Москва строит втрое больше, Петербург ждет: два рынка light industrial на разных скоростях

'/upload/iblock/e0b/tvsoh4u9n6axena4rw7uf62srju2nmo4.jpg'

Рынок light industrial в двух столичных агломерациях синхронно растет, но с разной динамикой цен. Московский регион готовится к рекордному вводу во втором полугодии после провала в первом, а Петербург и Ленобласть показывают умеренное расширение предложения. При этом аренда в Москве дешевеет, а в Петербурге держится на прежнем уровне. Продажа, напротив, дорожает в обоих регионах.

Аналитики NF GROUP прогнозируют, что к концу 2026 года совокупный объем качественных объектов light industrial классов А и В в Московском регионе достигнет 1,59 млн кв. м. Это на 76% больше, чем в конце 2025 года, и почти втрое превышает показатель конца 2024 года. Рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области скромнее по объему: по предварительным итогам девяти месяцев 2026 года предложение выросло на 22%, или на 26 тыс. кв. м, и достигло 144 тыс. кв. м. По итогам 2025 года показатель составлял 118 тыс. кв. м. Из общего объема предложения в петербургском регионе 45,5 тыс. кв. м приходится на объекты класса А.

Резкий контраст в темпах ввода в Московском регионе объясняется переносами сроков. За первые шесть месяцев 2026 года там ввели в эксплуатацию 60,3 тыс. кв. м площадей формата light industrial против 216 тыс. кв. м годом ранее. Снижение составило 72%. Весь объем пришелся на пять одноэтажных объектов. Крупнейшим стал промышленный парк «Сенькино» девелопера Parametr площадью 22 тыс. кв. м. Во втором полугодии ситуация должна измениться: к вводу заявлено около 627 тыс. кв. м. Из них 442 тыс. кв. м придется на одноэтажные проекты, 185 тыс. кв. м – на многоэтажные. В Петербурге и Ленобласти до конца 2026 года рынок может пополниться еще более чем на 60 тыс. кв. м новых площадей классов А и В.

Партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP Константин Фомиченко заявил, что интерпретировать снижение московского ввода как устойчивое сокращение рынка некорректно. «Ввод недвижимости имеет выраженную сезонность и зависит от сроков готовности отдельных проектов и их очередей, поэтому выводы необходимо делать по итогам полного года. Основной объем нового предложения заявлен на второе полугодие: к вводу запланировано более 600 тыс. кв. м. В результате совокупный объем рынка light industrial в Московском регионе к концу 2026 года может достичь 1,59 млн кв. м – на 76% больше, чем в конце 2025 года. Поэтому сохранения динамики первого полугодия до конца года мы не ожидаем», – сказал он.

Структура предложения в Москве меняется в сторону многоэтажных проектов. Их доля по итогам года может достигнуть 19%, увеличившись на 6 п. п. относительно конца 2025 года. В NF GROUP связывают развитие формата в том числе с реализацией программы стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). Девелоперы жилой недвижимости стремятся к максимально эффективному использованию дорогой земли в черте города, увеличивая этажность и объем планируемых объектов МПТ. С развитием многоэтажных объектов происходит сегментация рынка. Выделяются объекты, где предлагаются лоты на отдельных этажах, и промышленные таунхаусы – единые блоки, расположенные на нескольких уровнях. Последние обычно не выше четырех этажей.

Меняется и модель реализации одноэтажных объектов в Московском регионе. Продажа остается приоритетной стратегией для большинства девелоперов, однако предложение становится более гибким. С начала 2026 года доля площадей, представленных исключительно на продажу, сократилась с 72% до 63%. Доля предложения только в аренду выросла с 15% до 18%. Доля площадей, доступных одновременно для аренды и приобретения, увеличилась с 12% до 19%. Совокупная доля предложения с возможностью аренды за полгода выросла с 27% до 37%. В NF GROUP отмечают, что этому способствует в том числе развитие вторичного рынка: помещения, ранее приобретенные у девелоперов институциональными и частными инвесторами, постепенно выходят в арендную экспозицию.

Спрос в Московском регионе остается стабильным. Объем площадей, поглощенных в одноэтажных объектах формата light industrial в I полугодии 2026 года, составил 131 тыс. кв. м против 127 тыс. кв. м за аналогичный период прошлого года. На II квартал 2026 года пришлось 50,8 тыс. кв. м. Основными пользователями площадей остаются дистрибьюторские компании, на которые приходится 29,7% занятых объектов. Еще 22,6% формируют предприятия обрабатывающей промышленности, 20,5% – транспортные и логистические компании. В совокупности эти направления обеспечивают около 73% спроса. Кроме того, формат востребован представителями электронной коммерции и пищевой промышленности.

Доля вакантных площадей в готовых одноэтажных объектах классов А и В в Московском регионе по итогам I полугодия 2026 года почти не изменилась и составила 13,2%. В строящихся проектах законтрактовано 55,4% площадей, что выше значения конца 2025 года в 35%.

Ценовая динамика в двух регионах разнонаправленная. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на одноэтажные объекты light industrial в Московском регионе по итогам I полугодия 2026 года составила 13,2 тыс. руб. за кв. м в год без НДС и операционных расходов. Это на 5% ниже, чем годом ранее. В Петербурге и Ленобласти по предварительным итогам III квартала ставка на объекты класса А оценочно составила 12 тыс. руб. за кв. м в год без НДС и операционных расходов, класса В – 10,5 тыс. руб. за кв. м.

Средневзвешенная цена продажи одноэтажных объектов в Московском регионе выросла на 3,1% относительно I полугодия 2025 года и составила 129,7 тыс. руб. за кв. м без НДС. В Петербурге с начала 2026 года цена продажи объектов класса А увеличилась на 5% и к сентябрю 2026 года оценочно составила 110 тыс. руб. за кв. м без учета НДС. Цена продажи объектов класса В осталась на уровне 64 тыс. руб. за кв. м.

Директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге Илья Князев отметил, что объекты формата light industrial наиболее востребованы в локациях с высокой транспортной доступностью – в черте Санкт-Петербурга и вблизи ключевых магистралей, включая КАД. «Такой формат позволяет компаниям объединять производственные, складские и логистические процессы на одной площадке, что повышает его привлекательность для пользователей с различными операционными задачами. При этом сам сегмент light industrial в нашем регионе находится на этапе формирования баланса между объемом предложения и спросом: после ввода объекта его заполнение, как правило, занимает до полугода. Дальнейшая динамика рынка будет зависеть от активности компаний, рассматривающих такие площадки для размещения производства, хранения и сопутствующих операций», – сказал он.

По прогнозу NF GROUP, к концу 2026 года ставки аренды в одноэтажных объектах в Московском регионе сохранятся в диапазоне 13–13,5 тыс. руб. за кв. м в год без НДС и операционных расходов. Цены продажи составят 127–130 тыс. руб. за кв. м без НДС. В готовых многоэтажных проектах ставки аренды могут находиться на уровне 18–20 тыс. руб. за кв. м в год, цены продажи – в диапазоне 150–210 тыс. руб. за кв. м без НДС.

Напомним, в Московском регионе зафиксирован рекордный разрыв в арендных ставках между двумя форматами light industrial. Годовая аренда квадратного метра в городском формате Urban теперь на 6 600 рублей дороже, чем в загородном Industrial. Еще летом 2025 года разница составляла 100 рублей. Такие данные приводят эксперты Skladman USG и компании «RE-ЦИФРА» в совместном отчете. LR