Порядок в договорах аренды наведет Верховный суд

'/upload/iblock/290/ia7600o967cdfy43vv0r2ffgb6xzi7lj/sudd_20_9.jpg'

Верховный суд (ВС) рассмотрит два сходных спора об основаниях снижения арендной платы при переходе арендодателя на упрощенную систему налогообложения, пишет «Коммерсантъ».

В 2010-2011 годах АО «Автономная теплоэнергетическая компания» (АТК) начало арендовать у МУП «Майкопские тепловые сети» ряд объектов «в целях производства, транспортировки и реализации тепловой энергии потребителям». Стороны заключили два договора на 15 лет, условившись, что размер арендной платы (1,33 млн рублей и 2,1 млн рублей) можно изменить по обоюдному согласию, но только в сторону увеличения.

В 2017 году появилось допсоглашение о небольшом увеличении платы, но с января 2018 года МУП перешел с общей на упрощенную систему налогообложения (УСН), и в мае 2018 года АТК попросила уменьшить стоимость аренды на размер НДС. Арендодатель отказал на том основании, что по закону он снижать плату при переходе на УСН не обязан. Однако АТК все равно стала платить аренду меньше как раз на сумму НДС. В декабре 2020 года МУП потребовал погасить долг, арендатор не отреагировал и спор перешел в суды.

Арбитражный суд республики Адыгея отклонил иски МУП о взыскании недоплаченных 9,81 млн рублей и 1,66 млн рублей процентов на них по обоим договорам. Суд посчитал, что раз арендодатель больше не является плательщиком НДС, то у него нет и оснований взыскивать сумму налога в рамках арендной платы. Апелляция и кассация эти решения поддержали.

МУП обратился в ВС, ссылаясь на то, что стороны не пришли к соглашению об изменении стоимости аренды, однако арендатор самовольно снизил платежи с 1 января 2018 года по 31 декабря 2020-го. Переход на УСН не может служить причиной изменения арендной платы, считают в МУП. Кроме того, там подчеркивают, что договоры были заключены с АТК как единственным участником открытого конкурса. Приняв в нем участие, компания согласилась с ценой лота. Дела передали в экономколлегию, рассмотрение назначено на 17 октября и 7 ноября.

Юристы утверждают, что по таким делам нет единообразной практики и решение ВС будет прецедентным для арендных споров. Если аренда долгосрочная, подобные споры возникают достаточно часто, поскольку за долгий период одна или другая сторона могут перейти на специальный налоговый режим и чаще всего это как раз УСН, поясняет управляющий партнер «Аверта Групп» Алексей Шаров.

Партнер Taxology Алексей Артюх отмечает, что смысл перехода на УСН – это применение более льготного режима, который позволяет снизить налоговую нагрузку на компанию. Так, уточняет юрист, при переходе на УСН налогоплательщик платит только 6% от выручки (или по другой схеме – 15% от разницы между доходами и расходами) вместо стандартных 20% НДС и 20% налога на прибыль.

Последствия перехода арендодателя на УСН оказываются кардинально разными для сторон договора. Арендатор вроде бы продолжит платить ту же цену аренды, но если раньше он мог сэкономить из нее 20% (через налоговый вычет по НДС), то теперь такой возможности лишается, что «эквивалентно повышению цены договора», полагает старший партнер «Пепеляев Групп» Сергей Савсерис. Для арендодателя, наоборот, 20% НДС, которые он ранее платил в бюджет, становятся доходом.

По мнению Алексея Артюха, если по условиям договора твердая цена содержит НДС, при переходе арендодателя на УСН арендатор должен сохранить возможность сэкономить эту сумму: либо через уменьшение цены аренды, либо через выставление арендодателем счета-фактуры с НДС, чтобы получить право на вычеты из бюджета. Иначе, замечает Артюх, «возникает экономическая несправедливость», когда «в нарушение духа первоначальных договоренностей одна сторона начинает обогащаться за счет другой». Сергей Савсерис согласен, что «стороны должны пересмотреть финансовые условия взаимодействия и восстановить баланс интересов».

Арендатор оказывается «в условиях более тяжелого налогового бремени», признает Алексей Шаров, однако все равно «не вправе в одностороннем порядке занижать сумму арендной платы». Цена договора аренды как его существенное условие может быть уменьшена только по соглашению сторон.

При этом заключение договора на конкурсе не влияет на возможность изменить арендную плату, считает Сергей Савсерис, отмечая, что «стороны уже меняли ее в пользу арендодателя, а из-за перехода на УСН ситуация снова поменялась в его пользу». Алексей Артюх согласен, что «форма заключения контракта к экономике отношения не имеет».

Напомним, ранее ООО «Логистикаспецтранс» подало в Арбитражный суд Москвы иск к H&M по взысканию 245,8 млн рублей за несоблюдение заверения по устойчивому развитию бизнеса. LR