Склады оцениваются не так и не теми. Поэтому оценщиков хотят сменить

16 Ноября 2015

Однако новые квалифицированные кадры придется готовить не один год

Склады оцениваются не так и не теми. Поэтому оценщиков хотят сменить

Поручение бюджетным учреждениям проводить кадастровую оценку вместо независимых оценщиков может привести к хорошему результату, поскольку появится преемственность в передаче технической информации, однако для создания госсистемы таких организаций понадобится не один год. Так считает директор департамента консалтинга и оценки компании NAI Becar Маргарита Трофимова.

Законопроект Минэкономразвития «О государственной кадастровой оценке» в целом одобрен на совещании у первого вице-премьера Игоря Шувалова в конце октября и в первом квартале 2016 года может быть внесен в Госдуму. Согласно проекту, оценкой кадастровой стоимости недвижимости будут заниматься не оценщики, как это делается сейчас, а специальные бюджетные учреждения, которые будут действовать по разрабатываемой министерством методике оценки.

Складские здания не облагаются налогом в зависимости от кадастровой стоимости – только земельные участки, на которых эти объекты расположены. Однако, если участок, на котором возведен складской комплекс, имеет какие-то индивидуальные особенности, не учтенные массовой методикой определения кадастровой стоимости, собственник может добиться пересмотра его кадастровой стоимости и как следствие снижения налога, что немаловажно, особенно в условиях кризиса.

Как принятие законопроекта Минэкономразвития отразится на владельцах складской недвижимости? Такой вопрос «Логирус» задал директору департамента консалтинга и оценки компании NAI Becar Маргарите Трофимовой.

– Эта тема очень актуальна сейчас в связи с зависимостью от кадастровой оценки большого количества участников рынка, – рассказала собеседница «Логируса».

По словам эксперта, сейчас кадастровую оценку проводит независимый оценщик, который победил в тендере. Также существует и институт оспаривания – внесудебный (через комиссию Росреестра) и судебный. Однако при анализе результатов массовой кадастровой оценки достаточно часто мы видим превышение стоимости над рыночной, поэтому возникает много вопросов.

– Это и недовольство бизнеса, например, тех же владельцев складов, которые более высокие налоги платят, и претензии государства к оценщикам, которые проводят оценку, потому что есть такое недовольство. Да и сами оценщики, выполняющие оценку, находятся в незавидной ситуации, поскольку не получают полной информации по оцениваемым объектам, что в итоге приводит к неточностям в результате оценки, – пояснила Маргарита Трофимова.

Поэтому появилось предложение учредить институт государственных оценщиков. Плюсы передачи проведения кадастровой оценки от независимых оценщиков бюджетным учреждениям заключаются в том, что оценкой постоянно будут заниматься одни и те же лица. Это позволит сформировать и вести единую базу, а также создать преемственность результатов определения кадастровой стоимости, которая сегодня отсутствует. Так, владельцы земельных участков, которые оспорили стоимость в 2014 году, вынуждены были повторно выходить на оспаривание в 2015 году.

– Сейчас один раз оценку выполняют одни оценщики, в другой раз занимаются другие специалисты, методики единой нет, и нет никакой преемственности в результатах, которые мы получаем раз в два года в Москве, или раз в пять лет в регионах, – сравнила собеседница «Логируса». – А с принятием закона предполагается, что методика оценки будет совершенствоваться после анализа полученных плюсов и недостатков на предмет того, что нужно улучшить, какие еще показатели учесть, чтобы результат наиболее приблизить к рынку.

Самый большой минус нового законопроекта в том, что институт госоценки еще не создан. Немаловажно и то, что существующий ныне механизм оспаривания может не сохраниться. «Это тоже большой вопрос, и бизнес опасается, что посчитают и все, и нельзя будет ничего изменить», – заметила Маргарита Трофимова.

– А квалифицированные кадры, которые должны будут проводить такую оценку – сейчас этих организаций пока нет, – напомнила эксперт. – Если говорить о таком регионе, как Санкт-Петербург, например, то там есть ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», который достаточно активно участвует в разработке методических рекомендаций, проведении оценки. Там есть штат, который может проводить эту оценку. Однако в большинстве регионов такие организации придется создавать практически с нуля!

Также у бизнеса есть опасения по поводу того, как эта оценка будет выполняться, что ее проведение будет менее прозрачным, тогда как сейчас кадастровую оценку выполняют оценщики, и все результаты публикуются, можно направлять вопросы, вносить изменения. «Это все достаточно открыто, потому что выполняется независимым оценщиком. Государственный оценщик будет зависимым, поскольку он является госслужащим и разрабатывает систему налогообложения», – подчеркнула собеседница «Логируса».

– С точки зрения качества самой кадастровой оценки, я, например, не исключаю, что через какое-то время эти изменения приведут к хорошему результату. Но запускать процесс сразу во всех регионах, я бы не рискнула, – уточнила Маргарита Трофимова. – Может быть, вначале это будут какие-то пилотные проекты. При этом нужно очень тщательно подходить к тому, кто будет выполнять оценку, по какой методике, чтобы это было открыто, чтобы сохранился институт оспаривания, потому что ни одна массовая методика не может учесть существующие особенности объектов.

Идея передать проведение кадастровой оценки бюджетным учреждениям, возможно, и даст хороший результат, поскольку появится преемственность в передаче технической информации, однако для создания государственной системы таких организаций понадобится не один год, подытожила собеседница «Логируса». LR

Тэги: NAI Becar, Минэкономразвития



Вам интересны самые значимые события отрасли, выставки и мероприятия, конфликты и сделки, интервью и невыдуманные истории коллег? Подпишитесь на рассылку* и будьте в курсе!
Ваше имя* Ваш e-mail*
*Всего одно письмо в неделю с дайджестом лучших материалов

Вам важно быть в курсе ежедневно? Читайте и подписывайтесь на наш Твиттер
Хотите больше юмора, видео, инфографики - станьте нашим другом в Фейсбуке

Разместите новостной информер и на вашем сайте всегда будут обновляемые отраслевые новости



Вверх
Вверх