«Дон» нас рассудит: в Домодедово появится индустриальный парк в «мелкой нарезке»

'/upload/iblock/536/wkp6bucnx53br0v9had5j7abftbfgwk3.jpg'

В городском округе Домодедово Московской области будет построен индустриальный парк «БС М-4». Общая площадь комплекса составит 64 200 кв. м. Старт строительства запланирован на второй квартал 2026 года, завершение – на 2028 год.

Проект реализуется на участке в 11 га в формате light industrial. Девелопером выступает компания «БС-М4», созданная группой частных инвесторов. По оценке управляющего партнера консалтинговой компании IBC Global Станислава Ахмедзянова, объем инвестиций в «БС М-4» составит 4-4,5 млрд рублей. Первая очередь объекта площадью 9 400 кв. м строится полностью за счет собственных средств инвесторов, без привлечения заемного финансирования.

Разрешение на строительство первой очереди получено 7 мая 2026 года. Ввод в эксплуатацию намечен на четвертый квартал 2026 года. Корпус представляет собой производственно-складское здание класса А и включает 16 универсальных блоков площадью от 540 кв. м с возможностью объединения и гибкой конфигурации под задачи резидентов. Порядка 30% площадей первой очереди уже зарезервированы за покупателями. Первая очередь реализуется полностью на условиях продажи помещений в собственность.

Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов обращает внимание на изменение инвестиционных параметров в сегменте. Объем инвестиций в подобные проекты сегодня существенно вырос. Ставки аренды скорректировались, и это отражается на ожидаемой доходности: если еще в 2024 году ориентир по cap rate в складском сегменте держался на уровне 10-11%, то сейчас инвесторы закладывают 11-13%. Именно это, по словам Ахмедзянова, делает вход в проект сегодня потенциально более выгодным на длинном горизонте.

Партнер, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Инвест7 Александр Перфильев отмечает, что формат light industrial по-прежнему решает реальную задачу малого и среднего бизнеса – обеспечивает качественными производственно-складскими блоками в правильных локациях. Спрос на покупку в первом квартале скорректировался, но это, по мнению Перфильева, история про стоимость денег, а не про снижение интереса к формату как таковому. Рынок проходит период взросления: предложение догнало спрос, ставки нормализовались. По итогам первого квартала ставки в сегменте light industrial составляют порядка 13 тыс. рублей за кв. м в год. Именно сейчас, подчеркивает эксперт, закладываются проекты, которые будут востребованы в следующем цикле роста. Выход новых игроков в девелопмент подтверждает, что рынок стал системным, и это главное изменение последних лет.

После реализации первой очереди девелопер рассматривает возможность строительства второго индустриального парка на смежном земельном участке площадью 33 га. Планируемый объем нового строительства – до 150 000 кв. м. Решение о сроке запуска второй площадки будет приниматься с учетом темпов реализации первого проекта и рыночной конъюнктуры.

Напомним, в январе 2026 года Национальная ассоциация операторов контейнерных складов обратилась в Правительство России с инициативой разработать федеральное нормативное регулирование для арендных складских комплексов. LR