Столица на паузе, миллионники на разгоне: регионы впервые отобрали у Москвы половину складской стройки

'/upload/iblock/18a/q764vm7qg78zdr50x5oh8snehdi1snhc.jpg'

Совокупная площадь складских объектов, построенных в регионах России, включая Санкт-Петербург и Ленинградскую область, впервые сравнялась с объемами Московского региона.

Как заявил Александр Кацегоров, партнер, директор направления по представлению интересов корпоративных клиентов NF GROUP, на форуме «ПРО СКЛАДЫ», если несколько лет назад по количеству построенных площадей лидировал Московский регион, то по итогам 2026 года на регионы приходится порядка 50% всего построенного объема. Из 60 млн кв. м, которые будут введены в эксплуатацию до конца 2026 года, половина площадей приходится на регионы России. По прогнозу Кацегорова, в 2026 году суммарно будет построено 3,5 млн кв. м, из них 60% – в регионах.

Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP, привел детализацию по рынкам. Московский регион сегодня насчитывает порядка 28 млн кв. м складов, с учетом ввода до конца года показатель достигнет 30 млн кв. м. В Санкт-Петербурге введено чуть более 6 млн кв. м, до конца года добавится около 0,5 млн, итог – 6,6 млн кв. м. Среди региональных рынков, без учета Москвы и Санкт-Петербурга, крупнейшим по объему является Екатеринбург, на втором месте – Новосибирск, на третьем – Краснодар. Однако по темпам прироста новых площадей в текущем году лидирует Краснодар, за ним следуют Воронеж и Казань. Совокупный объем регионального рынка без Москвы и Санкт-Петербурга на 81% сконцентрирован в этих городах.

По данным Фомиченко, 2023 год стал рекордным по объему сделок, прошлый год оказался менее активным – 3-3 млн кв. м, в текущем году ожидается повторение этой цифры, возможно, с превышением, а в следующем – дополнительный рост. Принципиальный момент: большая часть сделок, которые уже проходят и ожидаются, будет закрыта не в Москве, а в регионах. Анализ сделок за последние семь лет показывает, что наибольшее количество квадратных метров закрыто в Екатеринбурге, Краснодаре и Новосибирске. Фомиченко подчеркнул, что активность регионов за этот период во многом сформировала их рынки: если в 2019 году во многих городах складов класса А практически не было или присутствовали точечные объекты, то сейчас показатели принципиально иные.

Отдельный блок анализа NF GROUP посвятила соотношению объема предложения и объема запросов. Кацегоров пояснил, что предложение включает три сущности: площади, построенные ранее и пустующие, площади, которые строятся и могут быть рассмотрены клиентами, а также площади, освобождающиеся от текущих арендаторов. Начиная с первого квартала 2025 года объем предложения в регионах существенно снизился. Одновременно, по словам Кацегорова, в 2023–2024 годах, когда ставки росли, а вакансия была нулевой, объем запросов значительно превышал предложение. С начала 2025 года ситуация изменилась: особенно остро дисбаланс ощущался в конце 2025-го и начале 2026 года, когда девелоперы региональных рынков столкнулись с малым количеством обращений. Однако со второго квартала 2026 года на региональных рынках наблюдается оживление. Сейчас объем запросов в регионах существенно больше объема предложения. В Москве картина обратная: запросов меньше, чем предложений, поэтому вакансия в столице выше. Кацегоров резюмировал, что активность на региональных рынках сохранится.

Структура спроса выглядит следующим образом: основным потребителем складских помещений выступает онлайн-торговля. По данным Кацегорова, на третий квартал 2026 года совокупная площадь запросов от онлайн-торговли составила 2 млн 360 тыс. кв. м против 510 тыс. кв. м у розницы. Рынок в целом близок к равновесному: доля свободных складских площадей в регионах России в рамках прямой аренды составляет 2,7%, вакантность с учетом субаренды – 5,2%. В Санкт-Петербурге эти показатели равны 3,2% и 4,4% соответственно. Кацегоров обратил внимание, что цифры с учетом субаренды не являются константой: компании сдают излишки площадей на короткий срок и практически в любой момент могут задействовать их снова, поэтому все данные приводятся на текущий момент.

Анализ ставок аренды в городах-миллионниках выявил наиболее высокие уровни в Хабаровске и Владивостоке, что обусловлено сложными климатическими условиями, сложностью и высокой стоимостью строительства; доля вакантных площадей там составляет 0%. Такая же ситуация с вакансией сохраняется в Уфе. В большинстве городов ставки аренды находятся в диапазоне от 9 до 10 тыс. руб. за квадратный метр, встречаются значения 9,5 тыс. и 10,5 тыс. руб. Как правило, чем выше ставка, тем значительнее затраты на строительство или стоимость земельного участка – например, в Краснодаре земля стоит достаточно дорого.

Фомиченко дополнил методику расчета ставок. По его словам, в регионах с низкой вакансией, например в Екатеринбурге, где рынок составляет 2 млн 300 тыс. кв. м, а вакансия – 1% (один пустой склад площадью 23 тыс. кв. м, все остальное занято), ставка аренды выводится исходя из себестоимости проекта нового строительства. Речь идет о проектах build-to-suit, к которым добавляется стоимость финансирования и дополнительные затраты, возникающие в ходе строительства. Таким образом, указанные в презентации диапазоны ставок отражают минимальную ставку, при которой проект вообще может существовать. Фомиченко подчеркнул, что вывести единую цифру по конкретному городу достаточно сложно, а ставка аренды – лишь один из критериев, которых на самом деле значительно больше. Завершая презентацию, он констатировал: рынок складской недвижимости в регионах неоднороден и требует внимательного рассмотрения в разрезе каждого конкретного города.

Напомним, в сентябре 2026 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на готовые склады класса А в Московском регионе опустилась до 10 140 рублей за квадратный метр в год без учета НДС и операционных расходов. По оценке NF GROUP, озвученной на ежегодном форуме «ПРО СКЛАДЫ», за девять месяцев текущего года показатель снизился на 7 процентов. Коррекция идет на фоне роста свободного предложения и активного ввода новых площадей. LR