Складская логистика: стратегии-2025

По прогнозам Nikoliers, к концу 2025 года средневзвешенная базовая ставка складской аренды может вырасти на 10,5% год к году и достичь 13 885 руб. за кв. метр в год. Причины – высокий спрос и низкая вакансия. И, по мнению аналитиков, лучшее на что могут надеяться арендаторы – это увеличение доли свободных площадей на рынке до 1% с текущих 0,5%.

Помимо дефицита вакантных складских «квадратов» и дорожающей аренды бизнес продолжает испытывать острейший дефицит складских кадров: от грузчиков до комплектовщиков и сортировщиков. Бизнес, как и экономика страны в целом, уперся в «потолок ресурсных возможностей». А значит стратегической задачей-2025 становится рост эффективности. В связи с этим «Логирус» решил выяснить:

Разобраться в складских стратегиях «Логирусу» помогали:

Кроме того при подготовке статьи «Логирус» использовал тезисы, оценки и прогнозы, озвученные участниками конференции «Склады с «КоммерсантЪ»:

Бег на месте с упором на автоматизацию

По прогнозам CORE.XP, годовой объем сделок в 2025 году упадет до уровня 2021 года и составит 4,3 млн кв. метров. Косвенно эти прогнозы подтверждают и складские стратегии опрошенных «Логирусом» экспертов.

Так, мультиформатный ритейлер «Макси» не рассматривает аренду дополнительных складских площадей или существенную модернизацию действующих объектов даже несмотря на собственные прогнозы по росту товарооборота на 8-10%. Компания планирует обходиться тем, что имеет, благодаря увеличению оборачиваемости каждого квадратного метра.

– Мы будем пересматривать взаимодействие с поставщиками в сторону кроссдокинговых операций, чтобы уйти от концепции хранения большого количества товара. Это позволит нам остаться в рамках тех складских площадей, которые имеются на данный момент, – пояснил директор по логистике «Макси» Владимир Лушников.

Не планирует расширять складской портфель в 2025 году и «Свеза», так как не предвидит взрывного роста продаж в отрасли. При этом компания намерена продолжать инвестировать в роботизацию складских процессов, включая автоматизацию операций по складированию продукции и погрузке, рассказал директор по планированию и логистике Дмитрий Леонтьев.

Сделают ставку на автоматизацию складских процессов и в сети гипермаркетов «О’кей», заявил директор по логистике и цепям поставок Игорь Шацкий. Например, компания запустит систему автоматического распределения заданий конвейерного типа pick-by-line. Эта технология комплектации заказов позволяет в несколько раз повысить продуктивность складских зон. Ее суть заключается в следующем.Паллеты с товаром перемещаются из зоны приемки сразу в зону комплектации. Там они направляются только в те участки отбора, где требуется товар с конкретного поддона. Перемещение паллет может выполняться как с использованием автономных паллетоперевозчиков, так и с помощью транспортировочных столиков, управляемых стандартными AGV-роботами.

Кроме того, «О’кей» планирует повысить продуктивность использования штабелеров за счет перемещения паллет из зоны предварительной подготовки товара в зону экспедиции, а также из зоны экспедиции к местам размещения, пояснил Игорь Шацкий.

– А вот экономического смысла в том, чтобы открывать новые точки консолидации товаров, мы не видим, – признался эксперт. – Хотя очень хотелось бы. Но при текущих ставках аренды – это самоубийственная стратегия.

Базовый сценарий развития складской логистики компании Ahmad Tea также предполагает сохранение складских площадей на уровне января 2025 года, рассказал «Логирусу» директор по логистике Матвей Гулин. Арендовать дополнительные квадратные метры в текущих условиях бессмысленно, ведь «складов мало, и даже если найти свободный, то контракты заключаются по «конским» тарифам даже в крайне неудобных локациях».


Иной стратегии планирует придерживаться в 2025 году «Магнит». Ритейлер будет арендовать новые площади, заявил на конференции «Склады с «Коммерсантомъ» руководитель управления по развитию больших форматов и РЦ «Магнит» Алексей Белоусов. Он объясняет, что компания развивается планомерно и стабильно «без каких-либо экстремумов», поэтому аренда для «Магнита» вполне комфортный вариант.

– Торговая сеть законтрактовала порядка 200 тыс. кв. м складских площадей за 2024 год, которые планируют открыть уже к 2026 году. В нынешнем году компания намерена открыть еще один склад в Московской области площадью 86 тыс. кв. м. Кроме того, у нас много собственных складов, где есть возможность расширить площади, – добавил эксперт.

По словам Алексея Белоусова, идеальная стратегия развития складских площадей для компании – это баланс арендованных и собственных складов, так как первые дают возможность больше инвестировать в основной бизнес, а вторые обеспечивают безопасность компании в части изменений на рынке.

Продолжит наращивать инфраструктуру и X5 Group. В 2024 году объем складских сделок с учетом выкупа у ритейлера составил 430 тыс. кв. метров, рассказал на конференции «Склады с «Коммерсантомъ»руководитель управления развития технологий цепочек поставок департамент логистики сети «Пятерочка» Юрий Козлов. На 2025 год компания ставит перед собой аналогичные цели. Однако эксперт, в отличие от своего коллеги из «Магнита», считает, что в ситуации, когда ставка аренды за год выросла практически в 2 раза, гораздо выгоднее содержать собственный склад, чем платить за аренду.

Субаренда, снижение зависимости и другие варианты экономии

Одной из основных задач на 2025 год опрошенные «Логирусом» эксперты назвали сокращение складских издержек. Например, сеть гипермаркетов «О’кей» сделает ставку на максимальную оптимизацию складских объектов, где основным показателем будет увеличение оборачиваемости склада с каждого квадратного метра.

– Этой цели планируем достичь в том числе за счет предоставления услуг внутренней логистики третьим лицам. Таким образом будет снижаться недоутилизированный объем складских помещений в низкий сезон, – добавил директор по логистике и цепям поставок «О’кей» Игорь Шацкий.

В компании Melon Fashion Group также взяли курс на оптимизацию издержек. Ранее, fashion-ретейлеры активно пользовались услугами 3PL-операторов, заявила директор по инфраструктуре Melon Fashion Group Юлия Шевкаленко на конференции «Склады с «Коммерсантомъ». Однако нынешние экономические условия подтолкнули представителей этого сегмента к развитию собственных складских компетенций. Поэтому fashion-ретейлеры идут в долгосрочную аренду складов, развивая при этом проекты по автоматизации, чтобы оперативно реагировать на сезонность бизнеса.

X5 Group прибегает к услугам 2PL и 3PL-операторов, признался руководитель управления развития технологий цепочек поставок департамента логистики торговой сети «Пятерочка» Юрий Козлов. Но для ритейлера это, скорее, вынужденная краткосрочная мера.

– Да, мы пользуемся подобными услугами в некоторых регионах, но в форс-мажорных ситуациях, когда не успеваем развивать инфраструктуру под потребности нашего бизнеса, – пояснил эксперт.

В компании «Свеза» в будущем планируют сократить зависимость от аренды за счет строительства быстровозводимых помещений для хранения на территории собственных комбинатов, рассказал директор по планированию и логистике компании Дмитрий Леонтьев.

По словам директора по логистике «Лемана Про» Александра Шульца, оптимизировать затраты на аренду складов для крупных игроков рынка, которые управляют большим количеством складских площадей, можно передав часть из них в субаренду. Таким способом часто пользуются небольшие онлайн-селлеры.

– Кроме того, можно увеличить объемы отгрузки товаров или развивать новые товарные категории, это позволит улучшить внутреннюю организацию и компенсировать часть затрат на аренду, – пояснил эксперт.

Более эффективное хранение может сократить затраты на аренду склада на 15-20%, соглашается директор по развитию «SCM.Сопровождение» Анна Ржешевская. При этом к автоматизации складов следует подходить с осторожностью и тщательно просчитывать все издержки, так как с учетом затрат, расходы могут просто перераспределиться, но не сократиться.

Тарифы: горячие и охлажденные

В связи со снижением спроса на склады эксперты CORE.XP в 2025 году прогнозируют замедление роста ставок аренды. Однако не все опрошенные «Логирусом» участники рынка разделяют столь оптимистичные взгляды.


Так, директор по логистике и цепям поставок «О’кей» Игорь Шацкий считает, что удешевления аренды ждать не стоит, так как избытка складских площадей нет. В лучшем случае, если антироссийские санкции не будут сняты в 2025 году, тарифы останутся на уровне января.

Директор по логистике Ahmad Tea Матвей Гулин придерживается иного мнения. Эксперт полагает, что рост ставок при благоприятном прогнозе может только замедлиться. При этом грузовладельцы должны будут сократить объемы хранения или же уйти с рынка из-за высокой ключевой ставки. Стагнация же маловероятна.

Видит предпосылки к снижению динамики роста ставок аренды по сравнению с 2024 годом и директор по планированию и логистике компании «Свеза» Дмитрий Леонтьев. Высокую стоимость складских проектов, по мнению эксперта, уравновесит замедление экономики РФ и анонсированный ввод новых складских площадей.

Директор по логистике «Макси» Владимир Лушников уверен, что аренда в 2025 году будет дорожать, вопрос лишь в том, какими темпами. Сам эксперт считает, что в среднем по стране ставки вырастут не менее, чем на 15% год к году.

Согласен с участниками рынка и член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. По его экспертной оценке 2025 год рынок закончит со ставкой в 13,5 тыс. рублей за кв. метр.

Директор по логистике «Лемана Про» Александр Шульц, в отличие от большинства опрошенных «Логирусом» экспертов, уверен в том, что склады начнут дешеветь при условии замедления роста доли маркетплейсов. Но допускает, что ждать этого придется вплоть до 2026 года. Ведь единственное, что поможет «остудить» ставки – это значительный ввод новых складских площадей в регионах с наибольшим дефицитом, добавила директор по развитию «SCM.Сопровождение» Анна Ржешевская.

Мольбы жертв и кабальные договоры аренды

При текущих ставках аренды для малого и среднего бизнеса оптимальным сроком аренды склада является 3-5-летний контракт, считает директор по развитию «SCM.Сопровождение» Анна Ржешевская. Согласен с ней директор по логистике «Макси» Владимир Лушников.

– Заключать контракты на более длительный период, означает поставить себя в крайне невыгодные условия. Единственный вариант, при котором можно арендовать склады на большой срок – без привязки к уровню инфляции и ключевой ставки. Поэтому разовые контракты, которые исключают крупные вложения в инфраструктуру, стоит рассматривать именно на срок от 3 до 5 лет, – добавил собеседник «Логируса».

Директор по логистике и цепям поставок «О’кей» Игорь Шацкий полагает, что оптимальный период договора аренды составляет 5 лет. Но только при условии, что склад располагается в хорошей локации, а предприятие имеет перспективное видение и точно просчитанную программу производства.


В «Свеза» придерживаются иного подхода. Оптимальным сроком аренды в компании считают 1 год. Такой краткосрочный период минимизирует риски длительных финансовых обязательств и дает возможность адаптироваться к рыночным изменениям, пояснил свою точку зрения директор по планированию и логистике компании Дмитрий Леонтьев. Аналогичного мнения придерживается и директор по логистике Ahmad Tea Матвей Гулин.

– Если бы была возможность, я продлевал бы договоры аренды каждые полгода. В условиях нынешней экономической неопределенности крайне рискованно заключать контракты «вдолгую». Рынок находится на пике нестабильности, поэтому чем меньше срок, тем лучше, – пояснил директор по логистике «Лемана Про» Александр Шульц.

Однако, по словам эксперта, арендодатели сейчас отказываются подписывать договоры менее, чем на 3 года. По данным же Игоря Шацкого, владельцы дефицитных квадратных метров и вовсе настаивают на 7-летних контрактах с обязательной индексацией ставки и «кабальными» условиями.

– Критический дефицит складских площадей и постоянно растущие ставки заставляют даже некрупных арендаторов подписывать долгосрочные договора аренды на 5-7 и более лет. Также в контрактах прописывается завышенная обязательная индексация арендной стоимости и невозможность выйти из договора без огромных штрафных санкций, достигающих оплаты за 12 месяцев аренды, – добавил эксперт.

Кроме того, на рынке появляются новые форматы договоров, где ставка аренды делится на фиксированную и «плавающую» части в зависимости от эксплуатационных расходов. По словам Игоря Шацкого, такой контракт непредсказуем для бюджетирования, а его условия выгодны лишь для арендодателя. «О’кей» имеет подобный договор, потому что поиск нового склада и переезд обошлись бы еще дороже.

– Когда рынок находится в состоянии экстремума, одна из сторон обладает большей силой, а вторая будет просить какие-то льготы и поблажки. Это больше похоже на мольбы жертвы людоеда хорошенько прожарить ее перед тем, как съесть, – образно выразился директор по логистике Ahmad Tea Матвей Гулин. – Но я надеюсь, что в скором времени, мы пройдем эту стадию и снова увидим нормальные договоры, комфортные для всех.

Кадровый «резерв» без ограничений по полу и возрасту

По итогам 2024 года спрос на персонал в складском сегменте вырос на 15% год к году, подсчитали аналитики SuperJob. А средний срок закрытия вакансии в отчетном периоде вырос еще сильнее – на 20-30%, рассказал директор по логистике Ahmad Tea Матвей Гулин. По его словам, в 2023 году найти сотрудника можно было за неделю, а по итогам 2024-го показатель увеличился до 1-1,5 мес.


В условиях жесткого кадрового дефицита опрошенные «Логирусом» эксперты выбирали разные тактики. Например, самыми тяжелыми с точки зрения укомплектованности штата для сети гипермаркетов «Макси» стали II и III кварталы 2024 года, рассказал директор по логистике Владимир Лушников. Чтобы справиться с кадровой проблемой компании приходилось прибегать к «непопулярным мерам», признался собеседник «Логируса». Например, на склады активнее трудоустраивали подростков в возрасте до 18 лет, в результате чего их доля от общего числа персонала доходила до 12%.

– Ранее компания не прибегала к найму несовершеннолетних прежде всего потому, требуется много ресурсов на адаптацию таких сотрудников. В 99% случаев подростки не совсем понимают, что такое работа в найме, поэтому приходится объяснять элементарные вещи. Помимо этого, производительность труда у подростков гораздо ниже. Остро стоит и вопрос охраны труда: в учебное время их можно привлекать к работе не более 4 часов в день. Поэтому складские издержки компании значительно выше, чем на других сотрудников, – добавил эксперт.

Однако преодолеть кадровый голод «Макси» помогли именно женщины. Их начали активнее привлекать на склады после того, как вырос «процент использования самоходного подъемного транспортного оборудования», а гидравлические рохли заменили компактными самоходными тележками, пояснил Владимир Лушников.


«О’кей» для решения кадрового вопроса снял все ограничения, касаемые пола или возраста привлекаемого персонала, рассказал директор по логистике и цепям поставок Игорь Шацкий. На позиции линейного персонала компания также активно нанимает самозанятых.

– Несмотря на то, что расходы на сотрудников по итогам 2024 года выросли более чем на 30%, мы стараемся превентивно работать с нашими контрагентами по аутсорсингу и поиску сотрудников таким образом, чтобы и ротация была невысокой, и заявка выполнялась, – пояснил собеседник «Логируса».

«Свеза» расширила условия подбора за счет активной работы с учебными заведениями среднего и высшего звена, рассказал директор по планированию и логистике Дмитрий Леонтьев. Для этого практически в каждом регионе присутствия компания определила приоритетные ссузы и вузы, где готовят специалистов по профессиям «деревообработка», «лесозаготовка» и «техническая служба».

Проблему кадрового дефицита в торговой сети Магнит помимо автоматизации складов решают в том числе за счет привлечения мигрантов из других стран, заявил на конференции «Склады с «Коммерсантомъ» руководитель управления по развитию больших форматов и РЦ Магнит Алексей Белоусов.

– Это вынужденная мера, потому что работа с мигрантами ведет за собой определенные сложности, которые сказываются на качестве и эффективности бизнеса. К примеру в Московской области нам нужно строить общежитие для сотрудников-мигрантов, которым впоследствии потребуется управлять, а это непростой процесс, – добавил эксперт.

По словам директора по управлению проектами и развитию эксплуатации Instone Development Владимира Артюхова, куда выгоднее вкладывать средства в роботизацию некоторых процессов на складах, чем привлекать на работу мигрантов, которые часто приводят в негодность оборудование на складах, что приводит к дополнительным издержкам на ремонт.

Владимир Лушников прогнозирует, что очередная волна кадрового дефицита может накрыть склады в апреле 2025 года. Это будет связано с сезонными работами, где ежегодно оплата труда выше, чем на круглогодичных позициях, пояснил эксперт. Такая тенденция больше будет характерна для регионов, где несмотря на высокую ставку Центробанка, строительство новых объектов продолжается.

Цикличный рынок, где правит арендодатель

Согласно данным Nikoliers, объем нового строительства, подкрепленный активностью маркетплейсов в предыдущие годы, в 2024 году достиг исторического максимума – 4,2 млн кв. м. При этом общий объем предложения на российском рынке — 47 млн кв. м. Спрос также сохранился на высоком уровне, достигнув второго лучшего результата за все годы наблюдений – 5,3 млн кв. м.

Уже два года подряд спрос опережает предложение, что отражается на уровне вакантных площадей, который на конец 2024 г. составил 1,0%, увеличившись на 0,2 п.п., подсчитали аналитики Nikoliers. Кроме того, происходит смещение в сторону формата BTS, доля спекулятивных складских проектов остается невысокой – порядка 20-30%.

Сейчас на рынке складской логистики царит «диктатура арендодателей», признают все опрошенные «Логирусом» эксперты. Чтобы ситуация изменилась, должны замедлиться темпы поглощения вакантных площадей маркетплейсами, считает директор по логистике «Лемана Про» Александр Шульц.

По оценкам CORE.XP суммарная площадь складов онлайн-площадок превысила 8,5 млн кв. метров по итогам 2024 года. А за прошедшие пять лет сегмент и вовсе продемонстрировал 12-кратный рост.

Директор по логистике Ahmad Tea Матвей Гулин на ситуацию смотрит с иной точки зрения. Сейчас, по словам эксперта, рынок «находится в экстремуме». Но любое развитие циклично, поэтому уже скоро ситуация изменится в пользу арендаторов. Уже к концу 2025 года если объем вакансии увеличится до 2-2,5%, то бизнес сможет вздохнуть свободнее. А когда показатель перешагнет отметку в 7%, рынок повернется лицом к арендатору.


Член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин отмечает, что в 2025 году объем спроса на складские помещения будет снижаться. При этом, за счет нового строительства, доля вакантных площадей вырастет до 2,3-2,5%.

Однако, региональный директор Департамента исследований Nikoliers Татьяна Дивина считает, что с учетом ожидаемого ввода новых площадей, который может превысить прошлогодний показатель, а также на фоне консолидации логистических мощностей крупных маркетплейсов во вновь вводимых BTS объектах, рост уровня вакансии в складском сегменте в среднем по стране будет незначительным, до 1,5-2%. Сдерживающим фактором для роста вакантных площадей, добавила собеседница «Логируса», станет высокая доля BTS проектов в структуре нового строительства в 2025 году.