Апгрейд до склада: торговые центры проигрывают конкуренцию за арендатора

'/upload/iblock/b64/mlj2jmxog6w8cu9cqj6ipfueafv3kxl6/skl_t_28_11.jpg'

Владельцы торговых центров в России активно перепрофилируют пустующие площади под склады, пытаясь компенсировать падение доходов от розничной аренды. По данным IBC Real Estate, за январь-октябрь текущего года объем предложения складских помещений, созданных на базе торговой недвижимости, достиг 587 тыс. кв. м, что составляет около 15% от всего складского рынка страны. Для сравнения, по итогам 2024 года этот показатель был на уровне 94 тыс. кв. м.

Основной причиной такой трансформации стал глубокий кризис в сегменте торговой недвижимости. Как отмечают эксперты, его спровоцировали уход с рынка крупных международных ритейлеров, активное развитие онлайн-торговли и высокая ключевая ставка ЦБ. Ситуацию усугубляет спад в новом строительстве: по прогнозу CMWP, уже к концу 2026 года объем ввода торговой недвижимости в Москве может сократиться на 70% в годовом выражении, до 76 тыс. кв. м. Одновременно посещаемость торговых комплексов в этом году, по данным Focus Technologies, может снизиться на 3%. В результате арендаторы активно оптимизируют свои площади, что, по прогнозам CORE.XP, может поднять долю вакантных площадей в торгцентрах до 9,7% по итогам 2026 года – максимума с 2022 года.

В этих условиях конверсия торговых площадей в складские становится для собственников способом сохранить запланированный доход, избегая при этом значительных инвестиций в обновление комплексов для привлечения новых арендаторов. Первоначально такая модель вызывала интерес, чему способствовал критически низкий уровень вакантности на классическом складском рынке: по данным Евгения Бумагина из IBC Real Estate, в Москве этот показатель составлял 0,3% по итогам 2023 года и 1,5% в 2024 году.

Однако рыночная конъюнктура изменилась. По состоянию на январь–сентябрь вакантная доля на столичном складском рынке выросла до 5%. В условиях достаточного предложения качественных логистических площадей арендаторы стали отдавать предпочтение традильным логопаркам, и значительного спроса на пространства в бывших торгцентрах эксперты не ожидают. Алексей Слепов из Ricci подтверждает, что арендаторы сегодня выбирают специализированные комплексы.

Фундаментальным ограничением является сама конструкция торговых центров, которая не подходит для складской логистики. Александр Шевелев из Bright Rich | CORFAC International поясняет, что в таких зданиях невозможно организовать зоны для маневрирования большегрузных автомобилей, а существующие площадки для разгрузки не рассчитаны на складские мощности. Кроме того, как отмечает Евгений Бумагин, экономика подобных сделок неконкурентоспособна: склады в торговых комплексах Москвы предлагаются по ставке около 15,1 тыс. рублей за кв. м в год, в то время как аренда современного склада класса «А» стоит в среднем 11 тыс. рублей.

Тем не менее, определенная ниша для таких помещений сохраняется. Как полагает Владислав Брильян из CMWP, трансформация в складские пространства будет продолжаться в основном в небольших торговых объектах. Они могут быть востребованы для размещения дарксторов – формата, где совмещаются функции хранения товара и осуществления экспресс-доставки, для которого скорость размещения и локализация в густонаселенных районах важнее стандартных складских параметров.

Напомним, в период с января по сентябрь 2025 года спрос на складскую недвижимость в России составил 2,3 млн кв. м. К аналогичному периоду годом ранее показатель снизился в 1,7 раза, следует из данных исследования Nikoliers. LR