Строить склад в регионе – «нулевой проект»: маржинальность не покрывает стоимость кредита

'/upload/iblock/7c4/5ur0anc5dsj5izho3t61nibrkmsdhdvs.jpg'

Маржинальность складских проектов в регионах не покрывает стоимость кредита: девелоперы и ритейлеры разошлись в оценке справедливой арендной ставки

На панельной дискуссии форума «ПРО СКЛАДЫ», организованного NF GROUP, управляющий партнер «ДА! Девелопмент» Денис Грось раскрыл экономику регионального складского девелопмента, которая, по его оценке, не позволяет арендным ставкам снижаться вслед за ключевой. Маржинальность складских проектов составляет 13–17% чистого арендного потока к вложениям, тогда как стоимость кредита даже после снижения ключевой ставки достигает 17–18%. «Это нулевые проекты до сих пор, поэтому ставка не может падать», – резюмировал Грось.

«ДА! Девелопмент» применяет смешанную модель: строит объекты, упаковывает их в закрытый паевой инвестиционный фонд и продает часть паев для закрытия проектного финансирования, оставляя остальное в собственности. Коммерческий директор «Инсити Логистика» Зинаида Помельникова подтвердила аналогичный подход своей компании: объекты остаются в портфеле, но продажа не исключена при хорошем предложении инвестора. Учредитель ООО «СамараТрансАвто – 2000» Игорь Перлин высказался однозначно за арендную модель: «Это более стабильно, менее маржинально, но не подвержено американским горкам. Ты построил рабочий бизнес – ты его оставляешь, идешь дальше».

Спор о ставках остался открытым. Участники сошлись в одном: онлайн-ритейл останется главным драйвером регионального складского рынка. Перлин сформулировал горизонт роста через аналогию: «Надо сложить площадь всех торговых центров, умножить на два и где-то там будет горизонт стройки, потому что e-com в итоге убьет все торговые центры».

Напомним, доля сделок купли-продажи земли между девелоперами в России достигла 41% от общего объема инвестиций в землю по итогам первого квартала 2026 года. В регионах, в отличие от Москвы, этот показатель превышает 90%. LR