Складская диктатура и стратегии арендаторов

В ноябре 2023 года на складском рынке закрыто рекордное количество сделок на более чем 5 млн кв. метров, подсчитали аналитики IBC Real Estate. Вакансия упала до 15-летнего минимума в 0,1%.

Но, несмотря на дефицит, темпы нового строительства по итогам III квартала 2023 года замедлились. А в 2024 году основной объем новых площадей будет реализован в формате built-to-suit. Спекулятивные проекты станут единичными. В результате, нехватка складов будет ощущаться минимум до 2025 года, а на корректировку ставок аренды уйдет 2-3 года.

С учетом неутешительных прогнозов «Логирус» решил выяснить:

Взглянуть на складской рынок с разных точек зрения «Логирусу» помогали:

Ценовые войны, аренда без посредников и запросы «на минималках»

Повышенный спрос 2023 года станет главным драйвером складского бума в 2024-2025 годах, прогнозируют аналитики IBC Real Estate. По оценкам экспертов, в ближайшие 2 года только складской рынок Москвы прирастет объемом более 2,5 млн кв. метров. Однако высокие показатели нового ввода будут связаны, в первую очередь, с реализацией проектов built-to-suit, предупреждают IBC Real Estate. За три квартала 2023 года их объем составил более 800 тыс. кв. метров или 32% общей суммы купленных и арендованных площадей.

– Если вакансия на минимальном уровне, то выход один – идти в стройку, – уверен директор по работе с корпоративными клиентами департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Максим Загоруйко. – На проекты built-to-suit стоит закладывать как минимум 18 месяцев: 12 месяцев – на девелопмент и 6 месяцев – на выбор девелопера и переговоры.

С таким мнением согласны не все. Даже в условиях ограниченной вакансии можно найти варианты, уверяет сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Евгений Титаренко. Для этого складские брокеры мониторят, какие площади освобождаются в ближайшее время, какие резиденты готовы оптимизировать занимаемые площади и предложить часть в субаренду, пояснил эксперт.

Кроме того, в 2023 году выросло количество запросов от брокеров на предмет замены текущих арендаторов, рассказали «Логирусу» участники рынка из числа собственников складской недвижимости. Каждый второй-третий звонок поступает именно с таким предложением. При этом «перекупщики» готовы предлагать на 1-2 тыс. рублей больше за квадратный метр, чем действующие рыночные ставки.


Если компании требуется склад в 2024 году, то на «переезд» или поиск нового объекта нужно закладывать 6-9 месяцев, предупреждает коммерческий директор Дмитровского логистического парка Александр Перфильев.

– Потому что только 3 месяца уйдет на подбор и поиск варианта, подходящего и по локации, и по стоимости, – пояснил эксперт. – Еще месяц потребуется на согласование и подписание контракта. Плюс время на то, чтобы организовать переезд склада или закупить складское оборудование, если предполагается запуск нового объекта «с нуля».

Ситуация «около нулевой вакансии» в этом году изменила стратегии как арендодателей, так и арендаторов, отметили все опрошенные «Логирусом» эксперты. Так, собственники складских помещений стали практиковать «аукционы на повышение», рассказал Евгений Титаренко. По их результатам контракт подписывается с тем, кто предложил наиболее интересные коммерческие условия.

– И крупный бизнес идет на это. Ведь они понимают, что больших складских блоков на рынке практически нет, и компании из сегмента e-commerce активно забирают появляющиеся площади, – отметил собеседник «Логируса».

Еще один тренд – существенное снижение требований к складам со стороны потенциальных арендаторов, отметил Александр Перфильев. Локация и удаленность от МКАД уже не играет первостепенной роли. «Берут то, что есть, там, где есть», констатировал эксперт. Спросом пользуются даже склады в 50 км от МКАД – в Чехове, Ногинске, Электростали, Клину. Раньше потенциальные арендаторы искали объекты не дальше, чем в 20-30 км от МКАД.

– Еще в 2022 году клиенты просили подобрать склад с определенными параметрами. Например, без мезонина и с небольшим офисным блоком. Сейчас такие моменты если и звучат, то, скорее, в качестве пожелания, а не обязательного условия, – отметил коммерческий директор Дмитровского логистического парка.

«Нынешний и 2024 год для арендаторов станут временем компромиссов, так как поиск идеального склада провалится».
Поведение арендодателей скорректировалось диаметрально противоположным образом. Так, собственники стали тщательнее отбирать потенциальных резидентов. Стартапы и логистические компании в текущей ситуации считаются нежелательными высокорисковыми клиентами, пояснил Александр Перфильев. Желанные арендаторы – маркетплейсы, торговые сети и производители.

Собственники складской недвижимости становятся самостоятельнее и отказываются от услуг посредников. Так, например, поступают «некоторые небольшие неинституциональные собственники», рассказал Евгений Титаренко. Они сдают помещения внутри МКАД, секции, которые арендуются по упрощенной системе налогообложения на короткий срок, в «мелкую нарезку». А крупные складские собственники, владеющие сотнями тысяч квадратных метров, переходят на смешанную модель работы, добавил Александр Перфильев. Они пользуются услугами консультантов, но, если клиент приходит напрямую, спокойно подписывают с ним договор без посредников.

– Есть и такие арендаторы, которые стали отказывать консультантам в выплате вознаграждений, либо перекладывать эту обязанность на арендодателей, – рассказали «Логирусу» источники на рынке.

Кроме того, крупные собственники сейчас неохотно делят складские блоки по 20-30 тыс. квадратных метров и предпочитают сдавать их целиком, рассказал Александр Перфильев. Еще одна тенденция, которую отметил эксперт в 2023 году – это ранние переговоры по пролонгации договоров аренды.

– Уже сейчас обсуждаются условия продления контрактов, которые истекут в 2025 году, – уточнил собеседник «Логируса». – При этом консолидированного подхода по срокам пролонгации на рынке нет. Некоторые собственники соглашаются на длительные контракты – 3-5 лет. Но в них, как правило, стараются заложить опцию одностороннего отказа от договора. Либо переподписывают контракты по более высоким ставкам, но фиксируют их на несколько лет. Другие собственники ориентируются на 12-месячные договоры.

Убийственные ставки, риски пополам и «классовые» предпочтения

В 2024 году усилия девелоперов будут сосредоточены на проектах built-to-suit. Этот формат компании считают оптимальным выходом в ситуации, когда себестоимость строительства квадратного метра выросла в среднем за год на 30%, а ключевая ставка увеличилась до 16%.

– При строительстве под заказчика риски финансирования распределяются между девелоперами и клиентами, например, через партнерство по принципу open book. Оно предполагает, что обе стороны имеют открытый доступ к финансовой информации проекта и распределяют риски повышенной стоимости финансирования по заранее оговоренным правилам, – пояснил управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов.


Несмотря на это, Parametr в 2024 году планирует построить 250 тыс. кв. метров спекулятивных складов, рассказал «Логирусу» управляющий партнер девелопера Александр Манунин. Instone Development в следующем году намерен придерживаться иной стратегии – «выжидательной».

– Повышение ключевой ставки до 16% практически «убивает» девелопмент. Ведь заемное финансирование дается, как правило, под «ключ» с наценкой в 3%. А кредит под 19% ни один проект не окупит, – уверены в Instone Development. – Стратегия здесь может быть только одна: мы будем заготавливать почву для строительства. То есть получим все разрешения, согласования, проектную документацию на новое строительство. А в саму фазу реализации будем заходить только при условии снижения ключевой ставки.

По оценкам Instone Development и IBC Global, строительство спекулятивных объектов может снова стать коммерчески привлекательным для девелоперов при уровне ключевой ставки в 10-10,5%.

Все опрошенные «Логирусом» девелоперы в 2024 году намерены сосредоточить свои усилия на строительстве двух типов складов: big box и light industrial. В «складском портфеле» Parametr «мелкая нарезка» займет 20% объемов нового строительства.

– На формат light industrial мы получили запросы почти на 5 млн кв. метров, при том, что весь рынок готового предложения этого формата оценивается в 200-350 тыс. кв. метров, – подчеркнул Александр Манунин. – Драйверы роста спроса – импортозамещение и программа комплексного развития территорий – будут актуальны в среднесрочной перспективе. В 2024 году дополнительный спрос сформируют клиенты классических складов, которые не могут найти подходящие помещения и приходят в новый для себя сегмент даже при условии, что в light industrial ставки и цена квадратного метра выше, чем в big box.

Однако девелоперы в Московском регионе и за его пределами чаще всего фокусируются на возведении высококлассных объектов объемом от 23 тыс. кв. метров, добавил управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов. Выбор продиктован целым рядом причин. Во-первых, существует стабильный и растущий спрос на склады класса «A», особенно в сегменте крупных и средних предприятий: маркетплейсы, ритейл и транспортные компании. Во-вторых, комплексы площадью от 23 тыс. кв. метров позволяют арендаторам оптимизировать логистические операции, объединяя несколько функций в одном месте. В-третьих, высококлассные склады – это привлекательные объекты для инвестирования, учитывая их высокую ликвидность и потенциал доходности.

– Строить объекты класса «В» сегодня не имеет большого смысла. По себестоимости они мало уступают объектам класса «А», но на последние и ставки и спрос – выше, – соглашаются в Instone Development.

Не интересны с коммерческой точки зрения проекты объемом менее 40-50 тыс. кв. метров, добавили в компании. Так как на строительство склада площадью 20 тыс. и 50 тыс. кв. метров требуется почти одинакового количества сотрудников и техники.

Рыночная диктатура и борьба за эффективность

В NF Group прогнозируют, что аренда складов по итогам 2023 года подорожает на 45%, до 8 тыс. рублей за 1 кв. м в год. И ждать коррекции ставок придется минимум 2-3 года, добавляют в IBC Real Estate. Несмотря на это, большинство опрошенных «Логирусом» грузовладельцев все равно планируют наращивать свои «складские портфели».

– В течение 2023 года мы заключили сделки по расширению складских площадей сразу в нескольких стратегических для нас регионах – Санкт-Петербурге, Краснодаре, Казани. В ближайшем будущем готовимся открыть логистический хаб в Красноярске на 10 тыс. кв. метров, – рассказала вице-президент по развитию и недвижимости Hoff Марина Гаврилова. – Предлагаемые сегодня арендные ставки уже давно не являются комфортными ни для нашей компании, ни для любого другого ритейлера. Но без складов в нашем бизнесе работать невозможно, условия диктует рынок.

ГК «Самбери» (LR. дальневосточная торговая сеть гипермаркетов и супермаркетов) в 2024 году планирует на 50% увеличить свой складской портфель на Дальнем Востоке, рассказал «Логирусу» директор по управлению цепочками поставок Кирилл Тупин. Помимо классических складов ритейлер присматривается и к кросс-докинговым площадкам, на которых планируется консолидировать товары от локальных поставщиков для дальнейшей поставки в торговые точки. ГК «Самбери» в идеале нужны мультитемпературные площади, но их на Дальнем Востоке практически нет, поэтому ритейлер готов на компромиссы. В частности, арендовать обычный сухой склад и дооборудовать его холодильным оборудованием. По такому пути ритейлер уже шел во Владивостоке, где на складе в 12 тыс. кв. метров установил морозильную камеру на 3 тыс. кв. метров.

– Для этого пришлось согласовать дополнительные электромощности, полностью переделать пол, чтобы он не вымораживался, утеплить стены, закупить оборудование. Потребовались существенные дополнительные инвестиции в десятки миллионов рублей, – поделился опытом Кирилл Тупин.

Склад ритейлер ищет собственными силами в трех локациях: Благовещенске, Биробиджане и Магадане. Предложение очень ограничено: например, в Благовещенске всего три подходящих склада, констатировал собеседник «Логируса». Поэтому переговоры в основном идут о «перекупке» уже занятых другими арендаторами площадей.

– Мы нацелены на долгосрочные контакты с понятными условиями индексации. Три года тому назад мы, например, арендовали площади на 10-летний срок. Пересмотр ставок возможен дважды в год по ставке рефинансирования. При этом в контракте есть отдельная оговорка, что индексация не может проводиться в одностороннем порядке, – пояснил директор по управлению цепочками поставок ГК «Самбери». – Однако, боюсь, что, когда придет срок пролонгации, перезаключить договоры на десятилетний срок уже не удастся. Арендодатели на это не пойдут.

Однако бегать в поисках дефицитных складских метров собираются не все. Например, «Снежная королева» планирует дождаться «восстановления рынка строительства», рассказал директор по логистике Алексей Ермаков. Занять такую позицию ритейлер смог благодаря тому, что увеличил «складской портфель» в 2022 году, когда на рынке не было острейшего дефицита вакансии, и «добрал» объемы в начале 2023 года по оптимальной цене, пояснил эксперт. Региональную складскую экспансию «Снежная королева» также раньше 2025 года не рассматривает.

STS Logistics в 2024 году тоже планирует развиваться на текущих площадях, но по другим причинам. Нынешние арендные ставки стали заградительным барьером для развития 3PL-операторов, уверен директор по складским операциям Дмитрий Николаев. В связи с этим одна из стратегических задач на 2024 год – повышение доходности складов. Добиваться этого планируется в том числе за счет ротации клиентов.

– В приоритете – привлечение высокомаржинальных клиентов, которым требуется большой объем «ручной обработки» товаров: стикеровка, маркировка, упаковка и т.п., – пояснил эксперт. – Повышенный интерес вызывают компании из сегмента automotive. Так как основной поток комплектующих идет из Китая, клиенты нуждаются в создании каталогов запчастей, идентификации товаров, маркировке и переупаковке.


Весь 2023 год STS Logistics занималась автоматизацией управленческих отчетов и намерена продолжить эту работу в 2024 году, добавил собеседник «Логируса». Это позволит анализировать клиентский портфель и мониторить эффективность складов «в один клик». Кроме того, в будущем году STS Logistics планирует активнее развивать направление консалтинга и управления складами торговых компаний.

– В том числе мы намерены внедрять WMS-системы и обучать персонал торговых компаний корректной работе с ней. Подобные проекты будем реализовывать собственными силами, – отметил Дмитрий Николаев.

Задачи по росту эффективности использования складских площадей стоят и перед ГК «Самбери». Для этого ритейлер уже сейчас переделывает алгоритмы расчета «спекулятивного запаса». Под ним понимаются товары, которые закупаются с дисконтом в расчете на дальнейший рост стоимости. За счет корректировки алгоритмов ритейлер рассчитывает точнее прогнозировать цены на товары и снижать неэффективные товарные запасы.

Кроме того, в 2024 году ГК «Самбери» планирует перейти на стеллажи, которые бы в глубину вмещали 66 паллет. На них будут размещены социально значимые продукты, по которым обычно формируется большой запас: сахарный песок, мука, крупы и т.д. Это позволит ритейлеру повысить емкость склада. А для увеличения производительности труда компания внедрит систему pick-by-voice.