Маятник качнулся: девелоперы больше не диктуют цены на склады

'/upload/iblock/a64/a3v0vk2hum29xqaqdi4h6a1p4m37sqhp/skl_de_18_2.jpg'

Рынок складской недвижимости России фиксирует смену многолетнего тренда: девелоперы теряют контроль над ценообразованием, уступая инициативу арендаторам. К такому выводу на конференции «Склады с «Коммерсантом»» пришел Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.

По словам эксперта, ключевым индикатором разворота рынка стала динамика ставок аренды. Рост, продолжавшийся до I квартала 2026 года, сменился достаточно резким снижением. Прогноз IBC Real Estate на конец 2026 года по московскому региону сдержанный: ставка будет находиться в районе 10 тыс. рублей за квадратный метр. При этом на рынке уже появляются сделки, где девелоперы предлагают условия чуть ниже этой отметки. «Вектор рынка сменился: инициатива перешла к арендаторам», – констатировал Евгений Бумагин, отметив, что девелоперы вновь начали предлагать арендные каникулы и индивидуальные решения по адаптации зданий, чего не наблюдалось в 2023-2024 годах, когда главным требованием была скорость сделки.

Главным фактором давления на ставки эксперт назвал реальный объем вакантных площадей, который при корректном подсчете оказывается минимум в 2,5 раза выше официальной статистики. Стандартная аналитика, по словам Евгения Бумагина, оперирует цифрой 2,2 млн квадратных метров. Это около 6% от общего объема. Однако, по методологии IBC Real Estate, необходимо учитывать помещения в субаренде, объекты в ротации, площади, готовящиеся к освобождению, а также вакансию в строящихся комплексах в горизонте шести месяцев. При таком подходе объем реально доступных помещений достигает почти 4 млн квадратных метров, что более чем в 2,5 раза превышает показатель годичной давности и составляет уже более 10% от общего объема рынка.

В ходе доклада Евгений Бумагин также обратил внимание на структурные изменения в спросе. Вопреки фокусу девелоперов на крупные логистические объекты, наиболее востребованным форматом остаются здания площадью до 20 тыс. квадратных метров. Статистика это подтверждает: при вводе 140 объектов площадью до 10 тыс. «квадратов» объем сделок в этом сегменте достиг 1,5 млн кв. м, а количество транзакций удвоилось. «Это хорошая ориентация для девелоперов, которые строят большие логистические комплексы», – указал эксперт.

Региональные рынки, по наблюдениям эксперта, демонстрируют еще большую гибкость. На примере Санкт-Петербурга, второго по величине складского рынка после Москвы, видна цикличность, связанная с активностью крупных онлайн-ретейлеров. После всплеска 2024 года, когда 80% сделок пришлось на компанию Ozon, а общий объем достиг 1 млн квадратных метров, рынок вернулся к исторической норме в 250–350 тысяч «квадратов» в год. Аналогичные процессы происходят в регионах присутствия многоканальных операторов – Тюмени, Ижевске, Смоленске. Там, где спекулятивное строительство встречается реже, локальные рынки быстрее реагируют на конъюнктуру: ставки варьируются от ниже 9 тысяч рублей в одних локациях до 12 тысяч в других при низкой вакансии.

При этом, по оценкам IBC Real Estate, предпосылок для обвала ставок ниже 8-9 тысяч рублей нет. Стоимость строительства стабилизировалась на уровне 65 тысяч рублей за квадратный метр (без НДС), прекратив ежегодный рост на 20-25%. Наложение этих цифр на финансовую модель, по словам эксперта, показывает, что экономика проектов не позволит арендной плате упасть слишком низко. Прогноз по Москве на 2026 год – около 10 тысяч рублей, по регионам – 9500 рублей.

Подводя итог, Евгений Бумагин констатировал, что рынок складской недвижимости приходит в баланс. Баланс спроса и предложения по объему сделок уже найден, и теперь основная задача девелоперов – выйти на баланс по объемам нового строительства. Основными драйверами спроса по-прежнему остаются многоканальный ритейл и онлайн-операторы, которые продолжат развивать инфраструктуру в ближайшие несколько лет.

Напомним, объем нового строительства складских комплексов в Московском регионе по итогам 2027 года может сократиться на 30-38% относительно показателей 2026-го. В натуральном выражении рынок ждет падение до 1,6-2 млн кв. м, что станет минимальным уровнем ввода за последние пять лет. LR