Складской треугольник: субарендатор лишний?

В нынешний складской кризис рынок входит иначе, чем в 2014-2015 годах. Тогда наблюдался значительный профицит площадей, сейчас – острейший дефицит. По состоянию на начало 2022 года, по усредненным оценкам Knight Frank Russia и Bright Rich | CORFAC International, вакансия составляла 0,3% в классе «А».

Тем не менее в выборе складской стратегии бизнес разделился во мнениях. Одни ради оптимизации расходов отказываются от незадействованных площадей. Другие сдают временно пустующие квадратные метры в субаренду. Третьи, наоборот, наращивают складские запасы, чтобы хеджировать риски недопоставок из-за санкций.

Чтобы помочь дистрибьюторам, ретейлерам, логистическим операторам и другим компаниям, «Логирус» обсудил с коммерческим директором Ghelamco Александром Перфильевым:

Аренда у арендатора

– По оценкам Knight Frank, в I квартале общий объем складских площадей, предлагаемых в субаренду в Московском регионе, превысил 150 тысяч квадратных метров. При том что показатель свободных площадей, относящихся к предложению прямой аренды от собственников, составил 232 тысяч квадратных метров. По вашему мнению, как данный тренд скажется на объеме вакансии по итогам 2022 года?
– Формирование в России рынка субаренды сейчас активно обсуждается. На мой взгляд, это наиболее значимый фактор, который будут влиять на уровень вакансии по итогам года. Речь может идти о высвобождении нескольких сотен тысяч квадратных метров по всей стране. Ожидается, что пик вывода площадей в субаренду придется на конец II – начало III квартала. Но так как на рынке ощущается острый дефицит складов, то к концу года эта вакансия как минимум будет на половину поглощена.

Пессимистичный прогноз, – это рост вакансии по итогам 2022 года до 4-5%, реалистичный, на мой взгляд, – это общая вакансия на уровне 3%.

– Какие существуют предпосылки для формирования рынка субаренды?
– Он возникает и на падающем рынке, когда отмечается существенный избыток площадей, и на растущем. Таким образом, в том или ином объеме подобные площади имеются всегда. Нельзя сказать, что субаренда – это отличительная особенность кризисных периодов.

Хотя, напомню, что в кризис 2008-2009 годов в России появились так называемые «операторы субаренды». Это компании, которые брали порядка 20 000 квадратных метров, оборудовали их стеллажами и другим необходимым инженерным оборудованием, делили общую площадь на небольшие блоки и сдавали разным компаниям. Но это была краткосрочная история. Так как в отличие от девелопера, который владеет большим складским комплексом на правах собственности, оператор даже в случае простаивания площадей вынужден нести убытки в виде ежемесячных арендных платежей.



– Участники VII Складской конференции CRE высказывали мнение о том, что на рынок субаренды площади будут выводиться по ставкам ниже рынка. Разделяете ли вы подобные прогнозы?
– Не совсем, поясню. Почти все контракты предусматривают возможность сдачи пустующих складских площадей в субаренду. Однако она должна быть согласована с собственником комплекса. Именно это и дает ему возможность влиять на ставки субаренды. Так как собственник не заинтересован в том, чтобы излишние площади сдавались по бросовым ставкам.

– Какие риски могут подстерегать субарендаторов? Насколько и чем защищены их интересы?
– Субаренда имеет как плюсы, так и минусы. Плюс – возможность получить ставку ниже рынка и шанс арендовать дефицитные площади в нужной локации. Минусы заключаются в том, что это непрямые отношения с собственником помещения. Приведу два примера из собственной практики.


Поэтому субаренда на мой взгляд – это краткосрочное решение, так как субарендатор даже в случае заключения договора является наименее защищенным лицом.

Квадратные ставки и потребности

– Недавно стало известно о том, что «М.Видео-Эльдорадо» планирует освободить около 100 тысяч квадратных метров складов, которые у него в аренде в разных регионах страны. Кроме того, целый ряд иностранных ретейлеров анонсировали уход из России. Скажется ли это, по вашему мнению, на снижении арендных ставок?
– Вряд ли. В связи с временным прекращением деятельности на территории России ряда иностранных ритейлеров на рынке действительно пытаются нагнетать некие панические настроения: мол, в ближайшее время будет выброшен большой объем предложения, и ставки обвалятся. Но я предпосылок к этому не вижу.

Во-первых, на мой взгляд, ставки не были перегреты. Да, рынок ожидает, что аренда будет падать, но реальная себестоимость строительства – с учетом роста ключевой ставки Центробанка, подорожанием заемных средств, ростом цен на оборудование, металл и другие стройматериалы – такова, что ставки должны расти. Так как если бизнес не будет готов арендовать складские помещения класса «А» в Московской области за 7-8 тысяч за квадратный метр, то девелоперы просто перестанут строить.

Во-вторых, кратное повышение цен, которое наблюдалось во второй половине 2021 года – с 4,5 тысяч до 6,5 тысяч рублей за квадратный метр – затронуло только 3-9% всех арендованных площадей. Подавляющее большинство текущих контрактов было заключено по старым ценам в 4-4,5 тысячи за «квадрат». Соответственно, даже если ставка в ближайшее время и снизится до 6-5,8 тысяч рублей, это не станет стимулом для переезда с целью поиска более дешевой локации.

В-третьих, с якобы уходом иностранных ретейлеров из России до сих пор нет ясности. Они продолжают хранить товары на миллионы долларов на складах. У международных компаний заключены долгосрочные договоры аренды без возможности выхода до окончания их срока действия. Поэтому, на мой взгляд, они не будут торопиться съезжать и продолжат ждать разрешения ситуации. В конце концов все может разрешиться по одному из двух сценариев: либо приостановку деятельности отменят и возобновят работу, либо передадут управление российскому менеджменту.

Резюмируя, по итогам 2022 года, на мой взгляд, ставки либо останутся на прежнем уровне, либо вырастут на 10-15%.



– Какие драйверы сформируют складской спрос в текущем году и какие объекты будут пользоваться наибольшей популярностью?
– Основной спрос будут формировать качественные склады для типовых товаров повседневного спроса: техника, хозяйственные товары, бакалея, запчасти и комплектующие. Все это будет активно завозиться из Китая, товарооборот с которым по итогам I квартала 2022 года уже вырос на 28,7% – до $38,17 млрд.

Усиление вектора импортозамещения увеличит спрос на складские помещения, которые можно использовать для производства. К ним предъявляют особые требования. В частности, для подобных объектов важно наличие энергоресурсов: электричество, газ и вода. Кроме того, необходимо получение специального вида разрешенного использования и организация санитарно-защитной зоны.

Импортозамещение также затронет сельское хозяйство и пищевое производство. Для хранения продовольствия и продуктов его переработки также потребуются склады, в том числе температурные.

С точки зрения структуры арендаторов монстры электронной коммерции в 2022 году умерят аппетиты, так как в прошлом году они активно поглощали все доступные квадратные метры в удачных локациях. Сейчас же, напротив, я не исключаю отказа от части дорогих городских складов, использовавшихся для доставки на последней миле.

При этом доминирующую долю спроса на складском рынке, как и ранее, будут формировать торговые и дистрибуционные компании, при этом основной спрос ожидается от ритейлеров, чей оборот сфокусирован на товарах первой необходимости, а также фудритейлеров.

– С учетом негативных экономических факторов, какой корректировки по объемам ввода можно ожидать в 2022 году?
– Ввод новых площадей будет существенно сокращен. Но то, что было законтрактовано еще в 2021 году, на 99% будет введено в эксплуатацию в срок.

По проектам, запущенным в нынешнем году, можно в лучшем случае ожидать переноса даты завершения работ. Так как из-за перебоев с поставками импортного складского и инженерного оборудования цикл строительства вырастет в среднем на 3-6 месяцев. Также возможна приостановка уже анонсированных проектов из-за роста неопределенности, волатильности курса рубля, нарушения цепочек поставок, удорожания банковского финансирования, динамичного роста стоимости и дефицита стройматериалов и рабочей силы.

Поэтому если прошлогодний прогноз по вводу в Московском регионе на 2022 год составлял порядка 2 млн квадратных метров, то сейчас он скорректирован примерно до 1,2 млн квадратных метров. И я думаю, что это не последняя корректировка.