Рынок складов сбавил обороты. Теперь главное – эффективность, а не метры

'/upload/iblock/38a/95ud0mpgv79o7qi75wlaz2nm0qos6vy8/ri_skl_20_10.jpg'

Рынок складской недвижимости России в 2025 году переживает фазу коррекции после периода рекордного роста, что проявляется в увеличении объема вакантных площадей и росте гибкости арендодателей в переговорах. Таков консенсус-прогноз экспертов, которые приняли участие в ежеквартальном аналитическом проекте «RE-Digest рынка недвижимости». Аналитики оценили текущую ситуацию как переход к плато, а не как кризис.

На бизнес традиционных арендаторов складов сегодня давит целый ряд негативных факторов, отмечает Александр Перфильев, партнер, директор по развитию департамента складской и индустриальной недвижимости Invest7. Высокая стоимость финансирования, изменение каналов сбыта из-за развития маркетплейсов и рост затрат на международную логистику формируют сложную среду. Дополнительное давление оказывает снижение потребительской активности, вызванное ростом цен при стагнации доходов. В ответ компании фокусируются на оптимизации хранения и снижении себестоимости логистики без расширения площадей. Несмотря на это, профицита складских площадей не наблюдается – склады остаются загруженными. Одной из ключевых причин является сохраняющаяся нестабильность логистических цепочек, заставившая российские компании поддерживать повышенные страховые запасы после уроков пандемии и блокировки Суэцкого канала.

Основной объем новых вакансий в 2025 году связан с отказом ряда крупных игроков от реализации запланированных собственных и спекулятивных проектов. Часть этих площадей постепенно находит арендаторов, во многом благодаря активности маркетплейсов, таких как Wildberries. По словам Перфильева, средние арендные ставки сохраняют стабильность на уровне 11 000 – 12 500 рублей за кв. м в год, однако рынок стал более гибким в вопросах арендных каникул. Для собственников приоритетом стала минимизация риска простоя. Отдельно эксперт выделяет сегмент складов площадью до 5 000 кв. м, где при удачном расположении ставки могут быть выше, а срок экспозиции – короче, что подтверждает устойчивый спрос на компактные качественные объекты в городской черте.

Динамику переговорных процессов комментирует Сергей Ермилов, директор по работе с ключевыми клиентами Union Brokers. Он подтверждает тенденцию к снижению арендных ставок на фоне роста вакансии. Если ранее позиции арендодателей и арендаторов по ставкам расходились, то сегодня стороны демонстрируют большую гибкость. Скорость заключения сделки напрямую зависит от реалистичности изначально заявленной собственником ставки. Часть игроков, обладая запасом прочности, придерживается выжидательной стратегии, но в случаях, когда экспозиция объекта затягивается, корректировка ставки может достигать 15%. Особняком стоит сегмент температурных складов, где сохраняется стабильный спрос. Коэффициенты к ставке сухого склада для холодильных и морозильных камер демонстрируют рост до 1,45 и 1,8 соответственно, что отражает дефицит качественных температурных площадей на фоне общего снижения базовых ставок. Ермилов не исключает восстановления рынка к концу года в случае снижения ключевой ставки ЦБ, однако с оговоркой, что реальные изменения будут заметны лишь с лагом в три-шесть месяцев, то есть ближе к весне 2026 года.

Более широкий исторический контекст ситуации предлагает Дмитрий Герастовский, директор департамента складской недвижимости Ricci. Он опровергает тезисы о падении рынка, характеризуя текущий этап как закономерную коррекцию после беспрецедентного роста. С 2015 по 2023 год рынок был стабилен, со средневзвешенной ставкой в диапазоне 3 900 – 5 700 руб./кв. м/год. Однако со второго квартала 2023 года начался взрывной рост, и ставки более чем удвоились, достигнув пика в 11 500 – 12 500 руб. Снижение на 8–16% от этого пика до текущих 10 500 – 11 500 руб. эксперт рассматривает как нормализацию и переход в фазу плато, подчеркивая, что даже текущие значения вдвое превышают средние ставки предыдущего десятилетия. Что касается онлайн-торговли, то, по данным Герастовского, ее активность действительно снизилась: объем сделок сократился в 3–3,5 раза по сравнению с пиковыми 2023–2024 годами. Это связано с переходом сектора в фазу освоения большого количества площадей, построенных для них по схеме BTS. Тем не менее, e-commerce сохраняет лидерство, формируя около 30% общего объема сделок, что свидетельствует о его сохраняющемся структурном влиянии на весь рынок.

Напомним, к 2027 году ожидается ввод более 620 тыс. кв. м складской недвижимости вдоль ключевых платных трасс Подмосковья. LR