момент – в 2017-м, 2018-м, 2019-м и даже в 2020-м. Но рассчитывать стоимость оценщик будет на старую дату – 1 января 2014 года.

Несмотря на передачу кадастровой оценки госструктурам, в случае оспаривания новую стоимость будут определять независимые оценщики. Фактически государственные специалисты будут заниматься массовой оценкой, а оспаривание останется в ведении независимых оценщиков. По крайней мере, на текущий момент это так, пока не приняты еще какие-то изменения.

Упреждающий характер

Процедура по определению новой кадастровой стоимости станет более открытой, потому что информация о предстоящей оценке объектов/земельных участков будет в открытом доступе. И любой собственник сможет подать по своему объекту или участку данные, которые он считает важными, для того, чтобы они были учтены массовой методикой госорганов. То есть теперь это действия упреждающего характера. Так, если сейчас собственник склада может обратиться в суд для уточнения стоимости земельного участка только после проведения массовой оценки, то с принятием нового закона владелец имеет возможность сделать это заранее, до ее проведения. В данном случае немаловажно и то, что в итоге эта оценка может владельца устроить, и тогда ему не придется обращаться в суд для ее уточнения.

Для инициативной подачи дополнительных сведений по объекту/земельному участку, у их собственника, во-первых, должно быть желание не платить лишние налоги, а во-вторых, у него должна быть профессиональная команда, которая может его об этом проинформировать и подсказать, какие заявления следует подать. Сейчас же каждый оценщик, который в каждом отдельном регионе проводит кадастровую оценку, хотя и руководствуется основополагающими принципами, стандартами, подходами, тем не менее, имеет свою собственную методику.

Если сейчас собственник склада может обратиться в суд для уточнения стоимости земельного участка только после проведения массовой оценки, то с принятием нового закона владелец имеет возможность сделать это заранее, до ее проведения. 

С вступлением в силу нового закона методика станет единой. Соответственно, если кто-то проанализирует особенности участка или объекта и подскажет те моменты, которые, скорее всего, не учтены и приведут к завышению стоимости, тогда можно будет формировать данные и потом дополнительно указать для расчетов.

Как раз переходный период и нужен для разработки той методики, по которой потом вся Россия будет считаться. Методика станет открытой, понятной, специалист сможет в ней разобраться, сопоставить особенности, которые могут повлиять негативно на оценку участка, или, в противном случае, просто сказать, что их нет.

При этом нужно помнить, что определенная по состоянию на 1 января 2014 года стоимость может оказаться выше рыночной, потому что тогда в экономике еще не было кризисных явлений, и какая ситуация будет на рынке завтра, никто не знает. Такой стоимость будет до 2020 года. И если ее оспорили, то скорректированная стоимость не будет пересматриваться тоже до конца переходного периода.

Страхи

Участники рынка недвижимости поначалу опасались, что новая процедура оценки может быть непрозрачной, поскольку государство прежде всего заинтересовано в увеличении налогооблагаемой базы, что кадастровую стоимость, определенную государственными структурами, нельзя будет оспорить, но, как видим, это не так.

Однако я не могу сказать, что не оправдались все опасения, потому что раньше была понятная, достаточно гибкая процедура. И в той же Москве, где территории развиваются по-разному – одна лучше, другая хуже, – была возможность каждые два года корректировать ее результат, а сейчас получается так, что впереди большой период времени, когда оценка уже не будет корректироваться. То есть сейчас замораживание идет на четыре года вперед, и это, с одной стороны, хорошо для планирования – собственник понимает затратную часть бюджета, и это какая-то стабильность, а с другой стороны, это, возможно, игнорирование каких-то влияний рынка, на которые нельзя отреагировать быстро.

Кот в мешке

Что будет завтра – неизвестно. Когда мы увидим первые результаты работы государственных оценщиков, тогда и узнаем, есть ли положительные предпосылки, что процедура продуманная, созданы какие-то методики – это все плюс. А пока это кот в мешке.

Институт государственных оценщиков не сформирован, но смогут ли туда переходить частные оценщики… В этом вопросе до сих пор нет четкости. Да, принят закон, это первый шаг. Дальше должны разрабатываться какие-то процедуры, требования к квалификации и т. д. По сути, в дополнение к этому закону, чтобы он работал, будут приниматься подзаконные акты. И на практике институт государственной оценки, если ничего не произойдет, заработает только с 1 января 2020 года. Первые новые данные мы получим в 2021 году.

Тем не менее, закон принят. Есть минусы и плюсы, идут дискуссии, потому что этот закон очень важный и касается практически каждого, а не только собственников земельных участков, на которых построены склады. Он касается каждого собственника, у которого есть какая-то недвижимость, например, квартира. Потому что с этого года абсолютно всем владельцам жилья придется платить налог на квартиры, рассчитанный в зависимости от их кадастровой стоимости. А ведь у людей есть еще и земельные участки, дачи…

Однако какая-то неопределенность все равно остается. С одной стороны, мы заложим в наши бюджеты какие-то прогнозы, но с другой стороны, если у нас каждые два года меняются правила игры, кто сказал, что они не изменятся завтра и не будут приняты еще какие-то законы, которые внесут существенные изменения?!» LR


19.09.2016

Вам интересны самые значимые события отрасли, выставки и мероприятия, конфликты и сделки, интервью и невыдуманные истории коллег? Подпишитесь на рассылку* и будьте в курсе!
Ваше имя* Ваш e-mail*
*Всего одно письмо в неделю с дайджестом лучших материалов

Вам важно быть в курсе ежедневно? Читайте и подписывайтесь на наш Твиттер
Хотите больше юмора, видео, инфографики - станьте нашим другом в Фейсбуке

Разместите новостной информер и на вашем сайте всегда будут обновляемые отраслевые новости


Читайте также



Другие статьи по темам

Аналитика ВЭД Таможня Интервью Задача и решение Итоги года Итоги недели Колонка редактора Конкурс Личные трудности Лучшие люди Раскопки Учись, студент Фоторепортаж

Возврат к списку

Вверх
Вверх