Складское внутриМКАДье


Складское внутриМКАДье

О том, на что готовы арендаторы ради «городской прописки», а главное – почему

Марина Сергученкова Марина Сергученкова
корреспондент




В данный момент большинство складов в черте города характеризуются низким качеством, констатируют аналитики Knight Frank. В частности, наличием нескольких этажей, невысокими потолками и маленькой нагрузкой на пол, отсутствием «спринклерной» системы пожаротушения и так далее. Однако спрос на них остается стабильно высоким, так как основным преимуществом «городского формата» является возможность оперативно доставлять товары до конечного потребителя. В связи с этим аналитики Knight Frank прогнозируют, что общий объем складов внутри МКАД может увеличиться на 20-30% в ближайшие 5-10 лет.

«Логирус» решил перепроверить «жизнеспособность» подобного прогноза у потенциальных арендаторов и собственников. А заодно выяснить, какие бизнес-задачи помогают решать склады внутри МКАД, кто останется драйвером спроса и когда уже объемы качественного предложения наконец-то догонят реальные потребности рынка?

Ответить на эти вопросы решились:

Александр Перфильев, управляющий партнер Skladium (ILM)
Александр Перфильев
управляющий партнер
Skladium (ILM)


Сергей Кузичев, директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли Knight Frank
Сергей Кузичев
директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли
Knight Frank


Дмитрий Марочкин, начальник управления операций по сортировке грузов DPD
Дмитрий Марочкин
начальник управления операций по сортировке грузов
DPD


Валерий Еремин, заместитель генерального директора по производству «МаксиПост»
Валерий Еремин
заместитель генерального директора по производству «МаксиПост»
«МаксиПост»


Михаил Кабаков, руководитель направления складской и транспортной логистики СДЭК
Михаил Кабаков
руководитель направления складской и транспортной логистики
СДЭК


Дефицит «городской прописки»

По оценкам Skladium (ILM), объем складской недвижимости внутри МКАД на данный момент составляет около 6 млн квадратных метров. Из них к качественным складам классов «А» и «В+» можно отнести порядка 515 000 «квадратов». Уровень вакансии по итогам 2018 года составил 5,1%.

А вот аналитики Knight Frank оперируют другими цифрами. Так, по данным консалтингового агентства, по итогам прошлого года общий объем складской недвижимости в черте города Москва – около 1,8 млн квадратных метров. Из них около 5% или 92 000 «квадратов» относятся к классу «А», остальные 95% – к классам «В» и «С», на которые приходится 418 000 и 1 319 000 квадратных метров соответственно.

– На сегодняшний день большое количество сделок внутри МКАД проходят в стороне от информационного поля и совершаются напрямую или через такие площадки, как ЦИАН и AVITO, – отмечает управляющий партнер Skladium (ILM) Александр Перфильев. – С участием брокеров в 2018-м были совершены сделки на склады общей площадью более 164 000 квадратных метров. Для сравнения: всего в Московском регионе было арендовано или куплено около 1,6 млн квадратных метров. Такое соотношение обусловлено не отсутствием интереса на данные объекты, а крайне ограниченным предложением, не способным удовлетворить спрос.

Общий объем спроса на склады внутри МКАД аналитиками Skladium (ILM) оценивается от 250 000 до 350 000 квадратных метров. Сильнее других в них заинтересованы торговые компании, экспресс-доставка, логистика, а в последнее время и крупные ретейлеры, нуждающиеся в складах «последней мили» и площадях под развитие онлайн-проектов. При этом чаще всего арендуются компактные склады, средняя площадь которых не превышает 2 500 квадратных метров. Это также обусловлено спецификой спроса, объясняет Александр Перфильев. Так как в городской черте целесообразны склады под товар с высокой оборачиваемостью и коротким сроком хранения.

– По нашим прогнозам, в течение 10 лет может быть построено более 300 000 квадратных метров. Однако общее число складских объектов будет сокращаться, что приведет к сокращению вакансии, дефициту предложения и, как следствие, к стабильному росту ставок, – прогнозирует собеседник «Логируса».

А вместе с проектом реорганизации промзон постепенно с рынка будут уходить склады типов «полукруглый ангар» и «овощебаза». Рост предложения качественных объектов внутри МКАД будет обусловлен стабильным спросом и высокой ставкой, что сделает строительство привлекательным для девелоперов, резюмирует Александр Перфильев.

Арендовать нельзя − купить

У каждого опрошенной «Логирусом» курьерской компании есть сразу несколько площадей внутри МКАД. У DPD их на данный момент их семь, у «МаксиПост» – четыре, а у СДЭК – три. При этом во всех компаниях отметили, что планы по расширению уже существующих площадей у них имеются. СДЭК, например, возможно пойдет по пути объединения уже существующих площадей в более крупные блоки.

– На двух из трех складов не хватает объема складских площадей, необходимо еще около 3 000 – 4 000 квадратных метров, – сообщил руководитель направления складской и транспортной логистики СДЭК Михаил Кабаков. – В ближайшее время пересмотрим существующие площади и примем решение по количеству складов внутри МКАД. Возможно, останется три, возможно, сделаем два, но с увеличенными площадями.

Дефицит внутригородских «квадратов» отметили и в «МаксиПост». Но несмотря на желание и потребность, перспективу найти желаемый объект в компании оценивают скептически. Так как прошлые попытки арендовать «необходимое количество площадей требуемого качества» не увенчались успехом.

– Спрос сдерживается только недостатком качественного предложения. Как показала практика, подавляющее число предлагаемых помещений морально и технически устарели, – констатирует заместитель генерального директора по производству «МаксиПост» Валерий Еремин.

Это, в основном, площади бывших отраслевых предприятий: заводов, овощехранилищ и тому подобного, приводит примеры эксперт. Часто собственники таких складов не вкладывают средства в их ремонт и модернизацию. Кроме того, у таких складов бывают юридические проблемы, а это значит риск попасть под территорию планируемой застройки жилыми кварталами или торговыми комплексами, резюмирует собеседник «Логируса».


«С проектом реорганизации промзон постепенно с рынка будут уходить склады типов "полукруглый ангар" и "овощебаза"»


− Для курьерской компании склад внутри МКАД, при чем желательно в непосредственной близости от третьего транспортного кольца, – обязательное условие успешной деятельности, уверен Михаил Кабаков. Так как подобное расположение помогает сократить пробеги автотранспорта и позволяет курьерам быстрее добираться до маршрута утром и возвращаться с маршрута вечером, благодаря движению против основного потока.

Арендаторы «кольца»

DPD и СДЭК сходятся во мнении, что в ближайшее время спрос на внутригородские склады будет только расти. Так как производства и складские помещения продолжают выводиться за пределы МКАД, а освободившиеся площади застраиваются преимущественно жильем. Однако упрощение въезда в Москву в ближайшие годы повысит привлекательность площадок и за МКАДом в пределах 10 км от него, прогнозирует начальник управления операций по сортировке грузов DPD Дмитрий Марочкин.

Драйверами спроса в данном сегменте складской недвижимости останутся так называемые логисты «последней мили». В частности, курьерские компании, говорит Михаил Кабаков. Так как им необходимо быть ближе к клиентам, чтобы быстрее доставлять и забирать грузы, а также сократить издержки на холостые пробеги между складом и клиентами.

Высоким будет интерес и со стороны интернет-магазинов, полагает заместитель генерального директора по производству «МаксиПост» Валерий Еремин. Так как для них важна возможность разместить продукцию в непосредственной близости к потенциальным потребителям. Однако внутри МКАД склад для интернет-магазина рассчитан на охват в лучшем случае одного-двух административных округов, предупреждает управляющий партнер Skladium (ILM) Александр Перфильев.

Основными интересантами таких складов руководитель направления складской и транспортной логистики СДЭК Михаил Кабаков назвал также малый и средний бизнес. Так как таким компаниям не нужны большие площади, предлагаемые за МКАД в новых складах. Поэтому оптимальный для них вариант – это небольшой городской склад в черте Москвы.

Обобщая вышесказанное, нужно отметить. Skladium (ILM) и Knight Frank прогнозируют рост предложения качественных «городских объектов», объясняя это стабильным спросом и высокой ставкой. Совокупность этих факторов сделает строительство привлекательным для девелоперов. А опрошенные «Логирусом» транспортные компании подтвердили высокий спрос на данную категорию складской недвижимости не только со своей стороны, но и логистов «последней мили». Причем не только сейчас, но и обозримом будущем.

Тэги: московский регион, складская недвижимость, аналитика, прогнозы, Light Industrial, девелопмент малых складов, Knight Frank, Skladium, МаксиПост, СДЭК, DPD
23.03.2019

Вам интересны самые значимые события отрасли, выставки и мероприятия, конфликты и сделки, интервью и невыдуманные истории коллег? Подпишитесь на рассылку* и будьте в курсе!
Ваше имя* Ваш e-mail*
*Всего одно письмо в неделю с дайджестом лучших материалов

Вам важно быть в курсе ежедневно? Читайте и подписывайтесь на наш Твиттер
Хотите больше юмора, видео, инфографики - станьте нашим другом в Фейсбуке

Разместите новостной информер и на вашем сайте всегда будут обновляемые отраслевые новости






Читайте также



Другие статьи по темам

Аналитика ВЭД Таможня Интервью Задача и решение Итоги года Итоги недели Колонка редактора Конкурс Контроль Логизорро Личные трудности Лучшие люди Раскопки Учись, студент Фоторепортаж

Возврат к списку

Вверх
Вверх