Складские ставки подросли последний раз в этом году

'/upload/iblock/063/xn6r8yx6u5hlfw7luzi9p9a9ugxmhas1/sk_l_30_12.jpg'

В 7 из 8 крупнейших логистических хабах федерального значения в конце 2022 года зафиксирован номинальный рост ставок аренды и снижение доли свободных площадей, сообщил и «Логирусу» в IBC Real Estate. Такая динамика обусловлена тем, что в процессе трансформации своих стратегий, ритейлеры, онлайн-операторы и производители особое значение уделяли работе с цепочками поставок и обеспеченности товарными запасами, поясняют эксперты. Это, в свою очередь, поддержало не только наполняемость складов, но и спрос на новые качественные объекты.

В силу нестабильного внешнего фона разница в ставках аренды между заявленными и подписанными отличалась на 15-17%, и наиболее гибкие по стоимости и договорным условиям опции выступали главным приоритетом, отмечают эксперты IBC Real Estate. Таким образом арендаторы уже к IV кварталу столкнулись с тем, что многие недорогие вакансии «ушли с рынка». Это привело к техническому росту средневзвешенного показателя ставок аренды и снижению доли свободных площадей. Однако номинальный рост ставок не говорит о росте стоимости предложения, а только отражает специфику текущего спроса.

По итогам 2022 года средневзвешенная базовая запрашиваемая ставка аренды на сухие складские объекты «А» и «В» классов в Московском регионе составила 5 800 рублей за квадратный метр в год (+3,5% к значению III квартала), а доля свободных площадей (с учетом субаренды) опустилась до 3% и составила 668 тыс. «квадратов». Важным изменением стала трансформация предложения субаренды, при которой ряд игроков пересмотрели свои планы и отказались от вывода площадей на рынок, что также поспособствовало снижению вакантности и укреплению ставок.

В Санкт-Петербурге по итогу этого года доля свободных площадей вернулась к значению 1,8% (76 тыс. квадратов), показав снижение относительно III квартала на 1,3 процентных пункта. Однако пик вакантности еще не пройден, предупреждают аналитики IBC Real Estate. На текущий момент, помимо данного объема площадей, на рынке маркетируются 92 тыс. квадратных метров в готовых объектах, но с более поздней датой доступа, и 89 тыс. квадратных метров в строящихся объектах, планируемых к вводу в эксплуатацию в первой половине 2023 года. Ставка аренды достигла 5 800 рублей за квадрат в год (+5,5% к III кварталу).

На ключевых региональных логистических хабах аналитики IBC Real Estate зафиксировали аналогичную картину: ставки аренды показали рост в среднем на 3-4%, исключением стал Ростов-на-Дону с минимальной коррекцией в отрицательную сторону на 1%.

В 2023 году общая ситуация на рынках складской недвижимости России будет характеризоваться сохранением сдержанного уровня спроса: ожидается, что сумма купленных и арендованных площадей по всей России составит около 2 млн квадратных метров, что соответствует средним значениям 2017-2019 годов. Сложнее будет регионам, где на данный момент в активной фазе строительства находятся большие объемы спекулятивных площадей (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и Краснодар).

Если в Москве показатели в меньшей степени волатильны, ввиду большого объема рынка, то региональные города больше подвержены коррекциям. При этом минимальные объемы спекулятивного ввода в Ростове-на-Дону и Самаре будут способствовать устойчивости показателей на этих рынках.

– Текущий кризис, его специфика и структурные отличия от кризисов прошлых лет требуют особого внимания и глубинного понимания процессов, которые происходят сегодня на рынке складской недвижимости, а также во всех смежных и соприкасающихся отраслях экономики. Мы сталкиваемся с нестандартной динамикой не только валютных курсов, но и ставок аренды, и доли свободных площадей, и регулярно наблюдаем за всей совокупностью факторов, оказывающих на них влияние. Следующий 2023 год станет годом контрастов, поэтому качественная экспертиза и аналитика – это ключевой базис, необходимый для принятия эффективных бизнес-решений, – утверждает член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин.

Напомним, до конца ноября 2022 года общий объем качественного предложения складской недвижимости в России совокупно превысил отметку в 40 млн квадратных метров. LR