Арендаторы неистово аплодируют решению суда, остальные – в шоке

'/upload/iblock/c44/court_29.jpg'

Арбитражный суд Москвы объяснил, почему резкий рост курса валюты может считаться поводом для пересмотра условий договора, в котором ставки платежей определены в долларах, сообщает РБК. Это ведет к необоснованному обогащению, решил суд.

Арбитражный суд города Москвы опубликовал полный текст решения по иску «ВымпелКома», добивавшегося пересмотра условий договора об аренде офисов с компанией «Тизприбор» из-за изменения экономической ситуации. Ранее сообщалось, что суд удовлетворил требование истца, хотевшего изменить договор с арендодателем так, чтобы курс для расчетов за снятые помещения не превышал 42 руб. за доллар. Однако причины, побудившие судью принять именно такое решение, стали известны только теперь, после публикации мотивировочной части судебного решения.

По мнению судьи, из-за падения курса рубля взимаемая компанией «Тизприбор» арендная плата (по условиям ее договора с «ВымпелКомом» арендные платежи должны были вноситься последним в рублях, исходя из официального курса доллара, установленного ЦБ на день платежа) значительно превысила среднюю по рынку.

– Размер перечисляемой платы не должен превышать обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений в данной местности. Значительное превышение рыночной стоимости арендной платы <…> может повлечь за собой значительный размер неосновательного обогащения, – отмечается в решении суда.

Суд отказался удовлетворить требование «ВымпелКома» о расторжении договора аренды из-за роста курса доллара, так как само по себе изменение валютного курса не является существенным изменением обстоятельств, которое давало бы право на расторжение договора. В решении суда подчеркивается, что курсы валют постоянно меняются и истец не мог не знать об этом, а также о возможности такого их изменения, которое «могло бы повлечь для него наступление неблагоприятных последствий», и добровольно принял на себя этот риск.

Однако просьбу «ВымпелКома» о внесении в договор с «Тизприбором» пункта, в соответствии с которым применяемый для расчетов между компаниями курс доллара может колебаться лишь в диапазоне от 30 руб. до 42 руб., суд удовлетворил. Расчеты по нынешнему курсу, как отмечается в решении суда, могут привести к необоснованному обогащению арендодателя.

Эксперты считают решение суда абсурдным и надеются, что апелляционная инстанция отменит принятое судом решение. В противном случае оно может стать опасным прецедентом и привести к пересмотру множества других договоров.

По оценкам Евгения Семенова из компании JLL, около 50–70% договоров аренды на рынке офисов класса А в Москве заключены в иностранной валюте. «В случае фиксации ставок по всем этим договорам по заявленному курсу сектор недосчитается порядка 600–700 млн долл. арендных платежей, а капитализация объектов упадет на 6–7 млрд долл.», – подсчитал эксперт.

Ранее партнер, директор департамента складской и индустриальной недвижимости ILM Russia & CIS Александр Перфильев, комментируя «Логирусу» решение суда, пояснил, что обычно суды не считают форсмажором резкие скачки курса валюты. Однако, по словам эксперта, это вовсе не мешает арендаторам складской недвижимости обращаться в судебные инстанции.

– Пересмотр ставки аренды или передоговоренность – обычная практика в отношениях арендатора и собственника склада. В таких случаях одни арендаторы решают проблемы самостоятельно, путем переговоров, другие – предпочитают обращаться в суд, третьи – пользуются помощью консультантов. Это правовой аспект договорной работы, когда компании по каким-то причинам пересматривают условия ранее заключенного договора, – подытожил Александр Перфильев. LR