Складская лихорадка в Центральной и Средней Азии

Российский «логистический разворот на Восток» подогрел спрос на инфраструктуру, в том числе на склады, в странах Центральной и Средней Азии. В Казахстане, Узбекистане и Кыргызстане по данным NF Group объем спроса на складскую недвижимость в 2023-2025 годах вырастет до 1,1 млн кв. метров. Это сопоставимо с совокупным предложением объектов на территории этих стран, которое составляет 1,5 млн кв. метров. Однако многие объекты были построены еще во времена СССР и по современным меркам безнадежно устарели.



В связи с этим «Логирус» решил выяснить:

В нюансах складского рынка Центральной и Средней Азии «Логирусу» помогали разбираться:

Казахстан: складская двойка

В Казахстане отмечается самая низкая вакансия по сравнению с Узбекистаном и Кыргызстаном: всего 1%. При этом, по оценкам аналитиков NF Group, объем спроса на складскую недвижимость в Казахстане на горизонте 2023-2025 годов вырастет до 400 тыс. кв. метров.

Доля складов класса «А» на рынке Казахстана составляет 51%, оставшиеся 49% – склады класса «В». При этом, аналитики считают, что объем высококлассных объектов продолжит расти, в связи с вводом в ближайшие два года новых объектов.

Из-за низкой вакансии, наиболее актуальным стал показатель ставки аренды на будущие объекты, которые законтрактованы еще на этапе строительства, поясняют в NF Group. Так, стоимость годовой аренды составляет $140 за метр квадратный, хотя еще в начале 2023 года ставки были на уровне $116.

– Особенность Казахстана в том, что здесь доля 3PL существенно выше, чем в России, – отметила региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова.

Генеральный директор Focus Logistics Диас Галиев отмечает, что основная масса складских помещений в Казахстане сосредоточена в двух крупных городах – Астане и Алма-Ате. При этом, правительство Республики пытается переломить этот тренд, предлагая госсубсидии девелоперам. Например, тем, кто планирует строительство в Шымкенте. Однако, инвесторы пока не готовы вкладываться в такие регионы.

– Мы понимаем, что пока туда очень рано инвестировать. Вкладываться имеет смысл в те локации, где складской продукт потребляется. Поэтому мы находимся в Астане, – отметил Диас Галиев.

Ключевым драйвером развития рынка складской недвижимости в Казахстане, по мнению генерального директора Focus Logistics, стало бурное развитие интернет-торговли. За последние 4 года рынок электронной коммерции в республике вырос в 5 раз. Он ежегодно прирастает больше, чем в два раза. И 89% рынка составляют продажи с маркетплейсов, подчеркнул эксперт.

В апреле 2023 года OZON открыл первый BTS¹ -проект в Казахстане. Складской комплекс площадью 38 тыс. квадратных метров расположен в Астане. А уже летом началось строительство еще одного склада площадью в 42 тысячи квадратных метров в Алма-Ате.

Затраты на строительство склада в Казахстане существенно выше, чем в России. Диас Галиев объясняет это двумя моментами.

– Первый – ключевая ставка в Казахстане составляет 16,5% в моменте. Аппетиты банков – порядка 3-4%. И, соответственно, мы выходим в проектное финансирование в районе 20%. Вторым фактором является удаленность от крупных производственных центров стройматериалов. Например, металл, мы везем из России. Как следствие, стоимость строительства у нас выше, – пояснил генеральный директор Focus Logistics.

Кыргызстан: хаб на рынке

По оценкам аналитиков NF Group, объем спроса на складскую недвижимость в Кыргызстане на горизонте 2023-2025 годов составит 250 тыс. кв. метров. При этом на данный момент доля вакантных площадей в республике составляет 3,3%. Склады класса «А» занимают примерно четверть от общего объема, а средняя годовая ставка на них составляет $114 за кв. метр.

– Главный проект, который мы анонсировали – это логистический центр Asia Park площадью 163 тыс. кв. метров, расположенный вблизи двух крупнейших магистралей Бишкека. Ожидаемая дата ввода в эксплуатацию – III квартал 2024 года, – рассказала Ольга Широкова.

За последние 3 года в Кыргызстане реализовали два крупных складских проекта. Один из них – это складской комплекс логистического оператора Smart Logistic в Бишкеке площадью 12 тыс. кв. метров. Другой – спекулятивный проект СК RosLogist, площадью 14 тыс. кв. метров.

Директор компании Asia Park Кирилл Шевченко считает, что рынок складской недвижимости Кыргызстана сильно отстает от запросов компаний и подстегивается ростом электронной коммерции в стране. Главная проблема сейчас – отсутствие предложения в регионах.

– Исторически у нас сложилось так, что в стране достаточно много советских зданий, которые уже давно устарели. И сейчас бизнес старается уходить из них, так как это бесконечный ремонт и проблемы с подъездами. Все участки «нарезаны», как лоскутные одеяла, из-за этого логистика стала неудобной, – констатирует директор компании Asia Park.

В Кыргызстане уже около 30 лет функционирует рынок Дордой, который на данный момент одновременно служит крупнейшим складским хабом китайских товаров, прибывающих в страну. Однако по словам Кирилла Шевченко, многие оптовые продавцы рассматривают переход на новый формат работы.

– Но для этого нужны склады, на которых можно было бы консолидировать грузы из КНР, – подчеркнул собеседник «Логируса».

По словам Кирилла Шевченко, к сожалению, государственных программ поддержки бизнеса в сфере складского девелопмента сейчас нет.

Узбекистан: вакансия, от которой не легче

Объем рынка складской недвижимости Узбекистана составляет порядка 207 тыс. кв. метров. Доля вакантных площадей выше, чем в Казахстане или Кыргызстане – 5,1%.

Но при условии, что показатель складов класса «А» составляет всего 16%, качественная складская недвижимость в дефиците, отмечают аналитики NF Group. В стране существуют единичные спекулятивные проекты. Наиболее крупные из них – это СК Bayer Group площадью 14 тыс. кв. метров и СК Orient Logistic площадью 10 тыс. кв. метров, расположенные в Ташкенте.

По словам управляющего партнера IBC Станислава Ахмедзянова, складской рынок Узбекистана находится в «зачаточном» состоянии. Главным драйвером роста для него является выгодное географическое положение, особенно в условиях нынешнего глобального «разворота на Восток».

– За последний год спрос увеличился в разы, но удовлетворить его практически нечем. Дело в том, что в стране ограничено количество профессиональных девелоперов. Кроме того, принятые в стране стандарты на складские объекты – помещения без температурного режима и пожаротушения – абсолютно не подходят для международных крупных игроков рынка, – пояснил эксперт.

Отмечает увеличение спроса и руководитель отдела стратегического консалтинга Commonwealth Partnership Юлия Токарева. Она эту тенденцию объясняет активным выходом международных и российских компаний – Fix Price, Merries, Haval, Renault, Magnum, 3m, Arla foods, Bi1, Wildberries и т.д. – на рынок Узбекистана.

– На данный момент в Узбекистане, в частности, в Ташкенте, нет четких критериев разделения складов по классам. Наиболее качественными помещениями можно считать объекты, которые введены в эксплуатацию не ранее 2017 года и характеризуются наличием условий для надлежащего хранения материалов и продукции, – пояснила эксперт.

Диапазон предлагаемых месячных ставок аренды (без учета НДС и коммунальных платежей) качественных складских помещений класса «В» в Ташкенте составляет $3-4,6 за кв. метр. За новые современные склады, которые будут планироваться к вводу, придется выложить в 2 раза больше – $6-8 за квадратный метр в месяц. Столько существенную разницу собеседница «Логируса» объясняет удорожанием строительства и земельных участков в востребованных локациях.

Тренд на рост ставок аренды подтвердил и Станислав Ахмедзянов. Эксперт отмечает, что стоимость аренды складской недвижимости за 9 месяцев 2023 года увеличилась на 10%. При этом новых ценовых скачков эксперт до конца года не прогнозирует. Рост ставок в нынешнем году собеседник «Логируса» объясняет отсутствием предложения по земельным участкам для застройки вокруг Ташкента. Плюс есть сложности с кредитованием и девелопментом.

– В отраслевом разрезе, наибольший спрос на складскую недвижимость мы видим в сфере логистики, так как много товаров завозится в страну из Китая. Также активно развиваются е-соmmerce и ретейл, – рассказал Станислав Ахмедзянов.

Юлия Токарева прогнозирует, что с 2023 года ежегодный прирост складских площадей в Узбекистане составит в среднем 150 тыс. кв. метров. Таким образом, за 10-15 лет общий объем складской недвижимости увеличится в 50 раз в сравнении с нынешним. При этом, наиболее впечатляющий прирост будет зарегистрирован в ближайшие 5-7 лет в связи с низкой базой и активным развитием рынка, а после 2030 года динамика замедлится.

«Входные» рекомендации

По словам директора по региональному развитию FM Logistic Артема Хомышина, при выходе на новые рынки компании инвестируют. Соответственно, вложения должны окупаться, что происходит при комбинации нескольких условий.

– Первое – это внятное, надежное, долгосрочное планирование, при котором есть понимание, что объемы товарооборота вернут эти инвестиции.

– Второе – это эффективно выстроенная управленческая и операционная структуры. Поэтому важно выбрать партнера с мультиклиентской структурой, который будет иметь возможность распределять клиентов на разные объемы и проекты, – отметил эксперт.

Кирилл Шевченко рекомендует детально изучать обычаи и менталитет страны, в которой планируется открытие бизнеса.

– Деловые обычаи – это очень важно. Они дают представление, как вести бизнес в стране и с какими сотрудниками это предстоит делать, – объясняет директор Asia Park.

Станислав Ахмедзянов советует заранее изучить уровень цен и условия контрактов девелоперов в той стране, где компания планирует обзавестись складской недвижимостью. При этом лучше все равно настроиться на слегка повышенный бюджет.

– Важно понимать, что прямо сейчас придется заключать долларовые контракты по ценам выше, чем в Казахстане, Кыргызстане и на российском рынке, – пояснил собеседник «Логируса».

Кроме того, эксперты уверены, что строить склады нужно с учетом объемов потребления. Так как даже при условии государственных преференций, которые есть, к примеру, в Казахстане, окупится проект гораздо быстрее именно там, где больше потенциальных потребителей.

– Выбирая место строительства нового склада, мы ориентировались на то, где товар потребляется больше всего: это оказались спальные районы Алма-Аты с высокой плотностью населения, – отметил Диас Галиев.

По словам эксперта, рынок ритейла, который сейчас является основным драйвером развития складского рынка, эволюционирует с определенной последовательностью. Сначала в городах начинают функционировать неорганизованные рынки. На следующем этапе строятся небольшие торговые центры, со временем перерастающие в крупные. Только после этого есть экономический смысл в реализации складских проектов.

---

¹Build-to-suit или BTS – это возведение (или модернизация) объекта для конкретного заказчика, учитывающее все нужды, требования и особенности бизнеса клиента. Build-to-suit дословно переводится как «строить, чтобы удовлетворяло требованиям» или более привычный русский вариант «строить под ключ».