Бегство серверов: новые ЦОДы уйдут из Подмосковья в регионы

'/upload/iblock/a1a/32pwaagnu45y81wsz7pv9vvqf3a1h2x9.jpg'

Власти Московской области с декабря 2025 года изменили методику расчета арендной платы за государственную и муниципальную землю, пишут «Ведомости». Для участков под дата-центры коэффициент расчета вырос с 1,1 до 75, то есть более чем в 68 раз. Ассоциация участников отрасли ЦОД направила жалобу губернатору Андрею Воробьеву с просьбой объяснить причины и механизм такого повышения.

Поправки внесли в региональный закон «О регулировании земельных отношений в Московской области». Теперь арендная плата считается как кадастровая стоимость участка, умноженная на коэффициент вида разрешенного использования (Кд). Новые коэффициенты затронули многие сектора. Для жилой застройки Кд подняли с 4,2 до 6, для складов – с 6 до 15, для производственной деятельности – с 1,1 до 4,5. Однако самый резкий скачок произошел именно для кода 6.8 «Связь», к которому отнесены центры обработки данных. Коэффициент вырос с 1,1 сразу до 75.

В Министерстве имущественных отношений Московской области заявили, что новые принципы расчета экономически обоснованы, прошли оценку регулирующего воздействия и не противоречат федеральному законодательству.

Отрасль оценивает финансовые последствия. Советник губернатора Владимирской области Ахметжан Махмутов привел конкретную арифметику. Типичный участок для ЦОДа площадью 1 гектар имеет кадастровую стоимость около 20 млн рублей. До изменений его годовая аренда обходилась оператору примерно в 30 тыс. рублей. Теперь, после применения коэффициента 75, платеж вырастет до 1–1,5 млн рублей в год. Поскольку современному дата-центру на несколько тысяч стоек требуется от 2 гектаров земли, расходы только на аренду участка становятся заметной строкой в бюджете проекта.

Президент Ассоциации участников отрасли ЦОД Игорь Дорофеев назвал новые коэффициенты регуляторным сюрпризом для бизнеса. Он отметил, что строительство ЦОДа – это тяжелая инфраструктура с многомиллиардными инвестициями, и столь резкое изменение стоимости входа наносит прямой удар по экономике проектов. Отслеживать подобные изменения на региональном уровне операторам крайне сложно.

Эксперты, опрошенные «Ведомостями», указывают на системную проблему классификации. Коэффициент для «объектов связи» исторически создавался для вышек сотовой связи. Такие объекты занимают малые площади, но генерируют высокий доход с единицы территории. ЦОД – это принципиально иная история, сопряженная с огромными площадями и колоссальной нагрузкой на энергосети. Срок окупаемости коммерческого дата-центра в России составляет около 10 лет, и новый коэффициент в эти модели не закладывался.

Участник рынка ЦОД, пожелавший остаться неназванным, выразил уверенность, что подобный рост платежей не будет способствовать развитию рынка. Руководитель проектов компании «Интеллектуальная аналитика» Тимофей Воронин спрогнозировал два вероятных сценария реакции бизнеса. Первый – операторы сосредоточат усилия на модернизации уже существующих площадок, отложив строительство новых. Второй – новые проекты начнут уходить в другие регионы. Воронин подчеркнул, что на удалении от Москвы и Подмосковья земля дешевле, коэффициенты ниже, а некоторые субъекты федерации целенаправленно предлагают льготы для строителей дата-центров.

При этом в ближайшие два-три года в Московской области все равно ожидается ввод нескольких крупных объектов. Зеленоградский GreenBush на 2280 стоек уже работает на участке в 2 гектара. ЦОД «Авантаж» в Лыткарине вмещает 2500 стоек и занимает примерно 3 гектара. В марте 2026 года в Дубне запустился Key Point на 2000 стоек, его площадь – 1,85 гектара. До конца 2026 года должна заработать первая очередь IXcellerate Veshki в Мытищах на 2500 стоек, под нее отведено 2–3 гектара. На 2027–2028 годы запланирован ввод коммерческого ЦОДа «Теракуб» в индустриальном парке «Руднево» на территории ОЭЗ «Технополис Москва» рядом с Некрасовкой. Проект рассчитан на 1400 стоек и займет 1–2 гектара. Все эти проекты стартовали до изменения коэффициентов и, вероятнее всего, будут завершены, однако их экономика также может потребовать пересчета операционных расходов на этапе эксплуатации.

Напомним, российские IT-компании и интеграторы в апреле 2026 года зафиксировали повышение цен на отечественное программное обеспечение в первом квартале 2026 года на 10-20% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. В отдельных нишевых сегментах, включая информационную безопасность и инфраструктурные решения, рост достиг 30%. LR