Склады стали возвращаться поближе к Москве. Несмотря на статистику



Склады стали возвращаться поближе к Москве. Несмотря на статистику

29 Мая 2015

Потому что затраты на транспортное плечо существенны, да и земля подешевела

Склады стали возвращаться поближе к Москве. Несмотря на статистику

Большинство новых складских объектов, сданных в I квартале текущего года, расположены на значительном удалении от МКАД. Однако многие компании предпочитают иметь склад поближе к Москве, в «нормальной» рабочей зоне. Об этом «Логирусу» рассказал директор по развитию компании «Логопарк.ру» Виталий Хиль.

По данным консалтинговой компании S.A. Ricci, в первом квартале текущего года на расстоянии до 10 км от МКАД введено в строй всего 3% от общего объема складских площадей, тогда как 67% объектов расположены на расстоянии 20–30 км от МКАД, еще 25% – на расстоянии 30–40 км от МКАД. Только 11% складских площадей, ввод которых запланирован в этом году, будут расположены на расстоянии до 10 км от МКАД. Прокомментировать ситуацию «Логирус» попросил директора по развитию компании «Логопарк.ру» Виталия Хиля.

– В большинстве консалтинговых компаний есть отделы аналитики, чья задача сводится к оценке статистических данных под разным углом. На мой взгляд, оценка удаленности склада от МКАД – это очень интересная оценка. Ведь Москва – это единственный город в России, где местные и федеральные компании готовы рассматривать расположение своего склада, распределительного центра от МКАДа не только на расстоянии в 10–20, но и в 50 километров, – пояснил собеседник «Логируса».

По словам эксперта, в регионах склады компаний, во-первых, притягиваются к городам-миллионникам, и, во-вторых, там практически нет городов, где склады расположены на удалении более, чем 10 километров от черты города. Даже 5 километров от города считается на локальном уровне уже очень большим расстоянием. Это справедливо для Екатеринбурга, Новосибирска, Ростова-на-Дону – там все, что дальше 5–10 километров, считается «краем света».

– Чуть более десяти лет назад в России начали строить качественные склады, и уже тогда их возводили на расстоянии 10–15–20 километров от МКАД, – уточнил Виталий Хиль. – Это всегда было обусловлено тем, что в Московской области очень дорогая земля. Поэтому чем дальше от МКАД, тем она, соответственно, дешевле, и кроме этого, участок нужен был правильной формы, правильного назначения и большой по площади. Поэтому до 2008 года строили в основном в пределах 25-километровой зоны, на стыке кризиса в 2009–2010 годах с целью сэкономить на земле девелоперы стали выходить ближе к «бетонке» и даже за нее, то есть склады появлялись в пределах 45–50 километров.

В первую очередь, говорит собеседник «Логируса», это связано с ценой земельного участка в радиусе 5 километров от МКАД. Компании, которые строят на «бетонке» или дальше, продуманно рассуждали, что на столичном рынке такие склады пользуются спросом. «Ведь «бетонка» – это логистическая трасса, которая связывает сразу несколько шоссе, по ней удобно подъезжать и в регионы, поэтому инфраструктурно такие объекты рассматривались и продолжают рассматриваться.

– Однако сейчас все равно наблюдается тенденция к тому, чтобы приблизить склады к Москве, – отметил эксперт. – Компании, которые ушли дальше «бетонки», то есть за 40–50 километров, поработав там несколько лет, увидели, что на транспортное плечо до Москвы, которая все равно является самым огромным потребителем этих складов, затраты существенные, Но удаление на 25–30 км – это нормальная рабочая зона. Продолжать там строить – это правильно.

Также необходимо помнить, что за этими процентами скрываются конкретные проекты. Сейчас каждый крупный девелопер вводит сразу, например, 80 или 100 тыс. кв. м. Поэтому в данном случае 100 тыс. кв. м на каком-то удалении от МКАД сразу превращаются в 10% от годового объема. А на самом деле это один-единственный складской объект

.

– Поэтому нужно смотреть статистику не только в чистых квадратных метрах, но и в количестве объектов, – добавил Виталий Хиль. – Первый девелопер, который начал строить далеко, – это PNK Group. Его индустриальные парки «PNK–Чехов» 1, 2 и 3 площадью порядка 1,2 млн кв. м расположены на удалении 49 км от МКАД. Ввод первой очереди индустриального парка «PNK–Бекасово» общей площадью 200 тыс. кв. м, расположенного в 50 км от МКАД, намечен на вторую половину текущего года».


Общая площадь еще одного комплекса – «Логопарк Софьино» по окончании строительства превысит 800 тыс. кв. м, он расположен в 32 км от МКАД. Напротив него построен в конце прошлого года и практически сдан складской комплекс «Бритово» площадью 190 тыс. кв. м. Каждый из них внесет свой вклад в процентную долю в зависимости от удаленности от МКАД.


– Почему компании стали возвращаться поближе к Москве? – рассуждает собеседник «Логируса». – Первое: они стали по-другому относиться к транспортному плечу. Второе: как это ни странно, все равно начали появляться предложения ближе к МКАД – из-за того, что в кризис стали предлагать землю по более низкой цене. В такие периоды сокращается девелоперская активность, сокращается спрос на земельные участки, и на рынок выходят новые земельные участки, которые раньше придерживались. Либо дешевеют имеющиеся земельные участки, которые присутствовали на рынке по завышенной цене. Соответственно, на них можно начинать строить склады. Раньше ближе к МКАД старались построить жилье.


Эксперт говорит, что количество сделок под заказчика растет, но реальных игроков, которые продолжают строить в таком формате, не так уж и много. «Еще 2–3 таких объекта продолжают строить там, где у девелоперов есть земля. Говорить о том, что под заказ они готовы строить подальше, а спекулятивно – поближе к МКАД, неверно. Строят там, где есть земля.


– В кризис количество спекулятивных запросов на складские площади сокращается в разы. Возможно, суммарно количество сделок не намного уменьшается, но количество запросов и компаний, которые смотрят эти склады, тает реально, – поясняет Виталий Хиль. – И спекулятивно строить тоже стараются меньше, потому что девелоперы боятся, что построят и не реализуют. Поэтому заявляют о готовности построить под заказчика, и создается впечатление, что в кризис активизируются запросы на такие стройки. На самом деле – нет. Это просто компании-инвесторы, у которых нет денег, хотят гарантированного клиента. Желание построить под заказ и строить под заказ – это две большие разницы. Таких клиентов-заказчиков, готовых строить, все равно 1-2-3 вне зависимости от того, есть кризис или нет кризиса.


Основным и самым крупным заказчиком на рынке складской недвижимости по-прежнему остаются торговые сети. «Они очень четко просчитывают себестоимость. Если в рамках их экономической модели удаленность возможна, то есть они снабжают только какой-то район, например, им нужны Дмитров, Пушкино, тогда они строят склад где-то в серединке. Если же компании ориентированы только на московский рынок, конечно же, им нужно поближе к Москве», – приводит примеры собеседник «Логируса».


– По ставкам могу сказать, что расположение объектов, в том числе и удаленность от МКАД, влияют на их размер. Если на дефицитном рынке арендаторы забирают «все, что есть», то в случае переизбытка площадей и снижения спроса, ставки на более удаленные складские объекты ниже. Склады, которые дальше от МКАД, торгуются дешевле, а для инвестора удаленность от МКАД снижает ценность объекта, – подытожил Виталий Хиль.LR

Тэги: складская недвижимость, S.A. Ricci, Логопарк.РУ





Вам интересны самые значимые события отрасли, выставки и мероприятия, конфликты и сделки, интервью и невыдуманные истории коллег? Подпишитесь на рассылку* и будьте в курсе!
Ваше имя* Ваш e-mail*
*Всего одно письмо в неделю с дайджестом лучших материалов

Вам важно быть в курсе ежедневно? Читайте и подписывайтесь на наш Твиттер
Хотите больше юмора, видео, инфографики - станьте нашим другом в Фейсбуке

Разместите новостной информер и на вашем сайте всегда будут обновляемые отраслевые новости



Вверх
Вверх