Эксперт предрек складскому рынку скорые и рекордные темпы роста

12 августа 2015

В компании S.A. Ricci ожидают быстрого восстановления рынка индустриальной недвижимости

Эксперт предрек складскому рынку скорые и рекордные темпы роста

Несмотря на отсутствие явных признаков восстановления экономики, S.A. Ricci ожидает значительно быстрого восстановления складского рынка. Об этом ComEstate.ru рассказал директор департамента складской и индустриальной недвижимости консалтинговой компании Дмитрий Герастовский.

– Рынок складской недвижимости всегда отличался стабильностью. Скажу больше, до кризиса вакантных площадей в складском сегменте почти не было, на уровне статистической погрешности – 1–2%, – отметил Герастовский.

По словам топ-менеджера, в начале 2000-х складов физически не было. «Умные западные инвесторы попытались вкладывать опыт и средства в складской рынок, но практически все не справились с реалиями российской стройки, – уточнил эксперт. – Поэтому выжили на этом рынке только самые стойкие, или те, кто выбрал стратегию не строить, а покупать готовый продукт, генерирующий денежный поток от привлеченных арендаторов».

– Достаточно долгое время на рынке не было ни одного крупного отечественного игрока, правда, сейчас ситуация кардинально меняется и именно российские компании уже потеснили иностранцев и, видимо, начинают бороться за монополию, – прокомментировал ситуацию Дмитрий Герастовский. – В течение последних 10 лет консультанты надоедали инвесторам рассказами о преимуществах бизнеса складской недвижимости, и, наконец-то, те поняли, что логистический центр – это стабильный антикризисный актив.

Эксперт рассказал, что в кризис, когда резко меняется курс доллара, арендаторы из бизнес-центра класса А могут уехать буквально на следующий день, тогда ставки в течение недели упадут. «А складской комплекс может и полгода после наступления кризиса держать прежнюю ставку. Это торговую точку можно закрыть, но товар, эвакуированный из нее, нужно где-то хранить», – пояснил он.

Хотя на растущих рынках, уточнил Герастовский, маржа выше у собственников бизнес- и торговых центров, у строителей жилья. Девелоперы предпочитали строить бизнес-центры, поскольку их срок окупаемости в «тучные нулевые» составлял 2–4 года, у складского комплекса – 10 лет.

– Кроме того, был такой психологический момент, – напомнил эксперт, – люди с большими деньгами предпочитали быть собственниками бизнес-центров класса А, это престижно. А как в компании среди людей из списка «Форбс» сказать: «У меня склады»? Не поймут. Но эти времена, по моим ощущениям, проходят.

Российская компания, которая первой начала вкладывать в рынок индустриальной недвижимости, – это группа «БИН». Начав экспансию на складской рынок с покупки «Евразии» в 2011 году, сейчас компания управляет почти 1,7 млн кв. м складской недвижимости, потеснив самого первого и до недавнего времени самого крупного игрока рынка – английский инвестиционный фонд Raven Russia Property Advisors Ltd.

– Сегодня доля логистических компаний среди складских арендаторов составляет примерно 30%, остальное – это арендаторы, которые не отдают доставку и хранение своего товара на аутсорсинг, а используют складские площади самостоятельно, – привел данные эксперт. – До кризиса логисты занимали до 60% рынка, брали площадки про запас. Как только случился кризис, клиентов стало меньше, логисты стали отказываться от взятой «на вырост» недвижимости.

Герастовский отметил, что строительство качественного склада не легче, чем строительство небоскреба. «Логистический центр – это тот же небоскреб, но построенный в горизонтальной плоскости», – полагает топ-менеджер.

– В самостоятельном управлении складской недвижимостью также много сложностей, – уточнил эксперт. – Для примера, представители одной крупной сети электронной и бытовой техники рассказывали, что за год на территории не самого крупного своего склада не досчитались товара на 70 млн рублей.

По словам Герастовского, в складской недвижимости, в отличие от бизнес-недвижимости, класс В может сдаваться по ценам класса А или даже выше и приносить собственнику актива бОльший доход, чем класс А. Так, склады класса В или бывшие овощебазы внутри городской черты или ТТК прекрасно сдаются по цене, превышающей цену в классе А в 30-километровой удаленности от МКАД.

– Вопрос стоимости земли с принятием нового порядка исчисления налога на землю становится очень болезненным, – продолжил эксперт. – Часть собственников сохранила выплату налога на землю по старым ставкам, кто-то не сохранил. Кто не сохранил, сейчас судится, поскольку может вообще лишиться бизнеса – с таким налогом арендная ставка становится не конкурентоспособной.

Намерение переделать логистический парк «Радумля» в агрокластер, по мнению Дмитрия Герастовского, «не однозначно интересная идея», хотя сейчас и работает несколько таких «цивилизованных» овощных рынков, сделанных на базе обычных складов класса А. «В любом случае рынок индустриальной недвижимости очень быстро восстановится и покажет рекордные темпы роста», – считает директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci. LR

Тэги: S.A. Ricci, группа БИН, Радумля, аренда складов







Вам интересны самые значимые события отрасли, выставки и мероприятия, конфликты и сделки, интервью и невыдуманные истории коллег? Подпишитесь на рассылку* и будьте в курсе!
Ваше имя* Ваш e-mail*
*Всего одно письмо в неделю с дайджестом лучших материалов

Вам важно быть в курсе ежедневно? Читайте и подписывайтесь на наш Твиттер и Telegram
Хотите больше юмора, видео, инфографики - станьте нашим другом в Фейсбуке

Разместите новостной информер и на вашем сайте всегда будут обновляемые отраслевые новости



Вверх
Вверх