В Питере разбирают маленькие и малюсенькие склады – других нет

'/upload/iblock/837/warehouse_76.jpg'

На рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга растет количество сделок с помещениями небольшой площади: за I полугодие текущего года более трети сделок состоялось в сегменте помещений площадью менее 2 тыс. кв. м. В ближайшей перспективе совершению более крупных сделок будет препятствовать ограниченность числа соответствующих предложений на рынке спекулятивных складов. Таков вывод аналитиков международной консалтинговой компании Knight Frank.

В I полугодии 2015 года объем рынка качественных складских объектов в Санкт-Петербурге изменился незначительно. Так, за полугодие, по данным Knight Frank, введено в эксплуатацию 44 тыс. кв. м качественных складских площадей – это в два раза меньше показателя за аналогичный период прошлого года. 88% из них предназначены для собственного использования и оказания логистических услуг, в том числе ответственного хранения, а прирост площадей, предлагаемых для аренды, составил всего 5,2 тыс. кв. м. Общая площадь складских комплексов составляет 2,66 млн кв. м, из них площадь спекулятивных объектов не превышает 1,5 млн кв м.

На фоне устойчивого спроса это привело к усилению появившегося на рынке еще в 2014 году дефицита предложения: по состоянию на конец июня текущего года в Санкт-Петербурге свободно 157 тыс. кв. м готовых высококачественных складских площадей, что на 12% меньше показателя конца прошлого года. При этом только в 7 объектах есть предложения площадью свыше 9 тыс. кв. м, по прочим – средний размер вакантной площади составляет около 4 тыс. кв. м.

При этом спрос на качественные складские площади остается стабильным, уточняют аналитики. Несмотря на заметную тенденцию смещения сделок в сегмент build-to-suit, показатель объема поглощения на рынке аренды демонстрирует положительную динамику и превышает объем введенных в эксплуатацию объектов. Заметным событием рынка стало заполнение одного из крупнейших складских комплексов Санкт-Петербурга – «Армада Парк». Срок экспозиции комплекса составил три квартала. Еще одним масштабным складским объектом, который к окончанию полугодия имел нулевой уровень вакантных площадей, стал комплекс «Осиновая Роща», расположенный на севере города.

В целом по рынку уровень вакантных площадей в объектах класса А составил на конец I полугодия 6,4%, в классе В – 5,3% от общей площади помещений соответствующего класса в регионе. В структуре сделок последних нескольких лет прослеживается отчетливый тренд к увеличению доли сделок с помещениями небольшой площади. В прошедшем полугодии более трети сделок состоялось в сегменте помещений площадью менее 2 тыс. кв. м. Серьезным препятствием для изменения этого соотношения в пользу более крупных сделок в ближайшей перспективе станет ограниченность числа соответствующих предложений на рынке спекулятивных складов.

Анализ показывает, что около 2/3 общего объема сделок по аренде площадей за I полугодие 2015 года составили сделки с компаниями сферы дистрибуции и розничной торговли. Активность компаний производственного сектора в сегменте качественных складских помещений превысила уровень прошлого года и составила около 14% в структуре арендованных площадей.

По итогам I полугодия 2015 года средневзвешенная ставка аренды составила в классе А 521 руб./кв. м/мес., в классе В – 420 руб./кв. м/мес., включая НДС и операционные расходы. Наблюдается снижение уровня запрашиваемых арендных ставок. В ряде объектов это отчасти связано с переводом ставок в национальную валюту. В то же время некоторые собственники идут навстречу потенциальным арендаторам, регулируя коммерческие условия. При развитии сценария плавного сокращения общей площади и числа вакантных помещений дальнейшее снижение ставок аналитики Knight Frank считают маловероятной стратегией для большинства игроков рынка.

До конца года запланирован ввод в эксплуатацию около 240 тыс. кв. м складских площадей. Однако с учетом вероятного переноса сроков ввода в эксплуатацию ряда объектов реальный показатель составит 180–190 тыс. кв. м. С учетом схемы использования объектов и существующих по некоторым из них договоров на открытый рынок аренды выйдет не более 40 тыс. кв. м качественных складских площадей. В связи со складывающимся дефицитом спекулятивных площадей при умеренно консервативном прогнозе чистое поглощение качественных складских площадей по итогам текущего года составит порядка 200 тыс. кв. м. LR