Вячеслав Холопов: Не для каждого арендатора вакантные склады можно успешно адаптировать

'/upload/iblock/267/warehouse_72.jpg'

О рекордном объеме сделок на складском рынке Московского региона в IV квартале 2016 года сообщает компания JLL.

По оценке аналитиков, в последнем квартале прошлого года в Москве и Подмосковье куплено и арендовано 570 тыс. кв. м складов, что стало наивысшим показателем для четырех кварталов за историю рынка. При этом годовой объем новых сделок покупки и продажи составил 1,2 млн кв. м, продемонстрировав небольшое снижение по сравнению с 2015 годом (1,3 млн кв. м).

– За IV квартал на складском рынке было закрыто почти столько же сделок, сколько за первые девять месяцев года, – отметил региональный директор, руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL Вячеслав Холопов.

По словам Холопова, «стабилизация экономики, отсутствие серьезных валютных колебаний и глобальные политические изменения, очевидно, побудили ряд компаний отказаться от выжидательной позиции».

– Активизация спроса, по нашей оценке, распространится и на 2017 год – уже ведется большое число переговоров, что поддерживается истечением действия «кризисных» договоров, заключенных в 2014–2015 годах на относительно короткие сроки (два-три года), и долгосрочных контрактов, – прогнозирует эксперт. – Мы ожидаем, что совокупный объем спроса в нынешнем году сохранится на уровне 1–1,1 млн кв. м.

JLL уточняет, что в прошлом году драйверами спроса на складские помещения традиционно являлись ритейлеры и дистрибьюторы – 41% и 22% от объема сделок соответственно. При этом доля торговых сетей немного снизилась по сравнению с 2015 годом (50%), тогда как доля производственных компаний, напротив, начала восстанавливаться после провала в предыдущем году – 15% в 2016 году против 9% годом ранее.

– Изменение общеполитической ситуации вместе с адаптацией бизнеса к новой экономической ситуации позволяют говорить о готовности ряда игроков вернуться к идее размещения производства в России, – комментирует Вячеслав Холопов. – На наш взгляд, именно 2017 год может оказаться периодом, когда мы увидим начало реализации ряда значимых для российской экономики проектов в производственном секторе, которые позитивно отразятся также и на рынке складской недвижимости.

На фоне роста спроса в IV квартале объем ввода складов продолжил снижение – на 11% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, до 143 тыс. кв. м. В целом за 2016 год объем нового предложения складских площадей в Московском регионе достиг около 770 тыс. кв. м, сократившись на 10% по сравнению с годом ранее. Такое снижение, по мнению аналитиков JLL, было ожидаемым в условиях высокого объема вакантных площадей на рынке.

Среди крупнейших объектов, введенных в эксплуатацию в прошлом году, компания отмечает новые здания в индустриальных парках PNK Group «Северное Шереметьево» и «Валищево» (общая площадь около 165 тыс. кв. м); новый блок в индустриальном парке «Южные Врата» (около 100 тыс. кв. м, под заказ Leroy Merlin); новые здания в «Логопарк Север – 2» (85 тыс. кв. м, «О’Кей» и «Столичные поставки»); логистический комплекс «Внуково Логистик» (50 тыс. кв. м).

– Строительная активность в секторе сокращается на протяжении последних двух лет, и результат прошедшего года вдвое ниже показателя 2014 года, когда в Московской области появилось 1,6 млн кв. м новых складов, – отмечает Вячеслав Холопов. – Сегодня на стадии строительства находится более 800 тыс. кв. м, которые могут выйти на рынок в 2017 году.

Рекордный объем сделок привел к самому значительному за последние шесть лет сокращению доли вакантных площадей на складском рынке – с 13,6% на конец III квартала до 12,2% на конец IV квартала 2016 года, до 1,6 млн кв. м в абсолютных цифрах. В то же время, за год наблюдается рост показателя: на конец 2015 года в Московской области было вакантно 10,5%.

– Ряд сделок прошлого года (около 300 тыс. кв. м) были заключены по схеме «строительства под ключ», и основная часть этого объема будет построена только в 2017–2018 годах. Таким образом, данная активность не повлияла на текущий уровень вакантных площадей, – поясняет Вячеслав Холопов. – Несмотря на наличие значительного объема свободных помещений в Московском регионе, некоторые компании готовы ждать строительства нового здания для своих логистических проектов. Это сигнал рынку, что качество помещений имеет большое значение для потребителей, и не для каждого арендатора существующие на рынке объекты могут быть успешно адаптированы.

По прогнозу аналитиков JLL, в условиях поддержания ввода и спроса на текущих уровнях доля вакантных площадей снизится к концу 2017 году до 11,6–12%.

Средние запрашиваемые ставки аренды на складском рынке Москвы и Подмосковья по новым сделкам остались в диапазоне 3,5–4 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Конкуренция между зданиями с высокой вакантностью заставляет арендодателей держать низкие ставки, в то время как постепенный рост себестоимости и сложность реализации новых проектов в текущих условиях будут влиять на верхнюю планку ценового диапазона. По мнению экспертов JLL, к началу 2018 года будет наблюдаться рост ставки аренды в Московском регионе.LR