Light industrial «расслоился»: город дефицитен, промзоны на грани перенасыщения

'/upload/iblock/86a/sdo2aktn3pvf11617j35fbs8yko02754.jpg'

В Московском регионе зафиксирован рекордный разрыв в арендных ставках между двумя форматами light industrial. Годовая аренда квадратного метра в городском формате Urban теперь на 6 600 рублей дороже, чем в загородном Industrial. Еще летом 2025 года разница составляла 100 рублей. Такие данные приводят эксперты Skladman USG и компании «RE-ЦИФРА» в совместном отчете.

Совокупный объем всех площадей light industrial в Московском регионе к концу первого полугодия достиг 1,22 млн кв. м. Годом ранее показатель составлял 918 тыс. кв. м. Прирост обеспечен накопленным эффектом от ввода за предыдущие периоды. Только за 2025 год в эксплуатацию ввели 373 тыс. кв. м помещений.

В 2026 году ввод начал замедляться. По итогам первого полугодия он составил 120 тыс. кв. м против 187 тыс. кв. м за аналогичный период 2025 года. Сокращение на 36% связано с переносом сроков завершения объектов. Яна Кузина, генеральный директор «RE-ЦИФРА», пояснила: основными причинами задержки стали нехватка финансирования, в том числе банковского, и собственных средств девелоперов на фоне падения продаж.

Аналитики «RE-ЦИФРА» прогнозируют, что до конца года проседание по вводу сохранится. Вместо заявленных 844 тыс. кв. м ожидается достройка не более 500 тыс. кв. м, то есть примерно 60% площадей. Однако и этот прогноз может оказаться оптимистичным. Несмотря на снижение ключевой ставки, стоимость заемных средств остается высокой и для девелоперов, и для покупателей. Сказывается и фактор общей неопределенности. Все вместе это заставляет игроков рынка корректировать планы как по сделкам, так и по строительству.

Девелоперы учитывают тренд на падение продаж: более 80% предлагаемых на продажу проектов также готовы рассматривать арендаторов. Общий объем свободных помещений на конец первого полугодия оценивался в 191 тыс. кв. м, из них в аренду предлагалось 156 тыс. кв. м.

Разница между форматами увеличилась по нескольким причинам. Во-первых, повлиял рост в одном сегменте и падение в другом. Аренда формата Urban год к году подорожала на 37% – с 13 700 рублей до 18 800 рублей за 1 кв. м в год. В формате Industrial она снизилась на 10% – с 13 600 рублей до 12 200 рублей за кв. м в год.

Во-вторых, лоты в городе нередко компактнее, чем в удаленных комплексах. Соответственно, аренда 1 кв. м здесь дороже. Такие помещения появляются в том числе там, где классические индустриальные площади простаивают. В городской черте индустриальные здания могут нарезать на блоки под небольшие бизнесы, которым важна близость к потребителю. Это сервисные центры, лаборатории, швейные, продуктовые производства и производства медицинского оборудования.

Средняя площадь экспонируемых лотов во втором квартале 2026 года в сегменте Industrial составляла 1 073 кв. м. За год показатель вырос на 18 кв. м. В Urban средняя площадь достигла 1 195 кв. м, рост составил 256 кв. м. Таким образом, в Industrial показатели стабильны, а в Urban динамика заметна и связана с выходом на рынок новых проектов.

«Спрос на Urban-формат довольно устойчив. Компаниям в черте города проще находить сотрудников, снижать транспортные расходы и дополнять производство шоу-румами. Нового качественного предложения в этом сегменте пока не хватает, чтобы удовлетворить потребности рынка, в том числе из-за проблематичности продуктов, построенных в рамках МПТ», – сказала Яна Кузина.

Соотношение Urban и Industrial на рынке составляет 29% и 71%. В «RE-ЦИФРА» прогнозируют, что в перспективе двух-трех лет доля городских технопарков вырастет.

Разница в стоимости 1 кв. м также нарастает и подтверждает тренд на расслоение сегментов. Цена 1 кв. м объектов формата Urban год к году прибавила 42% – с 127 000 до 180 200 рублей. Для Industrial она практически не изменилась: после небольших колебаний в течение года осталась на уровне 115 000 рублей. Отчасти рост цены формата Urban связан с изменением цикла проектов.

Эффект «двух рынков» внутри одного сегмента проявляется и в вакантности. В городских объектах показатель близок к дефициту – 7,6%. В промзонах – 18,8%, и это высокий уровень, на грани перенасыщения. По всему сегменту light industrial доля незанятых площадей к концу первого полугодия составляла 15,5%.

Эксперты также фиксируют рост ставок аренды и цен на готовые и строящиеся объекты в целом по рынку. На конец первого полугодия средневзвешенная ставка аренды достигла 15,2 тыс. рублей за кв. м в год, рост составил 12% год к году. Средневзвешенная цена – 141 тыс. рублей за кв. м в год, что на 19% выше, чем год назад.

«В целом спрос в сегменте light industrial можно считать устойчивым. В январе-июне 2026 года заключено сделок на 162 тыс. кв. м. Для сравнения: за весь 2025 год этот показатель составил 288 800 кв. м. В 2026-м пик активности по продажам и аренде пришелся на первые месяцы года. Во втором квартале случилось замедление, но оно было ожидаемым, поскольку пик сделок пришелся на конец 2025 года», – добавила Яна Кузина.

О том, что замедление связано не с перенасыщением рынка, а скорее с геополитическими факторами в целом, свидетельствует и высокая заполняемость нескольких ключевых объектов, которые вышли на рынок в первом полугодии. Снижение спроса коснулось именно зданий с менее привлекательными характеристиками и расположенных в сложных локациях.

По мере активной застройки и развития транспортной инфраструктуры отдельные районы Новой Москвы, а также территории вблизи МКАД и крупных городов Подмосковья будут интегрироваться в городскую среду. Это неизбежно приведет к росту стоимости недвижимости в данной локации. Формат Industrial в чистом виде, скорее всего, продолжит «отдаляться» от городского – и по ставкам, и по ценам, и по заполняемости.

Отдельным драйвером спроса уже сейчас является интерес к покупке помещений light industrial через ЗПИФ. Яна Кузина прогнозирует, что в скором времени этот инструмент станет для инвесторов популярным каналом привлечения инвестиций в сегмент Urban.

Напомним, формат Light Industrial за шесть лет подорожал в 2,8 раза и занял второе место по доходности среди всех основных инвестиционных инструментов, уступив только золоту. LR