Три из четырех складов в Московском регионе в 2016 году построены по предварительному сговору

'/upload/iblock/936/warehouse_175.jpg'

Объем складов «под клиента» в Московском регионе за четыре года вырос в полтора раза, подсчитали аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank.

В исследовании рынка складской недвижимости за 2013–2016 годы, подготовленном компанией, говорится, что 73% (440 тыс. кв. м) складских площадей в Московском регионе реализовано «под клиента» с начала 2016 года, что в 1,5 раза больше, чем в 2013 году. С 2013 года по сентябрь текущего года на рынке складской недвижимости региона введено в эксплуатацию 3 609 тыс. кв. м складов – это составит на конец 2016 года 40% от общего стока складов в регионе.

Однако в этом году будет введено, по предварительным данным, около 600 тыс. кв. м, что на 16% меньше, чем в 2013 году., и станет минимальным объемом ввода за последние пять лет, уточнили в Knight Frank.

По итогам года уровень вакантных складских площадей в Московском регионе, по прогнозам, составит 8,5%, увеличившись на 6,4 п. п. по сравнению с 2013 годом, и достигнет 1,1 млн кв. м. Эксперты говорят, что текущий объем свободных складов равен размеру рынка складов в Бухаресте. Высокое значение вакансии сохраняется с прошлого года и остается максимальным за всю историю существования рынка. В 2013 году на рынке региона пустовало 200 тыс. кв. м складов, а в начале кризисного 2009-го – кратковременно опустело около 450 тыс. кв. м.

По предварительным подсчетам, в нынешнем году в Москве и Подмосковье будет арендовано и куплено около 1 млн кв. м складов, что на 22% ниже, чем в рекордно активном 2013 году, когда было поглощено 1 279,5 тыс. кв. м. Результаты текущего года соответствуют уровню докризисного 2014 года и являются хорошим показателем для рынка складской недвижимости, считают в Knight Frank.



Объем сделок продолжает оставаться на высоком уровне, что обусловлено большой долей «крупных» сделок (площадью от 20 тыс. кв. м), а также сделок по переезду компаний из одних комплексов в другие на фоне снизившихся ставок аренды. Так, средний размер сделки в Московском регионе c начала 2016 года составляет около 15 тыс. кв. м. Однако по сравнению с прошлым годом наблюдается снижение среднего размера сделки на 20%. «Это связано с тем, что значительная часть крупных игроков рынка уже сняли и купили площади в прошлые годы», – пояснили эксперты.

В структуре спроса на складские помещения в текущем году лидируют операторы розничной торговли и дистрибьюторы – на их долю пришлось 68% объема сделок (680 тыс. кв. м).

В 2016 году отмечен минимальный объем сделок по покупке складов конечными потребителями – 7% в общем объеме сделок (70 тыс. кв. м). Текущий объем свободных площадей на рынке, выгодные коммерческие условия аренды в совокупности с высокой стоимостью заемного финансирования привели к уменьшению количества сделок по приобретению складских объектов., подчеркнули в Knight Frank.

Сейчас средняя заявляемая арендная ставка в Московском регионе составляет 3 900 руб. за кв. м в год для складских помещений класса А (triple net – без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей). За 4 года размер ставок аренды снизился на 17% с 4700 руб. за кв. м в год.

По предварительным данным, объем инвестиций в складскую недвижимость России с 2013 года снизится на 85% или в 6,8 раза: с 1250 млн долларов до 184 млн долларов в 2016 году (прогнозное значение). Среди крупнейших инвестиционных сделок за четыре года – покупка ГК «Бин» портфеля объектов «Реновы» и «ПНК-Чехов 1». Группу «Бин» эксперты называют лидером по объему инвестиций в сегмент складской недвижимости за 2013–2016 годы.

– За прошедшие 3–4 года объем сделок на рынке складской недвижимости по-прежнему остается высоким, компании продолжают нуждаться в качественных современных помещениях, – отметил партнер, директор по складской индустриальной недвижимости, земле Knight Frank Russia&CIS Вячеслав Холопов.– Хотя объемы строительства складов существенно сократились, но процесс не остановился совсем.

По словам Холопова, больше половины проектов реализуется по схеме built-to-suit – это говорит о том, что рынку нужны специализированные решения. «Девелоперы готовы идти на уступки и реализовывать сложные, нестандартные комплексы, маленькие комплексы по 1500–5000 кв. м (например, самонесущие склады от COMITAS), продавать части здания (как PNK), строить объекты на земельных участках клиента («Стройальянс», PNK и др.),» – добавил представитель Knight Frank.

– Девелоперы снижают ставки аренды, оптимизируя свои затраты, и предлагают рынку минимально возможные цены. Мы имеем стабильный уровень арендных ставок в рублях, похожий на европейский, текущая вакансия на нашем рынке также сопоставима с вакансией на развитом европейском рынке – около 10%, качество наших складов сегодня даже превосходит европейское, поскольку мы смогли взять и реализовать лучший зарубежный опыт. Складской рынок Московского региона становится похожим на европейский», – подытожил Вячеслав Холопов. LR