Дефицит складов на севере Москвы кончается. Начинается борьба за клиента

'/upload/iblock/2c6/warehouse_11.jpg'

Несмотря на прогнозируемое аналитиками JLL значительное превышение в 2014 году площадей фактически введенных новых складов над купленными и арендованными помещениями, при негативном развитии сценария в экономике девелоперы постепенно будут снижать объемы ввода спекулятивных проектов и увеличивать долю проектов под конкретного заказчика, полагает руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL Александр Чуриков.

Напомним, компания JLL подвела итоги I квартала 2014 года на рынке качественных складов Московского региона. Так, по оценкам аналитиков JLL, за первые три месяца текущего года в регионе введено 252 тыс. кв. м складских площадей, что более чем в два раза превосходит показатель аналогичного периода 2013 года. Таким образом, несмотря на нестабильность экономической ситуации в стране в начале года, объем ввода нового предложения складов продолжил рост. По итогам прошлого квартала, рынок качественных складских площадей Московского региона достиг отметки 10 млн кв. м.

Эксперты JLL полагают, что фактический ввод нового предложения складских площадей в 2014 году не превысит 1,6 млн кв. м, тогда как до конца года будет куплено и арендовано около 1,1 млн кв. м складов, поскольку снижающийся темп экономического роста уже начал оказывать влияние на спрос.

Несмотря на то, что девальвация рубля в первую очередь отразилась на финансовой деятельности торговых операторов, у которых начались проблемы с внесением арендных платежей в долларах, компании этого сектора по-прежнему остаются одним из основных драйверов спроса на складские площади Московского региона. Так, на ритейлеров пришлось более 30% от совокупного объема сделок в I квартале 2014 года. Схожая доля спроса (31%) пришлась и на логистических операторов.

По итогам квартала среднерыночная ставка аренды снизилась до 130 долл. за кв. м в год против 135 долл. в IV квартале прошлого года. При этом максимальные ставки аренды складов в Московском регионе остались на уровне 140 долл. за кв. м в год.

Ослабление курса рубля приводит к компрессии ставок, выраженных в долларах и характерных для качественных складских площадей в Московском регионе. В условиях роста волатильности национальной валюты, крупные девелоперы готовы обсуждать вариант привязки арендной ставки к валютному коридору, а более мелкие девелоперы начинают предлагать рублевые ставки.

– Помимо нестабильной экономической ситуации, на среднерыночные показатели арендных ставок в 2014 году серьезное влияние оказывает географическая дифференциация предложения, – объяснил эксперт JLL Александр Чуриков. – Завершение строительства целого ряда крупных проектов в 2014–2015 годах ведет к высокой конкуренции, в частности, на северном направлении. Таким образом, предложение на севере Москвы перестает быть дефицитным, как это было ранее, что с большой вероятностью негативно скажется на уровне арендных ставок на этом направлении.

Собеседник «Логируса» полагает, что прогнозировать разницу в ставках для ритейлеров и логистических операторов, арендующих/приобретающих новые складские площади, достаточно сложно. «Точно ответить затрудняемся – уровень ставок зависит прежде всего от качества объекта и его географического расположения», – пояснил Александр Чуриков.

Если прогноз аналитиков JLL по вводу и покупке/аренде новых складских площадей по итогам 2014 года окажется верным, дальнейшие намерения девелоперов по строительству качественных складов могут измениться. «При негативном развитии сценария в экономике девелоперы постепенно будут снижать объемы ввода спекулятивных проектов и увеличивать долю проектов под конкретного заказчика (built-to-suit)», – резюмировал эксперт. LR