Light Industrial для малого бизнеса принес инвесторам больше, чем жилье и офисы вместе взятые

'/upload/iblock/2cc/pky9yy0k4j11d6iidfoggrmpi9h1c8q3.jpg'

Формат Light Industrial за шесть лет подорожал в 2,8 раза и занял второе место по доходности среди всех основных инвестиционных инструментов, уступив только золоту.

Консалтинговая компания IBC Real Estate и девелопер Parametr представили совместное исследование рынка производственно-складской недвижимости Light Industrial в Московском регионе. Согласно их подсчетам, с момента появления формата на рынке в 2020 году стоимость стабилизированного объекта с арендным потоком выросла с 56 тысяч до 155 тысяч рублей за квадратный метр. Рост в 2,8 раза оказался рекордным среди всех сегментов коммерческой и жилой недвижимости.

Для сравнения, классические склады Big Box подорожали за тот же период в 2,4 раза, жилье – в 2,3 раза, а офисы и торговая недвижимость прибавили лишь по 60 процентов. Авторы исследования также сопоставили доходность Light Industrial с другими инвестиционными инструментами. Складской формат вышел на второе место в общем зачете. Опередило его только золото, взлетевшее в цене в 3,3 раза.

Исследователи раскладывают этот рост на две составляющие. С 2019 года стоимость пустого объекта, без арендаторов, увеличилась вдвое. Арендные ставки поднялись еще сильнее – в 2,4 раза. Таким образом, инвестор зарабатывал и на удорожании самого актива, и на растущем денежном потоке.

Эксперты выделяют три фактора, обеспечивших такой разгон. Во-первых, на рынке появилось принципиально новое, современное и качественное предложение индустриальной недвижимости. Во-вторых, активно развивались компании-производители – основные пользователи этого формата. В-третьих, импульс дал запуск программы комплексного развития территорий.

Сейчас рынок переходит к стадии стабилизации. Объем существующего предложения в Московском регионе достиг 1,4 миллиона квадратных метров. За первую половину 2026 года ввели 130 тысяч квадратных метров, что на 48 процентов меньше, чем за тот же период годом ранее. Аналитики объясняют это эффектом высокой базы: в начале 2025 года достроили один из крупнейших объектов в сегменте.

В стройке сейчас находится 1 миллион 449 тысяч квадратных метров. Из них 961 тысячу девелоперы анонсировали к сдаче в 2026 году. Однако эксперты IBC Real Estate прогнозируют, что ввод многих объектов перенесут на 2027 год. Даже с учетом этих переносов ожидаемый результат за 2026 год – 550 тысяч квадратных метров – все равно превысит итог 2025 года. Более сильного торможения в компании не ждут. Значительная часть проектов привязана к городским льготным программам, где изменить сроки строительства довольно сложно.

Любопытная деталь: 41 процент строящегося объема, или 591 тысяча квадратных метров, приходится на здания высотой в два этажа и более. Такие объекты строятся дольше и имеют специфические технические параметры. У них ниже допустимая нагрузка на пол и переменная рабочая высота, что отличает их от классического одноэтажного Light Industrial. Кроме того, большинство этих проектов реализуется по программе создания мест приложения труда. Это накладывает на девелопера дополнительные ограничения по профилю конечных арендаторов и видам разрешенной деятельности.

На фоне охлаждения спроса, снижения деловой активности, роста объема предложения и начавшегося цикла снижения арендных ставок и цен экспонирования меняется и стратегия инвесторов. В среднесрочной перспективе ключевым станет поиск наиболее качественных объектов с уже стабилизированным арендным потоком. Как раз такого продукта на рынке сейчас остро не хватает.

Для тех, кто готов принять на себя риски по заполнению пустых площадей, текущая конъюнктура открывает окно возможностей. Покупатели с высокой толерантностью к риску получают наиболее привлекательные условия входа, включая рассрочки и лизинговые программы от продавцов.

Управляющий партнер Parametr Александр Манунин называет текущий момент самым правильным для входа в сегмент. Он отмечает, что Light Industrial окончательно перестал быть нишевым продуктом и превратился в полноценный инвестиционный сегмент с доказанной привлекательностью. По его данным, в 2025 году спрос со стороны розничных инвесторов резко вырос – их доля в запросах увеличилась в 2,5 раза год к году. Манунин также подчеркивает, что на рынке накоплен большой объем отложенного спроса, который неизбежно начнет реализовываться по мере дальнейшего снижения ключевой ставки.

Член совета директоров и руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин констатирует, что рынок входит в более зрелую стадию. Высокая конкуренция и разнообразие форматов предложения создают окно возможностей как для инвесторов, так и для конечных пользователей. Изменившаяся конъюнктура, по его словам, уже предлагает привлекательные условия аренды и покупки, а также широкий выбор объектов.

Напомним, спрос на объекты light industrial в 2 раза превысил рекордные объемы ввода новых площадей. Такой дисбаланс зафиксировал оператор Parametr по итогам восьми месяцев 2025 года. При этом доля инвесторов в структуре спроса за год удвоилась, что свидетельствует о профессионализации и институционализации сегмента. LR