Дешево строить уже не будут, но и дороже – тоже: рынок складской недвижимости нащупал дно

'/upload/iblock/18a/q764vm7qg78zdr50x5oh8snehdi1snhc.jpg'

По итогам I квартала 2026 года стоимость строительства складских комплексов класса А стабилизировалась на уровне 69 100 руб. за кв. м, увеличившись лишь на 1,9% год к году после скачка на 20% в 2024-м. Основным драйвером удорожания стал рост стоимости работ и механизмов (+10,5%), тогда как цены на материалы в пересчете на квадратный метр снизились на 4%.

Консалтинговая компания IBC Real Estate совместно с девелопером MEGASTROY и Сбербанком проанализировала динамику себестоимости строительства типового склада класса А площадью 20 тыс. кв. м. Показатель, рассчитанный в ценах генподрядчика без учета НДС, внутриплощадочных сетей, затрат на приобретение земли и технологического присоединения, составил по окончании первого квартала 2026 года 69 100 руб. за квадратный метр. Для сравнения: удорожание за весь 2024 год достигало 20%, а за 2025 год – 5%.

Суммарные затраты на стройматериалы в пересчете на один квадратный метр склада уменьшились за год на 4% и составили 38 600 рублей. Эксперты связывают эту динамику с замедлением темпов экономического роста и последовавшим значительным снижением инфляции производителей промышленных товаров. По итогам 2025 года индекс цен производителей остановился на отметке 1,9% при прогнозном значении 6,1%.

При этом стоимость работ и механизмов выросла на 10,5% год к году, что и обеспечило итоговое увеличение себестоимости на 1,9%. Александр Голицын, вице-президент MEGASTROY, отмечает, что основное давление на себестоимость продолжает оказывать дефицит кадров: заработные платы на ключевых для девелоперского проекта позициях выросли на 11%. Этот фактор, по его словам, частично нивелирует эффект от удешевления материалов.

Исследователи также выявили значительную зависимость удельной стоимости строительства от площади объекта. Для складов площадью до 15 тыс. кв. м себестоимость квадратного метра оказывается выше базового показателя на 10–15% из-за распределения постоянных затрат на меньшую площадь и отсутствия эффекта масштаба. Проекты в диапазоне 15-30 тыс. кв. м служат ориентиром, к которому приводят корректировки. При увеличении площади до 30-70 тыс. кв. м себестоимость одного квадратного метра снижается на 3-5%, а для объектов свыше 70 тыс. кв. м – на 5-10%. В аналитической записке уточняется, что для более крупных проектов эффект масштаба уменьшается и практически не сказывается на стоимости квадратного метра.

Отдельный блок анализа посвящен фулфилмент-центрам, которые обычно реализуют в объеме более 70 тыс. кв. м. Стоимость строительства одного квадратного метра для таких объектов оказывается в среднем на 30–35% выше и составляет от 83 200 до 86 600 рублей. Удорожание, как следует из результатов исследования, связано с необходимостью проектировать многоуровневые системы хранения и дорогостоящие инженерные системы. В основе этого блока анализа лежат данные по более чем 15 проектам фулфилмент-центров из портфеля Сбербанка.

Параллельно с замедлением роста строительных затрат на рынке складской аренды продолжается снижение ставок. По состоянию на конец I квартала 2026 года ставка аренды на готовые складские объекты составила 9 800 руб. за кв. м в год, что на 25% ниже показателя годичной давности. На строящиеся объекты ставка снизилась до 10 200 руб. за кв. м в год (-22% год к году).

Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate, комментирует, что цикл снижения арендных ставок длится уже четыре квартала подряд на фоне стремительного роста объема вакантного предложения. Из-за резкого падения спроса, вызванного замедлением экономической активности, часть собственников вынуждена сдавать помещения по ставкам ниже расчетных показателей. Эксперт ожидает, что в перспективе 1-1,5 лет по мере снижения ключевой ставки, восстановления деловой активности и потребительского спроса рынок поглотит избыточную вакансию, и темпы падения ставок аренды остановятся.

В I квартале 2026 года девелоперы уже ввели в эксплуатацию 723 тыс. кв. м складских площадей, что на 41% больше, чем годом ранее. Из этого объема 281 тыс. кв. м (39%) составили спекулятивные объекты. Аналитики IBC Real Estate прогнозируют, что до конца года в эксплуатацию введут еще 2,3 млн кв. м, причем доля спекулятивного строительства достигнет 83%. С учетом этих факторов средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на существующие и строящиеся объекты к концу 2026 года составят, по оценкам консультантов, 9 000 – 9 500 руб. за кв. м в год.

Прогноз по стоимости строительства также не предполагает роста. По прогнозам IBC Real Estate, до конца года показатель сохранится на текущем уровне 69 100 руб. за кв. м.

Анатолий Слуцкий, управляющий директор, начальник управления финансирования недвижимости департамента кредитования ключевых клиентов Сбербанка, обращает внимание на временной лаг между получением кредитования и завершением стройки. По его словам, стоимость объекта будет продолжать расти на этом этапе даже на фоне повышения доступности заемного финансирования и стабилизации цен на стройматериалы. Девелоперам сегодня, резюмирует Слуцкий, важно внимательно подходить к выбору региона и локации, а также учитывать изменения конъюнктуры рынка.

Напомним, средняя стоимость строительства складского объекта в России по состоянию на март 2026 года достигла 72,3 тыс. руб. за 1 кв. м без учета НДС. Ключевой статьей расходов остается возведение каркаса, а доля материалов в структуре затрат приближается к 60%, следует из аналитического отчета Commonwealth Partnership. LR