Регионы «сели на складскую мель»

'/upload/iblock/7f0/332rr52tcxnbsdoejnj4gx4hu2kckhs4/sk_re_24_8.jpg'

Первое полугодие 2023 года на региональном рынке складской недвижимости России завершилось резким сокращением доли вакантных площадей, которая за шесть месяцев достигла рекордных 2%, сообщили «Логирусу» в консалтинговой компании Nikoliers.

Это минимальное значение уровня вакантности за последние 10 лет, отмечают аналитики. Наиболее существенно дефицит проявляется в Казани и Нижнем Новгороде, где практически не осталось свободного предложения.

Падение уровня вакантности – следствие дисбаланса складского рынка, когда объем нового строительства не успевает за уровнем спроса. Так, в первом полугодии 2023 года спрос на региональном рынке складской недвижимости России достиг максимального полугодового значения – 829 тысяч квадратных метров. Показатель превышает годовые значения предыдущих лет, уступая лишь итоговому результату 2021 года, когда спрос составил 1,193 млн квадратных метров. Но при высокой активности заключения сделок скорей всего итоговый объем спроса текущего года опередит и показатель 2021 года.

Рост интереса компаний к региональным рынкам связан с активизацией игроков из сферы онлайн-ритейла и розничной торговли, которые занимают лидирующие позиции в структуре спроса: 69% и 19% соответственно. Примечательно, что компании–арендаторы, помимо городов–миллионников, все чаще рассматривают города с меньшим населением. По данным Nikoliers, по итогам первого полугодия 2023 года наиболее привлекательными направлениями для регионального развития стали Омск, Оренбург и Саратов.

При этом совокупный объем нового предложения в регионах составил 248 тыс. кв. м, основную часть которого или 77% сформировали BTS-проекты и объекты под собственные нужды. Среди городов–лидеров по объему ввода выделяются Краснодар (60 тысяч квадратных метров), Волгоград (46 тысяч квадратных метров) и Новосибирск (36 тысяч квадратных метров). Завершение всех строительных проектов приведет к значительному увеличению новых площадей и в Екатеринбурге, где планируется реализация более 115 тысяч квадратных метров складских помещений. Всего по итогам первых шести месяцев 2023 года объем предложения на рынке складской недвижимости регионов России насчитывает 11,4 миллионов квадратных метров.

В целом, в 2023 году ожидаемый совокупный объем нового строительства может составить 650-700 тысяч квадратных метров, что незначительно превышает прошлогодний показатель (620 тысяч квадратных метров). Однако только порядка 15 процентов этого объема приходится на спекулятивные объекты, остальную часть формируют BTS-проекты и склады под собственные нужды.

На фоне растущего дефицита свободного предложения увеличивается и средневзвешенная ставка аренды. Так, средневзвешенная ставка аренды на качественные складские помещения по итогам первого полугодия 2023 года выросла на 16 процентов и составила 5 140 руб./кв. м/год. Высокие ставки аренды отмечены в Екатеринбурге (6 611 руб./кв. м/год), Красноярске
(6 301 руб./кв. м/год) и Владивостоке (5 820 руб./кв. м/год).

– Игроки рынка постепенно адаптируются к изменениям в цепочках поставок, наращивая и перераспределяя свои текущие складские мощности. Мы наблюдаем новый рост интереса к ключевым транспортным узлам в городах–миллионниках, а также запросы на складские площади в городах с населением до 500 тыс. человек на ключевых федеральных транспортных магистралях, – комментирует Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers. – Учитывая планы расширения деятельности компаний из сферы e-com и розничной торговли в регионах, мы ожидаем дальнейшее увеличение объемов нового строительства в ближайшей перспективе, а также рост арендных ставок на фоне снижения уровня вакантности.

Напомним, в ситуации с дефицитом свободных площадей клиенты прибегают к сделкам в формате BTS как в аренду, так и на продажу. Формат снова стал востребованным: по итогам I полугодия 2023 года доля сделок в формате built-to-suit в Московском регионе выросла с 11% в 2022 году до 37%. В регионах и Санкт-Петербурге доля таких сделок превысила 60%. LR