Региональный склад перестал быть «нарезкой»: рынок ушел от спекуляций

'/upload/iblock/138/pra9jh1iatz9uppmn2vnr77l8xnq4nj3.jpg'

Рынок складской недвижимости в регионах переживает структурный сдвиг: розничная сдача помещений ушла в прошлое, спрос концентрируется вокруг e-commerce и федеральных ритейлеров, а девелоперы строят исключительно под конкретного заказчика.

На панельной дискуссии форума «ПРО СКЛАДЫ», организованного NF GROUP, участники рынка зафиксировали ключевое изменение региональной модели: эпоха спекулятивных проектов и дробной сдачи складов в аренду завершилась. Учредитель ООО «СамараТрансАвто – 2000» Игорь Перлин прямо заявил, что рынок розничной сдачи в аренду «практически ушел»: если раньше объект на 20–40 тысяч квадратных метров дробили на блоки по 5–10 тысяч, ставили перегородки из сетки рабица и сдавали, то теперь этот сегмент «равен нулю» по наблюдениям за последние два года.

Перлин также отметил возросшую волатильность отрасли: за последние несколько месяцев появились запросы на 5, 10, 12 тысяч квадратных метров от компаний, которые ранее ушли в крупные московские распределительные центры. Эксперт связывает это с желанием клиентов «немного разгрузить свои огромные объекты» и принести часть московских объемов в регионы. Глубину спроса в Самаре он оценил сдержанно: без учета Ozon речь идет о 50–100 тысячах квадратных метров, при этом количество реальных компаний-клиентов, а не «индустриальных туристов», не превышает десяти. Коммерческий директор «Инсити Логистика» Зинаида Помельникова подтвердила общий тренд: рынок остается рынком арендатора, причем Московская область ощутила это острее из-за большего объема предложения и глубины спроса. При этом регионы сильно дифференцированы: Екатеринбург, Новосибирск и Краснодар уже сформировались как качественные рынки, Воронеж и Ярославль только формируются, а Дальний Восток представляет собой особую экономику со ставками выше московских.

Помельникова обратила внимание на критическую проблему южного региона – дефицит складов, соответствующих требованиям пожарной безопасности. По ее словам, для ритейлеров и логистических операторов заход на объект без должной пожарной безопасности чреват «возможными убытками на миллиарды». «Инсити Логистика» строит в Краснодаре с акцентом именно на пожарную экспертизу, тогда как, по наблюдениям Помельниковой, на юге «очень много складов, которые не отвечают требованиям класса пожарной безопасности» и лишены спринклерных систем.

Директор департамента строительства и технической политики «Магнит» Алексей Белоусов предложил деление регионального рынка на два типа арендаторов. Федеральный арендатор, по его словам, «зачастую строит склад именно под себя, по своему техническому заданию, в формате BTS», поскольку обладает накопленным опытом и требованиями к бизнес-процессу. Спекулятивные склады для таких компаний не подходят – не только из-за мультитемпературного наполнения, но и из-за количества доков, что напрямую влияет на оборачиваемость товара и скорость работы склада. Второй тип – региональные арендаторы: города с сильным региональным бизнесом и развитой экономикой становятся лидерами складской отрасли, и именно там спекулятивное строительство «имеет место быть». Однако Белоусов предупредил: рассчитывать на спекулятивный объект под федерального арендатора ошибочно, поскольку тот использует такой склад «как временный» и со временем реализует собственный проект.

Управляющий партнер «ДА! Девелопмент» Денис Грось охарактеризовал различия регионов через масштаб: прирост по Краснодару за год превышает весь объем складского хозяйства Хабаровска и Владивостока вместе взятых. Он подтвердил отсутствие спекулятивных проектов на Дальнем Востоке и привел статистику: из семи крупнейших городов, переваливших за миллион квадратных метров качественных складов, формируется 60% регионального рынка без учета Санкт-Петербурга. По Свердловской области, единственному региону с раскрытой информацией, из 350 тысяч квадратных метров около 150 тысяч приходятся на спекулятивные объекты. Грось также обозначил перспективную нишу Дальнего Востока – склады для переработки контейнерных перевозок: потоки из Китая и Азии растут двузначными темпами, и часть грузов будет останавливаться в регионе благодаря преференциальным режимам. Он прогнозирует спрос на «несколько сот тысяч квадратных метров» со стороны логистических операторов в ближайшие годы.

Напомним, в сентябре 2026 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на готовые склады класса А в Московском регионе опустилась до 10 140 рублей за квадратный метр в год без учета НДС и операционных расходов. По оценке NF GROUP, озвученной на ежегодном форуме «ПРО СКЛАДЫ», за девять месяцев текущего года показатель снизился на 7 процентов. Коррекция идет на фоне роста свободного предложения и активного ввода новых площадей. LR