Ozon больше не квартиросъемщик: маркетплейс идет поперек рынка и скупает то, от чего все бегут

'/upload/iblock/eba/klmjxfi29c1qfiv19m6bhizgxaezgyxp.jpg'

Ozon начал предварительный отбор девелоперов для строительства 3,8 млн кв. м складов в регионах России в ближайшие два года. Это следует из тендерной документации, с которой ознакомились два источника CRE на рынке складской и индустриальной недвижимости. Пресс-служба маркетплейса на запрос издания к моменту публикации не ответила.

Документы описывают график ввода объектов с нарастающим итогом. До октября 2026 года компания намерена получить небольшие площади – от 6 до 10 тыс. кв. м – в Александрове, Каспийске, Миассе и Россоши. Основной объем запланирован к осени 2027 года. К этому сроку в тендерах значится около 2,5 млн кв. м, большую часть которых составляют крупные комплексы от 80 тыс. кв. м.

В Подмосковье маркетплейс намерен занять порядка 260 тыс. кв. м – объекты появятся вдоль Калужского, Новорязанского, Новорижского шоссе и в Химках. Еще 80 тыс. кв. м запроектировано на востоке Санкт-Петербурга. Комплексы по 120 тыс. кв. м каждый появятся в Самаре, Казани и Туле. Самый крупный объект из заявленных до 2027 года – склад на 180 тыс. кв. м в Красноярске.

Следующий этап – до осени 2028 года – предполагает строительство еще 1,3 млн кв. м. Суммарно за два года Ozon рассчитывает занять не менее 3,8 млн кв. м. География запросов охватывает всю страну: от Южно-Сахалинска и Петропавловска-Камчатского на востоке, до Дербента на юге и Брянска на западе.

Сроки строительства одного склада на подготовленной площадке составляют 6–8 месяцев. На участке без подготовки процесс может занять от года до полутора лет. Чтобы уложиться в график и запустить объекты до 1 сентября 2027 года, контракты со строителями необходимо заключить уже в третьем-четвертом кварталах текущего года. Это заметно поддержит общие показатели спроса на рынке.

Потребность в новой стройке фиксируется на фоне сжатия рынка. По оценке NF Group, за первое полугодие 2026 года объем сделок составил всего 634 тыс. кв. м. Весь 2025 год закрылся на уровне порядка 3,2 млн кв. м, тогда как в 2024-м рынок показал 5 млн кв. м. Снижение аналитики объясняют не только высокими арендными ставками, но и внешним давлением: кредитная нагрузка на бизнес арендаторов выросла из-за ключевой ставки, а платежеспособность населения сократилась.

При этом модели развития ключевых арендаторов – маркетплейсов и продуктовых сетей – рассчитаны на постоянное расширение логистических площадей. Стратегии верстаются на 5–10 лет вперед. Сокращение объемов в течение года-полутора грозит компаниям потерями оборотов в долгосрочной перспективе. Планы таких игроков, как Ozon и X5, служат индикаторами деловой активности. Сейчас эти индикаторы указывают на завершение периода низкого спроса. Ранее уже сообщалось о заключенных региональных контрактах на 874 тыс. кв. м для первых и 860 тыс. кв. м для вторых.

Денис Маслов, руководитель «Х5 Недвижимость», на конференции «Движение» рассказывал о планах по региональному расширению логистических мощностей. Тендеры Ozon и долгосрочные планы РВБ, оцениваемые примерно в 3 млн кв. м, вместе с этим говорят о постепенном восстановлении спроса. Дальше откладывать экспансию компании уже не могут.

В структуре запросов Ozon эксперты обращают внимание на большое количество малых городов с населением 50-100 тыс. человек. Такая схема позволяет оператору уменьшить логистическое плечо и сокращать транспортные расходы. Сейчас стратегия выглядит максимально уместной. Говорить о прямом влиянии топливного кризиса на спрос пока рано, но сигнал уже прозвучал. Возможные перебои с топливом ритейлерам придется закладывать в стратегии и минимизировать затраты на транспорт через расширение складской инфраструктуры.

При всех позитивных предпосылках общая экономическая ситуация с высокой нагрузкой на бизнес сохраняется. Константин Фомиченко, партнер NF Group, отмечает: при дорогом заемном финансировании экономика многих сделок build-to-rent перестала сходиться. Это может стимулировать игроков переходить к строительству с последующим выкупом – build-to-suit. При этом для ритейлеров и маркетплейсов модель владения недвижимостью не будет приоритетной. Деньги логичнее направлять в оборот, а не закапывать в бетон.

Практика подтверждает этот тезис. Ozon владел несколькими складами, но к 2022 году продал их по схеме sale&leaseback. Бывший собственник остается на объекте уже в роли арендатора. После 2022 года свой портфель по той же схеме продал логистический оператор FM Logistic. Еще в прошлом десятилетии на арендную модель полностью перешла X5 – и по торговым, и по складским площадям. В 2025 году так же поступили со своими офисами «Эталон» и ГК ФСК. Такая модель стала устоявшейся практикой на рынке коммерческой недвижимости. Выкуп арендуемого помещения привычной практикой не является.

Дмитрий Герастовский, директор московского офиса IPG.Estate, описывает патовую ситуацию. В идеальной модели рынок должен работать через BTS и BTR. В реальности девелоперу предпочтительнее первое, заказчику – второе. Классических фондов, ориентированных на долгое владение площадями, на рынке практически не осталось. Идеальная модель – когда девелопер строит объект под долгосрочную аренду маркетплейса, а затем продает его институциональному инвестору с арендным потоком – работает лишь в отдельных случаях. Основой рынка она не стала.

По данным источников CRE, из запланированных на ближайший год 2,5 млн кв. м около 1 млн кв. м Ozon может приобрести в собственность. Далее эти площади упакуют в закрытые паевые инвестиционные фонды и выведут паи на Московскую биржу. До сих пор компания предпочитала арендную модель. Склады, которые занимает маркетплейс, входят в паевые фонды под управлением сторонних компаний – Parus Asset Management, «Современные фонды недвижимости» и «ВИМ-Сбережения». Однако в июле 2025 года «Интерфакс» сообщил, что Ozon зарегистрировал собственную управляющую компанию – «Озон управление активами». Предполагается, что именно эта структура займется упаковкой в фонды складов, которые попадут в собственность маркетплейса.

Емкость рынка для таких инструментов ограничена. По данным NF Group, объем инвестиций в складскую недвижимость за первое полугодие 2026 года составил 67 млрд рублей. IBC Real Estate прогнозирует по итогам года 190–210 млрд рублей. В розничных ЗПИФах, инвестирующих в недвижимость, 72% из общих 6,2 млн кв. м площадей приходятся именно на склады – это примерно 4,46 млн кв. м. Объемы выглядят внушительно на фоне общего предложения складской недвижимости в России на уровне 60 млн кв. м. Однако нужно смотреть на ввод. По прогнозам NF Group, совокупный ввод в 2025–2026 годах составит 13,4 млн кв. м. Такое количество складов фонды, число которых пока ограниченно, едва ли смогут поглотить.

Микаэл Казарян, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate, отмечает, что интерес фондов к складам становится избирательнее. В ближайшие годы доля складов в их портфелях будет сокращаться, а доля офисов – расти. Данные IBC Real Estate показывают, что портфели специализированных УК и сейчас не настолько велики, чтобы рассчитывать на поглощение ими большей части ввода.

Дмитрий Герастовский между тем предполагает, что модель с упаковкой в ЗПИФ в ближайшие годы станет на рынке складской недвижимости доминирующей. Она позволяет собственнику в максимально короткие сроки вернуть деньги за покупку или строительство и вложить их в основной бизнес. Ситуация в экономике такова, что такими возможностями не разбрасываются.

Помимо институциональных игроков на рынке действует девелопер NK Group с площадкой «Рентал Про». Компания упаковывает в ЗПИФы построенные ею объекты – склады и дата-центры. Однако прецедента создания специализированной УК конечным пользователем до сих пор не было. Ozon может стать здесь первооткрывателем.

Степан Щедров, заместитель директора по работе с ключевыми клиентами Union Brokers, связывает разнообразие и совершенствование инвестиционных инструментов со «взрослением» рынка складов. По его словам, взлеты и падения средней ставки аренды, ее высокая волатильность создают предпосылки для приобретения склада в собственность – чтобы обезопасить бизнес. Однако далеко не все компании могут позволить себе изъять из оборота существенную сумму и замедлить развитие. Универсальным инструментом здесь становится ЗПИФ. Щедров подчеркивает, что диверсификация вложений – основополагающий принцип сохранения капитала. Крупные игроки идут этим путем и создают целые экосистемы, не выпуская движение средств за свои пределы.

По прогнозам УК Parus Asset Management, в 2026 году общий объем недвижимости в ЗПИФах в денежном эквиваленте вырастет с 800 млрд рублей до 1,3 трлн рублей. Фонды, нацеленные на продажу паев, уже заняли позиции классических институциональных инвесторов. Но хватит ли у них ресурсов поддерживать рынок – вопрос, ответ на который скорее отрицательный. Рынку нужны новые фонды.

Высокие ставки по кредитам фактически делают ЗПИФы единственным способом выживания для торговых центров. Владение ими становится убыточным из-за высокой закредитованности. Активы массово переходят банкам в качестве залога. В складской недвижимости экономику проектов поддержал взрывной рост спроса со стороны маркетплейсов. Благодаря ему ставки аренды кратно выросли за последние пять лет – с 4 тыс. рублей в 2020 году до 12 тыс. рублей в 2024 году, по данным NF Group. Но каждый месяц высокой ключевой ставки загоняет девелоперов в долговую яму. Уже к 2028 году спекулятивный ввод резко сократится. Сейчас реализуются объекты, заявленные на растущем рынке 2024 года. Новых масштабных проектов с тех пор практически не заявлялось. Это значит, что уже сейчас можно прогнозировать дефицит спекулятивных площадей, даже если к концу года вакантность вырастет до 8-9%, как прогнозируют консультанты.

Ожидания экспертов по будущему рынка различаются. Константин Фомиченко предполагает, что BTS и BTR будут преобладать в ближайшие годы. Дмитрий Герастовский считает эту модель наиболее оптимальной, отводя спекулятивному строительству индикативную роль – около 10–20% ввода, по которым можно ориентироваться в ставках аренды. Микаэл Казарян уверен, что заявленных площадей на ближайшее время хватит всем, а новая волна строительства под заказ начнется после постепенного поглощения вакансии – не ранее 2027 года.

Напомним, Фонд имени Шейха Зайеда может выступить инвестором в строительстве крупного логистического комплекса в особой экономической зоне «Грозный». Соглашение подписано с правительством Чеченской Республики, а в числе участников проекта значится онлайн-ретейлер Ozon. Достичь финальных договоренностей удалось в конце лета 2024 года. LR